北京楼市|黄金周北京楼市仍凉凉：旅游抢了地产的生意？

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2020年黄金周《我和我的家乡》热映的同时，网友们开始晒起了“我和我的账单”并感叹：十一花出了过年的感觉。
经中国旅游研究院(文化和旅游部数据中心)测算，八天长假，全国共接待国内游客6.37亿人次，也就是说，将近一半的中国人都出动了，因疫情憋了大半年的人们终于可以出去撒欢了。
人们都想趁着超长假期出去好好玩耍一番，有多少人愿意留下来买房呢？根据贝壳研究院数据显示，黄金周期间，北京新房成交量不及预期，成交面积下降24% ，相较而言，二手房表现好一些。但不管新房还是二手房，短期内都有下降趋势。

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新房二手房，一头凉一头热
国庆节对普通人而言是难得的假期，但对小吴来说，却是比平时还忙的日子。
“国庆这几天咨询量明显增多，我们门店大概两天就能成交一套房，整个朝阳门片区的二手房成交量约上涨了10% 。 ”作为一名房产中介，小吴在朝阳门片区已经三年多，国庆这几天，他平均每天都会接待一个客户。一个中介每月成交一两套房就不错了，小吴目前已经成交了一套房，还有不少客户谈的不错。
贝壳研究院数据显示，国庆期间北京二手房日均成交量同比增长约80% ，主要是受益于改善型换房需求提升。与去年同期相比，北京新增挂牌量同比明显增长，叠加成交量也较高，表明市场交易主要来自于业主换房需求。
对于今年国庆的北京楼市，小吴深有感触的一点是总价低的房子越来越少。 “这两年买房的客户主要是两类，一类是刚需，另一类是改善置换，性价比高的房子好成交，但市场上这类房子越来越少。 ”
贝壳研究院数据显示，黄金周期间北京300-450万的刚需盘交易占比比去年同期下降， 450-600万房源占比上升，这也带动北京黄金周二手房成交均价同比上涨约7% 。值得注意的是，北京二手房相较于9月呈现下滑趋势。贝壳研究院数据显示，黄金周日均成交量较9月日均下降22%；成交均价较9月均价微幅下跌0.5% 。
“价格基本稳定，一般热门小户型会涨价，大户型价格弹性较高，大部分在降价。 ”小吴说了一个例子，朝阳门附近有一个热门小区叫怡景苑，其两居室总价从年初的870万左右涨到了925万，但有些大户型从1200万降到1000多万。
国庆期间，很多在外面游玩的人可能会接到推销新房的电话，采取这种方式从侧面说明销售人员时间充裕，售楼处可能比较闲，实际上，这个国庆北京新房的热度不高。
贝壳研究院统计整理数据显示， 2020年北京黄金周期间（2020.10.1-2020.10.8）新房住宅成交面积1.8万㎡，成交均价为48204元/㎡。与去年黄金周（2019.10.1-2019.10.7）相较，日均成交面积同比下降24% ，成交均价同比上涨4.8% 。今年黄金周成交量不及去年同期。
为什么新房价格会涨呢，并非关系市场热度，而主要与成交结构有关。贝壳研究院数据显示，今年黄金周，北京主力成交区域向城市核心靠拢，城六区和近郊区域成交量占比同比去年分别增长10个百分点，成交结构的变化导致整体成交均价小幅上涨。实际上，城六区和近郊区域今年黄金周的成交均价同比分别下滑7%和9% ，在促销影响下，实际成交均价下滑。

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新盘花式促销? 手段未超预期
虽然新房成交量不及去年，但经历过疫情及融资收紧后的房地产行业急需通过销售“回血” ，当国庆遇上“金九银十”时，众多房企纷纷推出新盘，使出浑身解数，抢收市场。分页标题
从机构监测数据看， 9月28日至9月30日，北京市12个新盘项目取得预售证，部分项目拿证当日即开盘销售。可见，房企在当前融资及债务压力较大的情况下， “十一”期间出货意愿强烈。
为了吸引趁假日看房的购房者，各项目使劲浑身解数，组织了丰富多彩的线上线下活动。据90度了解，国庆期间，许多项目推出打折房源，折扣普遍在八五折左右，最低可到七八折。例如，大兴金茂悦推出30套87折优惠房源，首开香溪郡推出30套85折优惠房源，电建洺悦湾推出30套78-84折房源等。
90度调查发现，的确有不少楼盘折扣力度较大，但这些楼盘基本是楼层不好或有其他缺点的尾盘，绝大多数位置好、楼层佳的房子并不参与活动。以大兴金茂悦为例，为加速尾盘入市，现推出84平米的特价房，南北向三居，原备案价在355万，目前价格280万左右。不过，这些房源位置一般在二层三层或顶层等位置不太好的楼层， 11层相似户型尾盘房源价格要达到308万。
业内人士表示，根据以往经验，降价大多数情况下是一种营销手段，房企会根据自己楼盘或者房源的情况，推出大力度的促销房源，阶段性地造成个别的楼盘价格下调，但不会是整体性的。
此外，多个新盘推出了99折、98折的优惠活动，如与大兴金茂悦同区域的和悦春风， 86平户型，原价311万，现在一口价301万，优惠10万元。
不过，整体来看，房企端并未采取超出预期的促销手段。有中介介绍，其实目前看到的这些折扣，国庆之前就一直有，假期也基本没有进行力度更大的促销行为，更多是在宣传层面，希望能多吸引一些购房者来看房。
因此，这些折扣也并未随着国庆假期的结束而停止，中介介绍，大部分项目假期后还在进行折扣活动，什么时候结束还没定。

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年底降房价只是买方的幻想？
搅动楼市的并不只是“十一”黄金周这个节点，这不，国庆假期上班第一天， “双十一将成为房企下一个营销点，天猫好房的百亿补贴在路上”的新闻热度紧随其后。开发商们也积极响应，比如，富力就率先表态将携全国优质楼盘项目约500亿货值，加入到这次“百亿补贴”双11购房节活动中。这似乎意味着四季度营销方式仍将继续活跃。
不过，在如今房价预期趋稳，房企促销花样百出的常态化下，购房者似乎不再像多年以前一样为“蹭节”而忙碌。有不少购房者就告诉90度，并不会专门在十一或双十一去买房，看房选房是个长周期的过程，并不急于一时，看中满意的价钱又合适，才会下手。中介小吴的观察结果同样如此。他说，房子买卖是有周期的，业主的房子挂了三个月还卖不出去，一般会考虑降价，这与当前是国庆还是春节，并无那么大的关系，业主卖房，心里一般都有价格预期，不会因为春节就降价，年底房价便宜可能只是买方的幻想。
其实，稳房价基调早在7.24房地产调控会议就已定下。这场会议声势浩大，住建部、人民银行以及自然资源部一并出席，严肃程度罕见， 10城市还参与了座谈会。
此后，二季度出现的房价地价过热问题开始降温，十一之前，一些热点城市还紧急调控狂打补丁，调控方式包括限购、限贷、限售等政策，意在降温热度以及保护刚需。当然，与之相配套的金融政策基调也紧随其后，不过，有购房者担心大行压缩涉房贷款“三道红线”叠加，个人房贷或将收紧，对此，业内人士向90度表示，主要控制的是房企端的开发商，个人房贷影响很小。
因此，可以说， 7.24会议改变了整个楼市节奏和风向，为下半年或者说为四季度的楼市奠定了基调：一个字，稳。分页标题
在此背景下，有行业人士认为，对于购房者而言，感觉合适了就买，房子很多，价格稳定，别着急慢慢选。如果碰到有业主着急卖房，降价销售的，也不失一个捡漏机会。
贝壳研究院高级分析师潘浩预计，尤其随着疫情的缓解，如果后续不出现重大的变化，人们出行和消费的意愿会更加强烈，这对客户置业既是一种激励，也会由于出行、消费的释放拉长购房的周期。在其他因素不发生变化情况下，整个市场将保持平稳状态，不会出现大的涨跌。

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（责任编辑：徐帅）