谢逸枫|谢逸枫：2020年下半年到底要不要买房？文/谢逸枫疫情完

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文/谢逸枫
疫情完美的控制与经济复苏加快及复工复产加速的背景之下，货币与财政的刺激及信贷的放松、外资的进入、国外股票的震荡，中国成为全球最安全、最赚钱的国家。中国股票房价齐飞，下半年究竟买房还是买股，让有钱人晚上报着钱睡不着觉，不知道买什么好。笔者的建议是有资格有条件的刚性、改善需要者买房。没房又没媳妇又不缺钱的手上有散钱人，可以买股，难道牛市还怕被套，反正熊市都给套了。如果是有潜力的原始股，有安全得渠道消息，则放心的买。
过去20年经验总结来看，这几种人肯定是一辈子都买不起房，因为总是在等待中错过最好的时机。第一种，总是害怕房价下跌，继续等。第二种，总是寄托于调控让房价下跌，继续等着调控。第三种，总是幻想房地产崩盘，开发商给送套房，继续等着。第四种，总是指望着政府保障房，分配给自己，一直等着。第五种，总是听信股票分析师，或者是经济学家，买股比买房更赚钱或者是房子比汽车便宜，手上握着钱炒股或等，结果是炒股炒到负债，手上钱贬值，反而买不起房了。
下半年：到底要不要买房
笔者提醒购房者，房地产才是稳定中国经济的最大支撑点，房价下跌的担心高于房价上涨，买房的安全性高于买股，房子的收益比股票更加稳定、可靠。第一是不要以为，中国经济差， GDP下行，房地产就不好了。第二是不要以为，中国股市上行，股票上涨，房价就会下跌。现在的经济恢复、企业复苏，最先好起来的就是房地产，房地产才是中国经济的晴雨表，土地收入才是地方经济复苏的保障，目前已经没有什么产业能够代替房地产，最好的资产配资就是房子。
上周，笔者出席了二场论坛，购房者普遍的忧愁，不是手上没钱，是口袋有钱，不知道买股还是买房，是下半年买还是明年买。卖房买股还是卖股买房，这个不可一刀切的下结论。如果是自住、改善有房的人，千万不要卖房买股。因为股票跌了，房子就是别人的了。如果是投资的，手上有3套以上，买得的是公司的原始股，或者是有特殊渠道获得的可靠消息，可以卖一套房买股。当前最担心的是信贷放水，下半年到底要不要买房，是不是入市好时机，想必让人选择太难了。
全球都在货币超发，中国亦如此。在疫情发生之后，欧美各国普遍实施了巨额的财政和货币刺激，其结果就是货币增速的普遍上升。截止5月份，美国的广义货币M2增速已经升至23.1% ，创下1944年以来的新高。欧元区，其5月份的广义货币M3增速已经升至9.1% ，创下2009年以来的新高，距离历史上最高的11.4%的增速已经不远。日本，其6月的广义货币M3增速也升至5.9% ，创下了1991年以来的新高。一方面是激增的货币增速，另一方面是大幅萎缩的经济，这意味着今年欧美日等主要发达经济体都会出现货币大幅超发的现象。
20万亿元和30万亿元，什么货币供应概念？2019年新增人民币贷款16.81万亿元，预计2020年新增贷款20万亿元，相当于2019年全年新增信贷的1.19倍。 2019年社会融资规模增量累计为25.58万亿元，预计2020年新增融资30万亿元的规模相当于2019年的1.17倍。从2020年上半年情况来看，完成目标的难度并不大。今年前6个月人民币贷款新增12.09万亿元，同比多增2.42万亿元，已完成了上述目标的60.45% 。前6个月的社会融资规模增量累计20.83万亿元，创历史最高水平，同比多6.22万亿元，完成了上述目标的69.43% 。分页标题
1976年的诺贝尔经济学奖获得者弗里德曼有一句名言，一切通胀都是货币现象。超发的货币都到哪里去了，哪一类资产最为受益？按照过去的经验来看，前期商品价格受益、物价、股市、房地产。譬如美国，次贷危机之后房价恢复上涨，货币超发与房价的关系再次恢复。美国货币超发的另一重要去向是股票市场，纳斯达克指数持续创出历史新高，背后也离不开货币持续超发的贡献。在欧元区，货币超发与房价涨幅的关系同样非常密切，再次证明房地产是货币超发的主要受益者。伴随着货币的持续超发，欧元区的股价、房价均呈现持续上涨。
M2破11%：创三年新高
按照过去四年M2增速指标显示， 2016年-2020年前6月， M2指标值分别是155.01万亿元、167.68万亿亿元、182.67万亿元、198.86万亿元、209.35万亿元、213.49万亿元，增速达到11.3%、8.17%、8.93%、8.7%、11.1%、，说明M2增速创三年新高。而宏观杠杆率（M2/GDP）为（74.35万亿/155.0万亿）2.0831、(82.07万亿/167.7万亿)2.0272、(91.92万亿/182.67万亿)2.0289、2.0044（99.08万亿/198.6万亿），按照一季度来看，经济宏观杠杆率不断企稳回升。
值得注意的是， 2020年6月M2的增速11.1% ，保持着连续4月高增长，已创3年多新高。 6月M2同比增长11.1%、5月M2同比增长11.1% ， 4月11.1%、3月10.1%、2月8.8%、1月8.4% ，创三年历史最高。 6月末，广义货币(M2)余额213.49万亿元同比增长11.1% ，增速与上月末持平，比上年同期高2.6个百分点。狭义货币(M1)余额60.43万亿元，同比增长6.5% ，增速比上月末低0.3个百分点，比上年同期高2.1个百分点。流通中货币(M0)余额7.95万亿元同比增长9.5% 。上半年净投放现金2270亿元。
说明M1跟M2比起来更加活跃，可以理解为市场流通中的钱， M2比M1多了银行存款，简单来说就是M1 ，是大家从银行提出来，随时准备花掉的钱。 M2同比增速创2017年以来三年最新高。中国的M2突破了200万亿，达到213.49万亿元，预计2020年12月末，超过220万亿元。 2013年才100万亿，不到七年翻了一倍。 M2从2019年底的198万亿，短短6个月，就暴涨了15万亿，这好比重回到2009年时代。过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速为15% ，目前6月为11.1% ，预计到2020年下半年达到12%左右。
M2扩容：房地产占比上升
笔者可以讲， 20万亿新增信贷不少于4成进入房地产业，个人住房贷占到30%左右，地产与项目开发贷款占到10%左右。一方面是一季度个人住房贷款占新增贷款的17.74% ， 4月个人住房贷款占新增贷款的25.81% ，增速比一季度上升超过一倍。另一方面是6月个人住房贷款占新增贷款的35.07% ， 5月个人住房贷款占新增贷款的32.50% ，比4月25.81%高，超过6%以上。前6月个人住房贷款2.8万亿元，占新增贷款12.09万亿元的23.15% 。按照目前个人住房贷款占新增贷款比例、增速来看，将创造历史新纪录。
信贷总量温和增长。 2020年6月人民币贷款增加18100亿，同比多增1543亿元，同比增速录得13.2% 。观察中长期信贷， 6月中长期贷款增13697亿元，同比多增5086亿元。住户部门中长贷增6349亿元，同比多增1491亿元。企业部门中长贷6月增7348亿元，同比多增3595亿元。 6月房地产销售转好，居民中长贷增速稳定。 6月新增社融3.43万亿元，高于市场预期的3.05万亿元和我们预期的3.2万亿元。社融存量同比增速从5月的12.5％加快至12.8％，季调后月环比折年增速较上月回落。
住房贷款新增3.56万亿元占新增贷款的29.44% 。按照数据显示， 6月末人民币贷款余额165.2万亿元，同比增长13.2% ，增速与上月末持平，比上年同期高0.2个百分点。上半年人民币贷款增加12.09万亿元，同比多增2.42万亿元。分部门看，住户部门贷款增加3.56万亿元，其中，短期贷款增加7552亿元，中长期贷款增加2.8万亿元。企（事）业单位贷款增加8.77万亿元，其中，短期贷款增加2.82万亿元，中长期贷款增加4.86万亿元，票据融资增加9697亿元。非银行业金融机构贷款减少2775亿元。
值得注意的是，M2增速已连续3个月维持11.1% ，并保持逾3年多高点。根据监测来看，房地产融资在保持比较稳定的状况， 5月末全口径的房地产融资增速10.3% ，这个增速比同期的社会融资规模的增速要低2.2个百分点。早些年大家都很关注商业银行对房地产行业新增贷款占各项贷款增量的比例，曾经高达43%、44% ，这些年在相应的政策引导下，这个比例逐年下降， 2020年1-5月份占比已经降到25% 。 6月新增社融3.43万亿元，高于市场预期的3.05万亿元和我们预期的3.2万亿元。社融存量同比增速从5月的12.5％加快至12.8％，季调后月环比折年增速较上月回落。
按照5月人民币新增贷款需求，延续着上月的暖意。数据显示， 5月份人民币贷款增加1.48万亿元，同比多增2984亿元，对实体经济恢复发展形成支撑。分部门看，住户部门贷款增加7043亿元，其中，短期贷款增加2381亿元，中长期贷款增加4662亿元；企（事）业单位贷款增加8459亿元，其中，短期贷款增加1211亿元，中长期贷款增加5305亿元，票据融资增加1586亿元；非银行业金融机构贷款减少660亿元。说明5月个人住房贷款占新增贷款的32.50% ，比4月25.81%高。分页标题
按照4月份人民币贷款增加1.7万亿元，同比多增6818亿元。分部门看，住户部门贷款增加6669亿元，其中，短期贷款增加2280亿元，中长期贷款增加4389亿元。企（事）业单位贷款增加9563亿元，其中，短期贷款减少62亿元，中长期贷款增加5547亿元，票据融资增加3910亿元。非银行业金融机构贷款增加404亿元。 4月末，外币贷款余额8331亿美元，同比增长1.6% 。当月外币贷款增加207亿美元，同比多增413亿美元。说明4月个人住房贷款占新增贷款的25.81% ，增速比一季度上升。
M2与房价：呈正相关趋势
M2已连续四月保持增长，是否会引发房价上涨？M2连续三个月维持高增速，信贷和社融保持较高增长规模，且显著高于去年水平，多个数据表明，金融对实体经济的支持力度明显提升。 2020年上半年金融统计数据报告数据显示，广义货币M2连续四月保持两位数增长，增速高于去年，流动性合理充裕。 6月末，广义货币M2余额213.49万亿元，同比增长11.1% ，增速与上月末持平，比上年同期高2.6个百分点。目前M2已连续四月保持两位数增长，可能会引发房价上涨的冲击预期。
中国房价本质上是货币现象，非市场现象。决定中国房价短期的是政策，经济与房地产下行过快，政策变动，货币、信贷、利率调整，必给楼市带来巨大的上行动力。历史上的经典房价上涨案例， 2003年、2005年-2007年、2009年-2010年、2012年-2013年、2015年-2017年。 2020年5月新增人民币贷款出现爆发性上涨。房在价4月一二线城市出现大幅度上涨，真是印证一个规律，即货币、信贷、M2扩容，房价必上涨。
房价本质上是货币现象。按照央行公布了6月份的金融数据，初步统计， 2020年上半年社会融资规模增量累计为20.83万亿元，比上年同期多6.22万亿元。其中，对实体经济发放的人民币贷款增加12.33万亿元，同比多增2.31万亿元。 M2升至11.1% ，创2017年以来三年最新高， M1同比回升0.5个百分点至5.5% ，创2018年7月以来新高。 M2是房价的预警指标，一旦M2涨过了12% ，房价就又快按不住了。 3月份的时候M2突破了10% ， 4月又过了11% ， 5月11.1% ， 6月11.1 ，上半年则超过11.3% ，创下4年新高，说明市场上的钱正在增多，房价必然会有冲击。
截至今年6月份，我国广义货币增速为11.1% ，这一数据同样是17年2月以来的最高值。中国广义货币增速与经济实际增速之差，发现自从1986年开始公布广义货币增速以后，几乎每一年的广义货币增速都高于当年的经济实际增速。在2017年以后，得益于去杠杆，我国广义货币与经济增速的缺口缩小。今年中国经济增速有望达到3% ，但即便能实现这一经济增速，按照11.1%的货币增速，货币也超发了8%左右，货币超发的程度在过去20年中仅次于2009年。如国外一样，前期商品、物价、股票、房地产最为受益。
截至7月10日，今年国内表现最好的两类资产是股市和黄金，其综合回报率分别为17%和16% 。持有房产的综合回报率为2.8% ，其中包括2%的房价涨幅（新房）以及0.8%的租金回报率（6个一二线城市代表），而持有余额宝的绝对收益率约为1% ，而持有1年期存款的收益率仅为0.8% 。因此，事实再一次证明，在货币超发的环境下，持有股市、房市、黄金、商品的回报率都要好于现金和存款。不过，股市、黄金、商品的收益不稳定并且风险大，房地产才是最大受益行业。
从历次货币与房价的关系来看，货币放水或超发，房价就会上涨。房价上涨的背后与动力之一，就有M2的身影。值得关系的是2005年-2007年， 2009年-2010 ， 2012年-2013 ，还有2015年到2017年，中国房价这四轮大涨，直接的导火线与信号，就是M2率先上涨，带动信贷大增与货币的超发，住房需求增加。伴随着流动性宽松和利率下降，为了抗通货膨胀与人民币贬值的需要，不同的渠道大量资金，纷纷流入了房地产市场，最后都促成了楼市的大涨。
M2 ，已经发生了明显上翘，社融超市场预期，这就告诉我们，目前房价再度大涨的信号又来了。毫无疑问，聪明的购房者，已经在买房路上，最好的买房时机到了。首先是货币供应速度达到三年新高。其次是房贷率创30年最新低。再次是房子作为最好的最优质的资产，是抵御预期通胀与通货膨胀的最好产品。最后是人民币的贬值。今天的财富是100万，假设按照4%的通货膨胀率计算，即使你把钱放家里或者银行， 5年后只值82万， 10年只有67万。事实上，投资渠道缺乏的情况下，买房是最好的理财选择。
货币政策：稳健略偏松
谈及下半年货币政策走向，将更加强调“适度” 。下半年货币政策的立场仍然是稳健的，货币政策更加灵活适度。一是总量适度，信贷的投放要和经济复苏的节奏相匹配。如果信贷投放节奏过快的话，快于经济复苏就会产生资金淤积，产生信贷资金没法有效使用的问题。第二则是价格适度。一方面要引导融资成本进一步降低，向实体经济让利，同时也要认识到利率适当下行并不是利率越低越好，利率如果严重低于和潜在经济增长率相适应的水平，就会产生套利的问题，产生资源错配的问题，以及资金可能流向不应该流向领域的问题，所以利率适当下行但也不能过低。分页标题
说明下半年稳健的货币政策要更加灵活适度，保持总量的适度，综合利用各种货币政策工具，保持流动性合理充裕。另外要抓住合理让利这个关键，保市场主体，特别是更多地关注贷款利率的变化，继续深化LPR改革，推动贷款实际利率持续下行和企业综合融资成本明显下降，为经济发展和稳企业保就业提供有利条件。通过降准拉低银行资金成本，最终让利实体经济，可能是央行将使用的货币政策工具。
此外，近期人民币汇率回升、CPI回落，资金市场流动性趋紧， A股也有“冷静”的趋势，掣肘货币政策的因素正在消退，再叠加债券市场的诉求，降息降准在7月即可期待。 2020年上半年金融统计数据报告显示， M2连续三个月维持高增速，信贷和社融保持较高增长规模，且显著高于去年水平，多个数据表明，金融对实体经济的支持力度明显提升。展望下半年货币政策走向，在当日举行的上半年金融统计数据新闻发布会上透露，货币政策将在量、价两方面将保持更加适度。
一方面，信贷的投放要和经济复苏的节奏相匹配，同时引导融资成本进一步降低，向实体经济让利。信贷、社融均超出预期，体现了金融对实体经济的支持力度增强。国内货币政策仍将延续稳健略偏松格局，但保持政策灵活适度，注重政策精准与效率。数据显示，国内绝大多数行业企业经济活动基本恢复正常，国内经济重返扩张轨道。 6月居民与企业存款的强劲表现一定程度体现了预防性动机，居民存款增加、金融机构存款下滑，也反映出6月居民投资转向银行储蓄。
另外企业适度增加存款，尤其是增加短期存款或发行短期企业债券等，主要是保持资金链稳定。为避免低利率环境下、过度流动性导致资金空转套利及宏观杠杆率过快上升等风险，央行短期再度下“猛药”的可能性偏低。由于全球疫情与经济形势存在很大不确定性，海外需求、全球产业链与供应链可能继续对我国经济构成一定压力，货币政策仍需要配合积极财政政策，托底内需，后续仍有望实施看到央行降准（定向）、降息、MLF、结构性创新工具，但整体更倾向对冲性质。
【谢逸枫|谢逸枫：2020年下半年到底要不要买房？】为复苏中国经济，已经向市场投放流动性与三次降低存款准备金率1.75万亿元及增加1.8万亿元再贷款再贴现额度（3000亿元专项优惠再贷款、1.5万亿元普惠性再贷款再贴现），同时市场公开操作（超过6万亿元），还有二次降息与前6月对实体经济贷款累计增加超12万亿元。 6月末， M2（广义货币增速分别为11.1% ， 2020年上半年社会融资规模增量累计为20.83万亿元，比上年同期多6.22万亿元，都明显高于去年，股票、债券、外汇三大市场和人民币汇率总体稳定。