『上了』这类房产有泡沫？已被调控盯上了

名校学区房是楼市的硬通货，名副其实的“印钞机” 。
不仅价格永远排在第一梯队，每次板块轮动上涨，名校学区房也能永远拔得头筹。
有句话这么说：在深圳，只有两种房子，一种是普通房子，一种是学区房。
但狂热的天价学区房背后，无法忽视的是价格的虚胖和教育的不公，这种以拼房子学位的畸形方式，真能一直延续下去吗？
住不了的天价学区房
深圳的福田和罗湖有很多历史遗留的产物，小户型就是其中之一，如果和优质名校绑上，那就是天价的学区房。
比如福田的阁林网苑，带有荔园小学南校区，业主目前最高挂牌单价17万/㎡，一套32平米的一房总价650万，这个总价完全可以去关外买一套四居室的房子。

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而从过往的成交情况来看，这房子在去年9月份的时候成交不过6-8万/㎡，半年时间涨到12万，不是印钞机是什么？

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还有东门的典型小户型东门168 ，带有螺岭小学学位，目前最高挂牌价10万+ ，一套22平米的一房总价230万，并且这套房子的换手率极高，近90天成交了19套。

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去年调研这个盘的时候，中介表示很多家长都会买东门168的房子，户型小总价低，算是最低成本给孩子买了一张名校入场券，而且通常只要锁定了学位之后，业主会马上转手。
问及改小户型完全不满足居住需求时，中介表示，这些家长根本不会住在这里，只是要用这个学位而已，很多家长根本不止一套房，哪怕是为了学位的刚需家庭，买了这里，也会去附近租房子住。
也正因为如此，东门168的很多房源都不是满二唯一，产生的税费高，如果学位已经绑定，业主就会便宜卖，只卖7万+ ，而如果是学位还未使用，就会卖10万+ ，价差直接差3万。

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早在2018年，螺岭小学就就发布过“50平以下学位申请设限”的补充告示，希望通过限制小面积申请学位来缓解学位紧张的情况，后被叫停，毕竟家长们买小户型就是为了学位，现在不让读，等于白买，这批家长肯定不乐意。
今年又重复提及“需要满足实际居住才能申请学位” ，也就是说要真的住在这套房子的，才能申请学位，但实际情况如何，还无从得知。
不过这类根本无法满足实际居住的天价小户型，风险性极高。
深圳教育资源极其紧张，小户型因为总价低备受刚需和投资的追捧，人为造成学位更加紧张，而且还拉大了教育的不公，之后如果矛盾越发严峻，不排除会重启“小户型学位申请设想”又或者是严查“实际居住” ，一旦严格执行，又会动了一大批人的奶酪。
这也是我一直建议大家放弃老破小的原因，哪怕是带有名校的老破小都好，都存在极大的风险，一旦政策改变，这类天价学区房就失去了溢价空间，和普通房子一样，但又无法满足一般家庭居住，迟早被市场抛弃。
被热捧的新名校
除了住不了的天价学区房，家长们现在还追逐新名校。
那种冠以集团名校的分校，也被炒得老高。
典型的就是红山的深圳高级中学北校区，这个被冠以深高学位的分校， 2016年才建成并投入使用，无人能预测3年后的中考成绩，但依旧有大批家长和投资客愿意为这种不确定性买单。
深高北校区学区内的四大神盘，从建校起价格就开始闻声而涨，一路补涨到10万+ ，直逼南山和福田。

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去年中考成绩一出来，还真表现不错，这下业主信心更膨胀了，继续往上涨一波，刚查了一下，业主最高挂出了16万。
其中莱蒙水榭春天六期就因为划分了深高北校区的学位，最高单价卖到12万/㎡，而同一区的其他期则才7万/㎡，一平米的价差高达5万！

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如此高的价差背后，是深圳家长们对名校的执念，但如此高调地炒作学区房，背后必然存在风险。
比如最近深圳炒作的高房价，救市的钱成为炒房的资本，上面忍无可忍，要求严查，这是深圳年后房价疯狂领涨依赖的第一个调控动作。
说实在的，调控政策，你不知道什么时候就来了。
学区房价格如果一直保持疯狂上涨，政府迟早要出手，广州就是一个最好的例子。
4月20日，广州陆续发布2020年招生细则，其中天河区表示近对部分学位紧张的公办中学采用多校划片、电脑派位的方式招生。
也就是说，哪怕你买的是名校学位，但因为申请人数太多，学位供不应求，之后可能要摇号入学。
你花了10几万/㎡冲着名校去买的房子，最后可能会摇到一个二流学校，这对于学区房买家来说，简直就是暴击。
而且越好的学校，面临摇号的可能性就越大。
优质学位紧缺的矛盾不仅在广州，在任何一个城市都可能出现，任何一个城市的资源都无法做到绝对的公平分配，因此稀缺资源的分配也面临不确定性，这就是天价学区房的最大风险，尤其是政策风险。
学校和学区房利益不统一
还有一点，很重要。
学校和学区房并不是统一的利益双方，学校追求的升学率并不是为了让学区房无底线地上涨，而房价上涨学校也无法获利，学校更担心还是学位紧缺的问题，这也是为何螺岭小学提出50平米以下学位申请设限的原因。

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学校方认为小户型业主大多不止一套住房，购房目的为了占位而非居住，这对于部分实际居住的家庭而言并不公平，虽然该政策被取消，但真的值得我们思考。
只要学位紧张的现状无法解决，未来肯定会制定更好的政策，天价学区房还能继续保持高价吗？
这一刻，不管是出于自住考虑的刚需还是投资客，都请慎重！
针对那些对学区房有执念而且厌恶风险的购房者，我有几点建议：
1、不要一味追求不能住的天价学区房，政策风险需要警惕，一旦入学政策有变， 10万+的小户型马上掉价，住不能住，读不能读，难寻接盘侠。
2、不要一味追求顶尖的名校，顶尖名校的学位肯定最为紧张，不确定性更高，高位入手后遇到政策，亏本的风险非常高，小户型还好，如果是刚需户型，分分钟跌个4-500万。
3、购买中上水平学校且能满足基本居住需求的房子，不追求极端，保持中庸之道就是最好的避险方式，选择那些学校还不错且2-3房的房子，哪怕政策调整，作为普通房产， 2-3房流动性更强，而万一政策调整后学校更好了，还有迎来暴涨的机会。
我始终相信，虚胖的房价总是会瘦瘦身的。 ?
最后是针对家长们的建议，追求卓越是可敬的，但无需过分强求，适合自己家庭的就是最好的。
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以上为正文，来自江秋
（责任编辑：宋虹姗 HO031）