【地产密探V】“新协信”易主新加坡丰隆：吴旭甘做二当家，绿地被边缘化？

来源：地产密探（ID：real-estate-spy）
作者：密探君
持续一年多的协信危机，暂时得以解围。
协信集团官方披露：4月15日，协信地产与新加坡城市发展有限公司（简称CDL ，中文译为“丰隆”）在上海虹虹桥协信中心签署合作协议，协信老板吴旭、CDL总裁郭益智等双方众高管现身。

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吴旭说， “这次签约，背后是双方股东的信任，要共同珍惜这份难得的缘分。再次，非常赞赏丰隆的远见。从宏观面来看，此时投资协信、重仓中国，正是最好的时机，这是丰隆一次非常有远见的决策。最后，两家企业的合作是优势互补的‘天作之合’” 。
虽说是合作签约，但这不过是公关说辞。其实，去年坊间就传闻协信陷入资金链危机，急需“白衣骑士”救急补血。
据相关报道：被流出的新加坡CDL内部文件说， CDL以43.9亿元人民币投资协信远创51.01%股权，到2022年CDL将以7.7亿元人民币以当前估值收购额外9%股权，或将持股比例提高至60.01% 。
与此同时，吴旭对协信远创的60%持股比例降至29% ，变成二股东，绿地控股集团将从40%降至不到20% 。依此看，新加坡CDL与吴旭之间应是除了股权买卖交易之外，还涉及股权增资。

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注意！从业务角度看，重庆协信远创实业其实就是吴旭早些年原本计划在香港上市的境内协信房地产开发平台的主要实体，也就是所谓的“协信地产” 。
去年5月，国内媒体援引新加坡《联合早报》相关报道：新加坡CDL当时宣布以“股权+贷款”方式将斥资55亿元人民币收购协信远创约24％股权并将成为其第二大股东。此后不了了之。
去年底，坊间又先后传闻金科、阳光城等要收购协信远创，尤其是阳光城，据说双方已谈到最后阶段，吴旭感觉协信被贱卖，也无疾而终。
诚如新加坡CDL总裁郭益智所说， “今天的合作签约来之不易，我特别累，也特别高兴。在我的事业中，这是最有挑战的投资案例之一······两年来，双方总是能体谅到对方的难处，一起找解决方案。
事到如今，关于协信持续近一年的被收购案暂时算是”尘埃落定“ 。站在CDL的角度，郭益智说， “我对CDL与协信的合作非常乐观，未来肯定会实现‘1加1大于2’的战略目标” 。
回到协信这桩跨国被并购案本身，我们会发现有几点特别有意思的地方，供大家深入参考：
第一，阳光城为何没能谈到最后。说实话，阳光城是一匹依靠高周转狂奔型的地产黑马，看重的是土储及规模，但从商业模式本身及前景看，其实是不如协信的”商住产一体化“思路更有潜力。
就协信而言，吴旭是做建筑出身的，包括华宇、金科乃至大哥龙湖等渝系房企，在骨子里似乎都有一种很深的”产品主义“情节，在现实的产品打造上是胜于不少其他派系房企的。
协信陷入规模化及资金链困局乃至上不了市，固然有很多复杂的原因，包括老板的管理思路等，尤其是在“规模为王”的大时代，类似协信等房企给外界的印象是不思进取，似乎越来越不入流，成为全国房企销售百强都成问题。
第二，楼市的急剧变化似乎正在印证吴旭的未来战略思路。我们来分析一下协信远创的具体业务构成，核心仍以房地产销售为主，据其去年半年报披露，狮头股份及天骄股份并不在并表范畴，而租赁收入是否就是自持的商业体，也未载明。
在未来战略规划上，协信远创去年中报就曾意识到“未来的较长一段时间，中国房地产行业将出现差异化发展，由单纯住宅开发慢慢转变为城市更新、产业孵化、特色小镇等等多元化的发展模式，同时将注重内容与经营” 。分页标题
更重要的是，协信远创还提及“引入战略合作伙伴与股权合作伙伴，深度结合资本市场，在全国一、二线城市投资、开发、运营商住产功能集成的商业地产或科技地产项目，全面加强培育商住产运营服务能力” 。
这背后的思考逻辑，是能带来较低土地成本和稳定现金流，增加业务广度、深度及可靠性，减少由于宏观调控所带来的冲击尤其是过度依赖单纯住宅项目的风险。
其实，包括万科、恒大、融创以及同乡龙湖等都是试图摆脱依靠单一住宅销售维系业绩的羁绊，尤其是龙湖从早期就开始“商住”两条腿走路，到现在发展4大航道，足以说明业务增加广度、深度及可靠性的重要性。
第三，可类比案例：新加坡凯德战投胡葆森的建业地产。 2006年，凯德置地约6亿元人民币战略投资建业地产29.75%的股权，此后继续增持到36.4% 。
时隔2年后，即便是金融危机阴霾之下，建业地产仍赴港IPO成功上市。外界曾认为，凯德促成了建业进入国际资本市场，其觊觎的正是中国庞大的中西部市场，建业所在的河南就是其第五大战略根据地。
去年7月，凯德集团（旧名凯德置地）退出建业地产，胡葆森以28.3亿港币接盘，仅股权投资一项就可谓“收益颇丰” 。截至2019年底，凯德集团在中国的管理资产规模达到2700亿人民币，占集团总管理资产的41% 。
2019年，凯德集团税后净利润21.359亿新元（107.9亿人民币），较2018年增长21.2% ，全年运营税后净利润10.572亿新元（53.4亿人民币），创历史纪录，股本回报率从2018的9.3%增长至10% ，近10年来首次实现两位数。
【【地产密探V】“新协信”易主新加坡丰隆：吴旭甘做二当家，绿地被边缘化？】凯德集团中国区总裁罗臻毓表示：“中国是集团最重要的市场之一，我们始终坚持中国市场的战略定位不动摇。中国市场不仅对集团业绩有重要贡献，也是集团业务创新的前沿阵地和试验场。 ”
第四，协信集团虽然总部已搬到上海，但根上仍是渝系房企，重庆仍是其大本营。吴旭在此深更多年，政商人脉资源深厚。
重庆作为中国布局在西部的唯一直辖市，一直很受中央照顾和重视。 2015年11月，中新（重庆）战略性互联互动项目落地，重点聚焦金融、航空、交通物流等领域，特别是金融，不仅能降低融资成本，还能推动很多金融创。

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在中新互联互通框架下，重庆有中西部地区首个赴新加坡上市不动产信托（REITs）、全国首笔跨境资产转让业务等经典案例。
凯德近些年在中国搞得风生水起，赚得“盆满钵满” ，在全球经济看中国的背景下，丰隆是否眼馋了？
从丰隆业务看，旗下涉及银行与金融，房地产、娱乐休闲、股权投资等，其中在新交所上市的国浩地产（Guoco Land Limited）为其房地产平台，在新加坡、中国、马来西亚和越南有布局。

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据丰隆官网介绍：在中国市场，国浩地产项目主要分布在北京、上海、天津和南京，其中北京位于东直门的国盛中心，总体量60万方，包括16.7万方的国浩mall ，上海位于普陀区长丰路的国盛中心总体量50万方。

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从商业体规模及品牌知名度上看，丰隆的国浩地产及国盛mall远不及凯德商用及来福士mall 。如今丰隆巨资控股协信，从协信看优质资产，主要是位于上海、重庆等多个一二线热点城市的“星光系”商业综合体，自持体量较大。分页标题
吴旭明确说， “合作后，丰隆在国际资本、不动产经营方面的优势，和协信在全国化布局、团队、品牌方面的优势将迅速融合、组成一个有战斗力的新协信” ，以求二次腾飞。
3月10日，协信远创对外披露旗下公司债融资余额48亿元，利率相对较高，明年将进入还款高峰。

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从业务协同看，丰隆绝不会去让协信一味再追求规模"弯道超车" ，毕竟相比凯德，丰隆在中国仍缺乏足够多的开发经验，如北京国盛中心竟烂在手里，最终被卖掉，上海国盛中心品相也一般，更多是输出企业国际管理经验及资本，在具体操盘开拓业务层面仍会仰仗于吴旭及其班底。
2014年以前，北京国盛中心曾因股权纠纷而一度烂尾8年之久，当月9月国浩虽胜诉，但次年中国信达公告拟斥资105亿元收购该项目股权及债权，但并不顺利， 2019年底取得复工证，由深圳益田集团接盘改造，预计2022年面市。

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能否如愿腾飞，仍有待市场检验。不过，我们还是期待协信真的能因丰隆入主而实现”脱胎换骨“ ，二度崛起。
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