十年来哪个城市楼市最“疯狂”？

先来看涨幅前50名的城市。 50个城市的房价， 10年来的涨幅都超过了120% ，翻倍成为最基础的门槛。其中，深圳上涨334% ，比2010年的房价增长了3.34倍，高居全国第一位。在这个长假来临前，楼市变局还在继续。9月14日，成都调控加码，提出个人住房转让增值税征免年限调至5年。9月23日，长春调控加码，提高首付比例、三套停贷、限房价、限地价；9月23日，东莞调控加码，主要针对公积金买房；9月28日，唐山调控加码，限房价、竞地价，二套房首付比例不低于50% ，三套房暂停商贷；9月30日，银川出台调控，首套房首付不低于20% ， 2年限售；……无一例外，都是今年房价涨幅领先的城市，也是先后被约谈的几个重点城市，都难逃“枪打出头鸟”的命运。而据不完全统计，截至9月28日，全国房地产调控政策次数达376次。加上对房企的“三条红线”、房贷资金的严监管、HD泄露文件的风波，下半年的楼市走向，显然比寒冬来得更快。而在此之前，一波北方城市房价下跌潮，更是刷遍了朋友圈。天津、石家庄、济南、青岛、郑州，几个北方大城市都陷入房价大跌的漩涡中，即便有辟谣有曲解，但真实的状况依然像迷雾般，让人看不清。北方城市房价真的不行了？哪个城市房价真的在跌？过去5年甚至10年间，哪些城市的房价在涨？哪些城市又在跌？房价仍在涨北方城市的房价，全都在下跌？在国家统计局公布的8月份70个大中城市房价变化表中， 59个城市的新房环比上涨， 9个城市下跌。更能反映市场价格的二手房市场， 48个城市环比上涨， 18个城市下跌。尤其是广州，二手房市场连续两个月领涨全国。而与去年相比， 70个城市的二手房价涨幅表现，更为具体。

70个城市中，有43个同比上涨， 27个城市出现了下跌，下跌的城市数量有所扩大。43个上涨的城市中，深圳涨了15.9%排在第一，唐山涨了14.6%排在第二，也是仅有的两个涨幅在15%左右的城市。深圳的气势还在，年中再次调控加码后，资金开始外溢，这也是广州、尤其是惠州等地房价近期大幅上涨的原因之一。此外，西宁、沈阳、无锡、银川四个城市的涨幅都超过了9% ，排在第二梯队，而这些涨幅较大的城市，都进了两次被约谈名单，调控也纷纷出炉。而在27个下跌的城市中，牡丹江下跌8.3%排在倒数第一，贵阳、天津、郑州、湛江四个城市的跌幅都超过了4% ，天津和郑州下跌的情况确实存在。从区域分布看，上涨的43个城市中，南方城市占了24个，北方城市19个。下跌的27个城市中，南方城市占了18个之多，北方城市仅有9个。虽然上涨前10名中也有唐山、沈阳这样的北方大城市，而下跌的城市中，也不乏贵阳、武汉这样的南方重镇，但当天津、青岛、济南、郑州、烟台、石家庄等6个北方经济重镇全都在下跌，自然会有北方城市房价不行了的感觉。三四线城市房价上涨拉大南北差距但当我们把时间线拉长到5年，南北方城市房价的差距就明显了许多。

在70个大中城市中，无论是一二线，还是三四线， 5年来的房价全部实现上涨，也能窥探出2016年这一波全国房价上涨潮的威力。其中，深圳上涨近80% ，依旧排在第一，从经济增长到人口增长，深圳无疑都是最具房价支撑力的城市。排在第二位的是合肥， 5年来上涨65% 。这座行政上划归中部，却在实际发展中紧绑长三角的城市，依靠稳步的经济增长，房价在2016年开启暴涨模式，成为当时“房价四小龙”的领跑者。无锡、广州、杭州、北京四个城市的涨幅都超过了50% 。广州、北京两个一线城市的涨幅在情理之中，而杭州则得益于近年来的经济和人口快速发展，房价也一直居高不下。南京、厦门、武汉、上海、济宁、宁波、唐山这7个城市的涨幅都超过了40% 。三四线城市开始登场，如果说唐山尚在京津冀都市圈，人口、资金外溢加上供需不平衡导致唐山的房价一直涨到现在，那么济宁这座在山东并不出彩的城市，却上涨40%以上，着实令人意外。同样的行情，也发生在后面的徐州、九江、赣州、洛阳等城市身上，三四线城市房价的上涨，其实超过很多人的想象。而从区域分布上看，前10名的城市中仅有北京1 个北方城市，南方城市实现霸榜。在前20名城市中，也只有5个北方城市入围。显然，经济高增速、人口高增长，致使南北经济的差距越拉越大，也让南方城市的房价更具底层支撑力。深圳房价10年涨了三倍多当我们把时间线再次拉长到10年的纬度，各个城市的房价表现又是如何？船长收集了过往10年间217个城市的房价数据，覆盖一二三四五六线。令人惊讶的是， 10年来房价下跌的城市只有2个， 215个城市的房价都是上涨态势。（详细表格在文末）

先来看涨幅前50名的城市。 50个城市的房价， 10年来的涨幅都超过了120% ，翻倍成为最基础的门槛。其中，深圳上涨334% ，比2010年的房价增长了3.34倍，高居全国第一位。这里不仅是全国经济开放最前沿、经济技术实力最前沿，顺带着也成为房价最高峰。厦门10年上涨293%排在全国第二位， 2020年的房价已经接近5万元/㎡，这个数据也能排到全国前5 。厦门是特殊的，岛内的可用地开发殆尽，而最好的教育、企业、医疗资源都在这里，房价便持续走高。东莞10年上涨200%排在全国第三，从2010年的6400元/㎡涨到接近2万元/㎡。这个依靠制造业加工起步的城市， 2019年GDP与万亿只有一步之遥， 2019年GDP增速在广东排第一。坚实的经济底子，加上深圳资金外溢，东莞的房价涨幅杀进前三。排在四五六位的城市令人意外：保山上涨197%、南阳上涨196%、大理上涨184% 。保山是谁？这个很多人连听都没听说过的云南城市，常住人口只有263万， 2019年GDP只有960亿元，房价涨幅如此之大令人大跌眼镜。当然，另一个原因是保山的房价基数太低了， 2010年时只有2887元/㎡。南阳同样如此， 2010年的房价只有2757元/㎡。但南阳的疯狂还在继续，这个以“烂尾楼之都”闻名在外的城市，却有着千万人口的支撑。 9月份某楼盘甚至开出了均价14500元， 600套房源3000人认筹。不知如此场景，会延续到何时。此后，还有广州、临沂、北京、合肥四个城市的涨幅超过170% ，跻身前10名。与南阳同理，临沂的人口也高达千万级，是中国16个千万人口城市中仅有的两个三线城市。大量的外出务工者回乡置业，也逐步推高了这里的房价。从区域分布看，前50名的城市中有30个南方城市，北方20个，而前10名中有7个南方城市，北方仅有南阳、临沂和北京杀入。即便从全国格局看，南方城市的房价涨幅普遍比北方高，已是不争事实。而在217个城市中，还有30个城市的涨幅10年间未能超过50% ，完全跑输大盘。分页标题

这里面不仅有哈尔滨这样的省会城市，也有榆林、大庆这样典型的资源型城市。而其中，东北城市就占了接近一半之多，房价是经济的反应，可见一斑。垫底的温州， 10年来房价跌了31% 。温州也成为这十年间，中国房地产市场“牛熊交替”的见证者。2010年前后，温州房价涨到最高峰的3万多，与杭州一起成为“楼市双雄” ，超过北上广深四大一线城市，高居全国榜首。但2011年，国家出手调控楼市， “新国八条”给了楼市一拳重击。银根收紧、贷款难度增加，加上民间借贷崩盘导致的高杠杆炒房客爆仓，温州楼市开始直线暴跌。直到2014年8月解除限购政策，温州楼市经历了连续36个月下跌。 3年时间温州房价下跌约40% ，部分高档楼盘价格下跌超过50% 。此后，温州房价才开始缓慢爬升，到今天的2万元左右。而10年前与当下中国房价最高的20个城市对比，更能看出时代变迁。

2010年排在第一的温州，已经掉到了13 。而当时的深圳，从第六位蹿升到第一，称霸全国。另外，从这张表中还能看出，浙江的房价普遍较高。即便在2010年，温州第一、杭州第四、宁波第七，加上后面的舟山、金华、台州、绍兴， 20强城市中浙江有7个之多。到了今天，浙江城市依然有5个城市入围20强，舟山、台州出局，丽水以1.8万元的高价杀到18名，这也让浙江成为平均房价最高的省份。十年河东，十年河西。但唯一不变的，就是这20个城市基本被珠三角、长三角和京津冀三大都市圈承包。无论投资抑或自住，去寻找人口持续流入、经济稳定增长的城市，才是正确之道。附：2010-2020年中国217个城市房价涨幅排行榜

来源：时代周报