临CBD的城中村价值几何？实探深圳最土豪村的拆迁

中国经济周刊-经济网讯（采访人员邓雅蔓）夜幕降临皇岗村，一批下班的深圳“打工人”从皇岗村地铁站走出，一部分在周边店铺中觅食，一部分匆匆赶往出租屋休息。自10年前通过旧改专项规划后，具有“深圳第一村”、“福田CBD后花园”之称的皇岗村旧改项目一期，终于确定12月1日正式启动，靠近皇岗村地铁站的吉龙二村部分楼栋及皇岗五街的沿街部分率先被拆除。

皇岗村的夜晚，有些房屋人去楼空，灯火没有亮起。（《中国经济周刊》采访人员邓雅蔓|摄）被拆迁的城中村里，独居的租客和店家成为最后一批搬离的人群。 “平常上班没有时间搬家，而且行李并不是很多，所以打算周末每次搬一点点就差不多了。 ”一位居住在皇岗村地铁站附近的租客陈先生告诉采访人员，他所在租房的房东也住在附近，由于行李较多、拖家带口，十一假期期间就已经打包行李搬出去了。

11月1日以来，皇岗村的改造工程已经开始启动（《中国经济周刊》采访人员邓雅蔓|摄）和不少租住在皇岗村的租客一样，陈先生任职于福田中央商务区（CBD）的一家中小企业，上下班几站地铁可以直达，单程不超过20分钟。 “接下来我租在龙胜那里，也是地铁4号线直达，但比这边稍微远几个站，租金稍微便宜一点。 ”陈先生说道，皇岗村地铁这边租房基本上单间是2000元左右，比龙胜贵了400 ，但基础设施和绿化要好很多。除了此次提到的明确拆除区域外，附近区域的租客也在打算提前办理。 “12月拆除工程开始后，这边的环境会比较嘈杂，而且我们这边迟早也会拆除，我想着提前搬出去，房东也同意了。 ”在福田CBD上班的刘小姐说道，她所在的租屋离皇岗五街不远。店家们还是想着多做点生意。 “能多赚一天钱是一天钱。 ”一位湘菜馆的老板向采访人员称，自从11月1日收到通知以来，外卖的单子减少了很多，但店面的客户还是比较稳定。

皇岗村门口的牌坊，符合了广东民间的说法，富不富，看牌坊（《中国经济周刊》采访人员邓雅蔓|摄）由于紧挨着深圳地价最昂贵的区域之一——福田CBD ，皇岗村一直被认为是深圳最有钱的城中村之一。这使得皇岗村的房屋拆迁补偿标准受到外界关注。每逢深圳城中村开拆，关于房东们发财的传说便众说纷纭。这背后，这与所处地的地价有着直接的关系。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》文件显示，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。也就说，属于城市规划版图内的城中村区域，在拆迁上要考虑规划区周边的房屋价格进行赔偿。深圳南山区和福田区是深圳房价均价最高的两个区域。据安居客APP对于福田区内244289套已成交房源的成交价计算，福田区的二手房成交均价约为8.2万元一平米。皇岗村具有着极大的旧改商业价值。根据《皇岗村改造专项规划》，此次皇岗村旧改规划用地面积50.38万平方米，建设用地面积31.40万平方米，总建筑面积约200万平方米，其中住宅面积约70万平米，有望成为福田区内最大的综合居住社区。从里面的规划图来看，旧改完成后，皇岗地铁站附近将建起一个“会展中心南广场”（目前的福田CBD主要分布在北广场），面积约8万平方米，其中布局两栋高约200米、连在一起的双塔形商业建筑。就目前而言，皇岗村分布的主要是村民自建住宅、工厂厂房以及配套设施等，企业数量很少，也没有商务写字楼。在深圳城中村旧改版图上，足以和皇岗村媲美的旧改项目还有一个——深圳南山区白石洲沙河五村专项规划。10月底，深圳规土委南山管理局公示了沙河五村更新单元（俗称白石洲旧改）规划草案，总建筑面积达348万平方米。从面积来看，这将是深圳史上最大旧改项目。草案显示，旧改完成后，住宅建筑面积将达125万平方米（含保障性住房5万平方米），商务公寓建筑面积112万平方米。来源；经济网-中国经济周刊