信托公司|信托债台高筑，领地上市搁浅 |领地控股|上市|

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【信托公司|信托债台高筑，领地上市搁浅】领地控股董事长刘玉辉
乐居财经魏薇发自成都
??相对开放的港股市场一直不缺热度，内地房企们前赴后继，都想在这里点燃资本的希望之火。
??今年上半年，包括金辉控股和领地控股在内的多家房企密集递交招股书。如愿者乃少数，仅港龙中国地产成功上市， 10月9日，金辉控股刚通过聆讯。
??领地控股递交的招股书却于同日失效。
??与大多数房企一样，领地也有着千亿梦，在2019年就曾表示将在2020-2021年跨越千亿。据克而瑞销售排行榜，领地控股2019年的全口径销售金额为247.3亿元，位列行业第96 。而今上市进程受阻，距离千亿又远了一步。
?家族色彩浓厚
??为冲击上市，领地控股在2019年引入了两位明星职业经理人。 8月，原金科品牌总经理姚科加入，担任领地助理总裁兼品牌总经理；12月，原恒大集团总裁许永军出任领地总裁一职。
??领地控股具有浓厚的家族管理色彩。 1994年，领地控股的前身，眉山地区宝马房地产开发有限公司成立。刘玉奇、刘山、刘玉辉三兄弟及邓仲祥分别持有领地35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股权，其中，邓仲强为独立第三方，后来退出。
??在上市前的一系列重组之后，刘玉辉、刘策、刘浩威三大股东分别持股32.83%、32.83%、32.84% ，龙一勤、王涛、侯三利、魏悦分别持股0.17%、0.17%、0.17%和1% 。其中，龙一勤是刘玉辉的配偶，刘策和刘浩威则是刘家的二代，两位接班人都为90后。刘氏家族依然是领地控股的主导者。
??经过20多年的发展，领地将业务范围扩展到了健康产业、地产开发、商业运营、酒店管理和物业服务五大板块。截至2020年2月底，领地控股的总土地储备面积为1331.45万平米，从其业务布局来看，虽已进入成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的20多个城市，共拥有90多个项目，且多位于三四线城市。其中位于成渝经济带的达58个，占项目总数的比重达64% ，全国化布局并不明显。
??另外，领地重仓的三四线城市有着自身局限，经济基础薄弱、土地溢价低，领地今后的去化存在一定的风险，从而会影响销售额的提升。
近半借款依赖信托
??2017-2019年，领地控股分别实现收益53.38亿元、45.14亿元和75.68亿元，对应的净利分别为12.2%、11.5%和8.9% ，呈现下滑趋势。 2019年，其收益同比增长近68% ，但净利润仅增加1.55亿元。查阅其招股书发现，领地在2019年的销售成本同比增长超88% ，大幅压缩了利润空间。
??中小房企的扩张离不开大量资金的撬动。 2017-2019年末，领地控股的有息负债分别为35.86亿元、78.54亿元和117.55亿元，对应的净资产负债比率分别为60%、110%和140% ，公司未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9% ，银行及其他借款利息由2018年的6.69亿元增加至2019年的14.45亿元。

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??因银行融资渠道受限，领地的借款主要来自于信托。截至2020年2月底，共计还有23笔信托借款，总额达60.92亿元，利率多位于12%-14%之间。其中， 67.68%是用项目公司股权抵押获得的贷款，另外有超过三成是通过将股东借款的债权转让给信托公司，以获得贷款融资。
??截至2019年末，领地集团应于一年内偿还的负债规模为57.63亿元，占总债务的比重约为49% 。同期的现金及现金等价物共13.81亿元，远不够覆盖即期债务。分页标题

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??除了营收不稳定，领地的现金流也不乐观，其经营现金流和投资现金流连续多年为负， 2017-2019年的经营现金流分别为-1.87亿元、-42.88亿元和-31.12亿元。
??不断在试图扩张的领地，因持续进行物业开发活动及土地收购，导致业务运营所用现金大量流出。领地也在招股书中表示，若无法获得充足的经营现金流，公司的流动性及财务状况可能受到重大不利影响。
??对于未来是否继续推进上市，领地方面表示，将继续推进战略计划。 “三条红线”压顶，若负债一直无法下降，将对后续的借贷产生不利影响。融资困境当前，上市募资似乎成了领地唯一的出路。