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很长的一段时间，到日本买房、开民宿被神化了。如果华人到日本买房，是抱着将资产合理配置的想法，是对的。而到日本炒房赚钱，却需要一定的好运气。
文｜
张翔宇
来源｜
一条
（ID：
yitiaotv
）
本文已获授权，转载请联系原作者
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方方和朱朱在日本房子前， 2015年摄

2018年初，天使投资人薛蛮子在微博上宣布：
在日本鸭川附近买下了“一条街” 的老町屋，
众筹后作为民宿经营。
随着日本买房政策的开放，
和公布了2020年在东京举办奥运会的消息，
不少中国人到日本买房、开民宿。
有的人房子的价格5年里涨了60% ，
有的人靠开民宿，实现了玩遍日本的梦想。

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朱朱在日本美秀美术馆

疫情爆发、樱花季彻底泡汤后，
一条采访了5位在日本
开民宿的中国人，
他们曾将2020年的最后一个赌注，
押在了东京奥运会上，
却在3月24日被告知，分页标题
奥运会推迟到明年举办，
这无疑让他们失去了最后一根救命稻草。

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一位民宿主告诉我们：
“已经谈不上自救了，
东拼西凑借的钱，最多再支撑5个月。
不要把鸡蛋放在同一个篮子的道理，
这次被彻底证实了。
”

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从奥运会宣布在东京举办开始，东京的房价就一直上涨，连大阪的房价都被刺激。
外国人在日本购房开民宿，还能拿到长期签证。除了没有选举权、不能贷款，买房的人和日本国民享受一样的权利。再加上2020年东京将举办奥运会的消息，吸引了越来越多的中国人前往日本买房、开民宿。

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3月23日，关西大学教授公开预测东京奥运会延期一年

日本的经济将损失约6408亿日元
3月24日，东京奥组委发布联合声明表示，鉴于当前疫情形势，东京奥运会需改期至2020年后，但不迟于2021年夏天举行。这对于那些卖了中国的房子、在日本开民宿谋生的中国人而言，是毁灭性的打击。

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一家三口在日本房子前
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1.
/【奥运推迟一年，他们失去了最后一根救命稻草】卖掉上海婚房，
买下大阪市中心一栋楼
/
2015年，方方和太太朱朱夫妻俩的工作发展遇到了瓶颈期，因为朱朱很喜欢日本，他们卖掉了上海的房子，在大阪中心地段买下了一栋楼，并定居日本。
因为不能对硬装进行改造，买房和采购家具就几乎花光了两个人所有的积蓄。当时，中国人在日本买房的并不多。但仅仅过了一年，大批中国人开始涌入日本买房，其中买房开民宿的中国人就占到了30-40% 。

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4个房间作为民宿对外开放

整栋楼一共10个房间，原本都是长租房，方方和朱朱花了4年的时间，才将其中的4间转为民宿性质。
在日本，收租的回报率在5%左右，但民宿的收益可高达8-12% 。然而，将出租的房子转换成民宿并非易事。日本的《借地借家法》规定，房东不能以任何理由将租客赶走，即便合同到期，也需征得租客同意不再续租才行。

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方方、朱朱和入住的客人合影

2018年日本《民宿新法》颁布之后，他们又花了15万人民币完成了消防整改。 4间民宿在没有任何宣传的情况下，仅凭方方写的一篇文章和朋友间的口口相传，便把民宿生意做得风生水起。疫情发生之前，客房需要提前两个月预订。分页标题
当时购买不动产土地和房子的总价约在7500万日元（约380万人民币）。房子所在的位置是市中心的日本桥，方方按照现在的土地价格和汇率粗略计算了一下，仅土地价值已高达1亿1千3百多万日元（约750万人民币）， 5年里涨了60% 。一家三口凭借经营民宿和收租赚的钱，就过上了财务自由的生活。

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方方民宿所在地的2020年房价

2.
/卖掉名牌包、退租工作室，
最多也只能熬5个月
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因为三、四月份有樱花季，方方的民宿在今年一月份之前就被预订光了。奥运期间的房间，也早在半年前就预订一空。
但疫情爆发以来，客房在2月29日之前完成了大部分的退订，还有一部分客人选择延期入住。朱朱开玩笑说，中国人熬过了疫情的上半场，外国人度过了下半场，而海外华人却打满了全场。

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方方曾经租的办公室，也因疫情退租

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分页标题疫情发生后，朱朱开始变卖自己的名牌

包

以维持一家三口在日本的日常生计

在没有收入的情况下，夫妻二人只能靠节流止损进行自救。他们暂停了所有的合作项目，将公司的员工变成兼职。方方还退租了自己的办公室，搬回到了这栋楼的一个空房间里。就连太太朱朱也变卖了自己的名牌包，以维持一家三口的日常支出。朱朱计算过，按照现在的现金流，只能再苦撑5个月。
日本是一个“多灾多难”的国家。比如2018年遭遇了地震，几个月后又遇到台风，所有的民宿几乎停摆了两个月，是在这次疫情之前，受创最严重的一次。但2020年接连遭遇了疫情爆发、奥运会推迟，可以说是民宿业最惨的一年。

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目前，最困难的是连锁性质的民宿，这些民宿的土地大多是借租的， 6%的回报率是企业必须定期支付的资金之一。订单进不来，现金流成为了决定民宿存亡的关键。
二月和三月中，日本酒店同比去年亏损了90% 。所以日本发放的第一批2700亿的补贴中，酒店、民宿是重点。

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Candy在日本开的民宿：橼舍三十三间堂

3.
/从莫干山到京都，
吃到了日本民宿市场的最后一波红利
/
上海人Candy ，今年41岁，目前在日本全职自主经营着4家民宿。除此之外，她还有自己的工作室，为客人提供旅行写真、茶道课程等服务。
她已经连续两个月没有接到过1个订单了，就连相关的体验性课程、活动也全部停掉了。 Candy说：“民宿也算半个旅游业，受天灾人祸的影响非常大。但成本一直都在，疫情让我们的收入彻底归零了。 ”
但在两月份之前，民宿一直是盈利的， Candy夫妇向来都是朋友们羡慕的对象，每次朋友圈发的在日本的日常美照，都能收获国内好友们的一波点赞。

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Candy曾在莫干山经营的民宿

五年前， Candy在京都开了第一家民宿，三年前她带着家人正式移居日本。在此之前，她曾在莫干山经营过一家小有名气的民宿。
当时的Candy在上海拥有独立的公司和餐厅，收入可观，谈起入民宿这个“坑”的理由，她说：“莫干山景色太美了，周边是一片小麦田，房租又便宜，我和老公都很喜欢，于是花了一年多改造，周末自己住，平时作为民宿出租。 ”分页标题
因为工作的关系， Candy需要经常往返于上海和日本之间，所花的住宿费用不低，尤其是樱花季。她粗略计算过，光一年住酒店的费用就有12-15万人民币。为了节省开销， Candy动了想在日本买房的念头。 “当时， 300万人民币在上海只能买一套50平米的老公房，却能在京都最好的地段投资一套全新的独栋小别墅。 ”

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Candy和宝宝在邻近清水寺的工作室里

2015年，安培刚刚上台就大力扶持日本的旅游业，日元的汇率一度低至5.0 。 Candy果断卖掉了上海的房子，出让了莫干山的民宿，将这笔钱作为京都民宿的启动资金，试着在日本找房。
这个时期，正是日本民宿市场的爆发期。 2017年， Airbnb等平台相继在日本拓展市场，线上民宿的规模达到了6万多套，其中60%的外国民宿主来自中国和韩国。

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Candy在日本开的第一家民宿：橼舍隐清水

Candy的民宿位于京都的清水寺旁，交通便利，为了保证客人的舒适性和便于管理，房子只进行整栋出租，最多可以住6人。民宿经营了半年，生意很好，她便想扩大规模，开始找日本大型的中介公司协商买房。
“一栋房子，在日本一年要交3000人民币的固定房产税，改作商业用途的民宿之后，会增加到5000左右。跟总收入相比，这些根本不值一提。同样是开民宿，莫干山的成本反而比京都还要大很多。 ”
Candy喜欢在网上选房：“日本人从不卖毛坯房，有些房东为了尽快出手，不仅将房子装修得很好，橱柜、坐便器也会全部换新，就连物品的说明书都很完整。光这些细节，就让我觉得在日本买房是一件靠谱的事。 ”分页标题

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没想到仅仅半年之后， Candy就受到了第一次重击。为了规范住宿业，日本推行了《住宅宿泊事业法》（简称：民宿新法）。在日本合法的民宿只有三种：简易宿所、特区民宿和新法民宿。
因为没有营业天数、住宿日数的限制， Candy申请了简易宿所，装修和设备都比酒店简单，没有24小时的前台。然而，光申请营业执照这一项就很困难。政策出台之后， Airbnb上的民宿数量从62,000家骤降到18,000家。
在京都开民宿的附加条款，是800米内配备一个接待处，紧急联系人必须24小时都在民宿里。这对于拥有4家民宿的Candy来说，运用成本大大提高了。 “我必须在4处各设一个人，如果不这样做，房子就必须托管给民宿管理机构，每一单的佣金清洁费用抽成在20-30%之间，我没有别的选择。 ”

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4.
/2个月没有一个订单，
自救是谈不上了
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Candy的民宿客人中，中国游客占了一半。其他以欧美、泰国以及澳洲的客人为主， 70%的订单来自Booking ， 5-10%是老客和朋友推荐。她不太敢接待日本客人，主要是语言不通，沟通成本大。
原本， Candy对2020年的经营状况是非常乐观的。 3月是樱花季，再加上东京奥运会的关系，很多客房早早就被预订了，为了回馈老客，她还特意保留了一些客房。
疫情爆发前， Candy预测的2020年日本旅游旺季：

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但在1月20号左右，武汉的疫情开始受到关注，很多中国客人开始联系Candy ，希望延期或取消入住。她决定为客人保留一年的有效期，如果有价格浮动，多退少补。 “大部分客人是同意的，因为当时我们并没有意识到疫情会波及到日本，乃至发展成为全球性事件。 ”
一月底， Booking等平台推出了“武汉户籍入住的客人，酒店和民宿可免费7天退房”的政策。二月初，政策再次变更，所有来自中国的订单均可免费取消。除了一些老客，大部分中国客人都选择了退订。

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分页标题Candy处理的欧洲客人订单

二月下旬，欧洲的订单也开始取消。 Candy没有关闭民宿，一方面是成本比较可控，另一方面也还有坚持入住的客人。她采购了大量口罩送给住店的客人，客人退房后，清洁公司立刻进行消毒。下一位客人入住前一天，再进行二次打扫。她主动打电话与客人沟通，希望他们尽量推迟一天入住，以预留充足的消毒时间。
即便只有4家，疫情的爆发和奥运会的推迟对Candy的冲击也是巨大的。

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从2019年底开始， Candy就陆续开始对4套民宿进行翻新。一方面是因为已经使用两、三年了，需要修缮，更重要的是为了满足奥运会的需求。考虑到奥运期间入住的客人中，欧美客人占了很大比例， Candy特别根据他们的生活习惯和喜好，为每间客房增加了烤面包机等设备，还采购了卫星电线，这些花费加起来将近300万日元（约20多万人民币）。
“自救都谈不上了，花出去的钱也收不回来，只能利用这段时间进行设备升级。 ”即便疫情过去了，面临的也将是一个价格战。因为奥运会的举办，京都开了很多大型的酒店，这些动辄几百间客房的酒店损失更巨大。 “不要把鸡蛋放在同一个篮子里，这个道理被彻底证实了。 ”

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朱诗画的民宿：JS晓宅·横山

5.
/三年开了30多家民宿，
2020收入骤降为零
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朱诗画和太太晓萌， 2014年到日本熊本大学读了硕士，回国短暂工作后便决定卖掉上海的婚房到日本创业。

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分页标题疫情之前，一家三口在日本的樱之宫公园

2018年，他和合伙人商议决定从经营长租公寓正式转向民宿市场，拥有了第一套民宿。 2019年，他们有23套民宿， 2020年三月，这个数字扩大到了31套。
朱诗画曾乐观地估计：“仅奥运期间的收入，就会比2019年翻一倍。 ”目前，他已经有了自己的公司，是JS晓宅株式会社的社长。

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奥运会赛场分布图

奥运会的赛场基本都在东京，大阪的民宿虽然不能直接受益，但顺路来旅游的外国客人不会少。同时，大阪即将承办世博会，吸引了很多投资人。这对于在大阪开民宿的朱诗画来说，是一件好事。
据朱诗画了解，奥运期间的东京民宿，一房难求，尽管房价翻涨了几倍不止，也早在半年前就被预订光了。朱诗画和太太希望能抓住机遇，进一步扩充民宿的规模，以承接东京溢满的游客。

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已退订的民宿订单

2020年，公司原本计划新建二十多家民宿，大多地处大阪交通便利的区域。夫妻二人将主要的精力和资金，都消耗在扩招员工、扩充房源和民宿宣传上，几乎没有考虑是否盈利的问题，朱诗画甚至还招聘了一名员工，专门对接奥运期间爆增的旅游业务。分页标题
他们的乐观并不是毫无依据， 2019年，两人经营的民宿入住率在80%以上。朱诗画曾信心满满地认为， 2020年的盈利将会迎来大爆发。

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6.
/日本疫情爆发前
朱诗画组织好友为中国捐助了7000个口罩
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疫情的爆发让他猝不及防。 5位员工不停地处理国内客人的退款请求，高峰时期一天处理20多个订单。一月底，疫情还未蔓延到日本，朱诗画还连夜采购了1000个独立包装的口罩发放到各个民宿，并组织好友捐助了7000个口罩送回国。
很多武汉的客人从东京辗转到了朱诗画的民宿暂居了两周，直到签证期满才回国。据他统计，一月份民宿的入住率达到了85% ，即便是二月也在50% 。与同行相比，当时的他们并不算惨。据朱诗画了解，现在很多公司和个体户已经倒闭了。

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晓萌与客人在民宿

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客人在民宿

最难的阶段是从三月份开始的，入住率骤降为零，收入也降为零。而日本政府推出的补助政策，主要针对的是收入极低的困难户，个人房东是没有任何补贴的。为了维持生计，投资人减免了房租，但朱诗画与合伙人仍需自掏腰包，支付员工的工资、办公室租金和固定开销。 “公司规模大，又没有裁员。保守估计，目前一个月要赔15万人民币。 ”分页标题
3月24日，奥运会宣布延期举办，很多曾经有意向与朱诗画公司合作的项目，全部被迫暂停。一切工作都无法展开，仅仅从营业额计算，将损失5000万日元（约330万人民币）。更可怕的是，这场噩梦还不知何时才能结束。

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谷町君民宿内景

7.
/奥运推迟一年，
民宿业可能重新洗牌
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刘洋是谷町君民宿的创始人，今年是他在日本大阪定居的第十年。他所做的生意，主要是海外华人在日本的房产投资和移民，民宿占据了公司业务的20% 。
在没有到日本开民宿之前，刘洋一直在中日之间做电商业务，算是中国第一批跨境电商的创业者之一。 2016年，跨境电商的竞争越来越激烈，他又看到了共享经济的商机，便着手在日本开展民宿业务。

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谷町君民宿

目前，刘洋在京都经营了10家民宿， 1家在大阪，其余全部在京都。现在，华人到海外旅行第一目的地就是日本，已超过泰国。刘洋觉得，要想满足全球对于京都的旅行住宿需求，至少要有100栋旅馆， 500、600间客房。
目前，日本对开民宿宽容度最高的城市是大阪，而东京只对大田区开放了民宿牌照的申请资格。京都的营业时间非常短，简易宿泊又要求24小时有紧急联系人，被日本当地人称之为“灭绝政策” 。刘洋说，选择在京都开民宿，纯粹是逆风而上。 “可能正因为大多民宿无法在京都立足，我们才能在夹缝中找到可能。 ”分页标题

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中国人在日本开民宿的比例，占到了整个市场的50%左右，跟中国到日本旅游人数所占的比例十分相近。而能占据如此大的市场的一个根本原因，是因为日本酒店的价格非常高。
很多人都觉得日本人并不热衷买房，在刘洋看来这是一个误区。在中国， 20多岁的年轻人会借助父母的力量购买首套房，日本人买房者的平均年龄则在35岁左右。曾经一个调查报告显示，日本人在70岁拥有住所的比例是70%左右，算是日本特色。

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8.
/疫情爆发，奥运会公布延期之后
很多中国民宿主开始转让房子
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由于民宿只是作为刘洋公司的一个业务延伸，它的盈利多寡对整个公司而言，还可以承受。但疫情的发生，对在日本靠开民宿为生的人却是致命的。日本政府还宣称，停业的民宿员工只需发放60%的工资，其中一部分来自政府每天补助的8000日元，甚至还为企业发放了贷款补助。
即便摆脱了供养员工的压力，据刘洋观察，同行业的朋友中，仍有很多人已经破产或徘徊在破产边缘，甚至有人开始接受将房子进行6折转让。

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奥运会推迟到2021年举办，就意味着规划窗口延长了一年，这在刘洋看来反而是一件好事。 “奥运会或许是在变相刺激民宿进行模式商业化，如果不这样，最后的结果都将是血本无归。 ”
很长的一段时间，到日本买房、开民宿被神化了。在他看来，在日本开民宿已经不再是单人游戏。刘洋粗略估算了一下，夫妻店形式的民宿，抛开投入的时间和人力成本所赚的钱，普通的上班族也能获得。
日本是一个避险的国家，如果华人到日本买房，是抱着将资产合理配置的想法，是对的。而到日本炒房赚钱，却需要一定的好运气。
部分图片由Candy、方方、朱诗画和刘洋提供
封面摄影：敏子同学
每天一条原创短视频，每天讲述一个动人的故事，每天精选人间美物，每天来和我一起过美好的生活。一条（ID：yitiaotv）

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