楼市新谈|空置房1亿套，房价为何还不降？开发商：身不由己，破产都不能降价有网友提问

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有网友提问，国人在一起讨论最多的就是房子，难道现如今除了房子人生就没有其它的追求了吗？这轻描淡写的一问，确实道出了中国人“唯房产至上”的荒诞喜好。而且平心而论，还真没有哪个行业能像房地产这般，能让国人“痴迷”二十多年。
那么到底是什么原因让无数国人几十年如一日地对房地产情有独钟？原因无非三点：其一，不得不买房。在中国房子和每一个人的人生重大节点都有密切关联——不管是年轻人立业，还是娶妻生子成家，亦或是子女上学，父母养老，都与房子脱不开关系。尤其是很多事情，租房根本无法实现；
其二，受“无房羞耻感”影响。房子在中国几乎是财富的象征，是权势的代名词，更是成就感、面子等的化身。说得直白点，有房某种意义上就是“成功” ，无房则会让很多人感到羞耻。加之家中的长辈会不停地督促年轻人买房，而且确实有自己的房子更有归属感，所以购买一套属于自己的房子几乎是每个人的终极理想；
其三，房产的稳定性，让它成为了抵御通胀甚至是“暴赚”的利器。大白话就是，买房是最好的投资渠道，未来少数城市或仍然是。过去二十年，房价涨多跌少，这使得投资买房成为了名副其实的“稳赚不赔”生意。加上开发商、中介以及一些专家殷勤鼓吹“买房是积累财富最好的手段” ，尤其是无数凭房暴富的案例摆在眼前，更刺激了更多的人投资买房赚钱的热情。
因此有人说，大家都爱买房，所以房价才一直上涨，而且未来还会继续上涨。事实真的如此吗？逻辑看似成立，但显然并非如此。影响房价的因素众多，对买房有强大的欲望只是影响因素之一。众所周知，从经济学的角度分析，影响价格的最核心因素还是供求关系。过去二三十年，中国房价涨多跌少，全国各大城市基本上房价上涨了10-20倍，难道一直以来我们的房子都不够住吗？
答案并非如此，相反到了最近几年，很多城市的房子整体而言不仅够住，而且出现了严重的过剩。这里说一下两个比较权威的数据：第一个，西南财大中国家庭金融调查与研究中心最新发布的报告显示，城镇地区住房空置率21.4% ，二三线城市空置情况更严峻。
循着城镇住房空置率21.4%这个数据，我们根据央行公布的中国家庭住房自有率96%和中国有近5亿户家庭（即现有住房大概4.8亿套）来推算，空置房的数量大概就是1亿套，而且只多不少。按照2016年国家标准每套房住3.2人计算，中国仅空置房就够3.2亿人居住。结论很清楚：总体而言，中国早就过了房屋短缺的时代，而且可以肯定的是，有很多城市房子早已过度开发，严重过剩。
第二个：占据二手房业务量半壁江山的最大中介大佬左晖的话， “居住方面，中国的房子完全够用了，从居民和房子的比例来看，中国的房间数量已经远远超过居民数量。 ”在他看来，房价之所以居高不下，归根结底是房子分布不均导致的。一方面是城市间的土地供应，新房供应不均衡；另一方面是有钱人拥有太多房产，根本住不完，只能空置。而真正对房子有需求的人，又负担不起高房价，只能被踢出游戏。
其实不止左晖，建行董事长田国立此前也透露了房子过剩的实底， “现在的房子，真的是够了，通过我搞一辈子金融的经验来看，现在买房子就是在高位接盘，赚不到什么钱了。 ”
中国很多城市房子过剩，空置率一度高达30% ，通过计算我们也得出，中国大概有空置房近1亿套。尤其是很多“三无”人口城市，房子甚至出现了“烂大街”的情况。按理论分析，很多城市的房价早就该降了，那么为何到今天仍然是“只涨不跌”呢？到底是谁在“阻碍”房价下跌？
曹德旺说了实话：3类人“阻碍”
干实业的曹德旺喜欢抨击房地产，这已经不是什么秘密了。过去5年曹德旺对房地产的跨界点评，非常密集。尤其是他在2019年接受财经记者采访时对高房价的一针见血实话实说，让笔者至今都记忆犹新：房地产到了冷却的时候了，黄金期也已经过去了。现在各大城市的房价之所以还不下跌是有3类人在“阻碍”：第一类就是，买过房的人，尤其是靠投资炒房而活的人，他们的专长就是炒高房价，托住房价不让跌，我们看到的最近这几年房地产出现的“开发商降价，老业主阻拦” ，其实都是炒房投资客谋划的；分页标题
第二类是银行。房贷是银行的主营业务，也是他们最赚钱的业务，房价下跌大家都不愿意买房，银行贷款自然发放不出去，银行亏损甚至倒闭都有可能。所以它们都在想方设法“阻碍”房价下跌。其中最常见的方法就是，楼市降温了，就调低利率，让贷款成本下降，杠杆空间增大，很多有钱人就又都去买房了；
第三类是地方施政主体。这个很好理解，中国绝大多数城市发展都依赖于“卖地” ，土地财政占据了中国90%城市财政来源的50%以上。所以，这就必然导致很多地方对房地产行业非常重视，根本目的还是为了卖地。那么如何能快速有效地把地价提上去且卖出去，最好的办法就是“不让房价跌” ，只有这样开发商才有利可图，才会争抢土地。
楼市新信号：新房供大于求，开发商陷入资金困境
如果说房子总体够住的数据不足以定义房价下跌，那么新房市场从2020年起供大于求，总应该证据充足了吧？易居研究院最新数据显示，从受监测的主要城市来看， 2019年住宅供给量整体小于需求，随着全国市场进一步降温，预计2020年全国商品住宅将供大于求。全国商品住宅供求比2016年以后逐渐增大， 2019年接近供求平衡， 2020年则预计将供大于求，市场将面临继续调整压力。
新房供大于求对于开发商而言，是利空信号。但其实更糟糕的不止一次，我们在此前多次分析过， 2020年开发商的困境远不止卖不掉房那么简单，即将到期的还债高峰和融资环境收紧导致的借不到钱，都在成为压垮骆驼的最后一根稻草——9成以上的开发商实际上已经陷入了资金困境，这也是为什么过去两年半累计有1000多家房企破产倒闭的根本原因。
为何仍然死撑不降？开发商直言：降价卖房，自己说了不算。
孙宏斌说， 2020年是开发商的小年，如果准备不充足，很多房企熬不过这一关。不仅如此，孙宏斌更做到了言行合一：积极降负债、少拿地，更开始卖项目了。
很多人可能注意到了，即使开发商的处境艰难，但今年以来采取大幅度降价卖房的房企仍然是凤毛麟角。既然降价是最好的“自救”之路，那么为何绝大多数开发商仍然在死撑不降？开发商自己给出了答案：不是不想降价卖房，而是自己说了不算，身不由己。面对困境，我们也想通过降价走量的方式迅速补充资金流，但是架不住“有人不允许” ，有时候降价做好事，也会引来一大堆“麻烦” ，所以很多开发商宁愿破产都不降价卖房。因为破产很多时候结局更好，降价反而会更得不偿失。
到底是谁“不允许” ，其实在上面我们也已经说过了，就是买过房的人、银行和地方施政主体这3类人在作祟。开发商所说的“降价会引来麻烦” ，其实就是指，降价不仅会引来前期老业主的“抗议” ，还会遭到银行的不公平待遇，还甚至可能被有关部门“约谈”、“问责” 。不要觉得这些都是开发商的推诿之词，其实在过去这几年，这些早就屡见不鲜了。
很多时候，我们都特别痛恨地产开发商，觉得他们就是推高房价的主要刽子手，专门掏空买房人的口袋。经过开发商的透露，我们才发现，原来体面如他们，也有这么多苦衷和不易。
【楼市新谈|空置房1亿套，房价为何还不降？开发商：身不由己，破产都不能降价】注：部分图片来源网络，侵删！