年内成交高价地遭遇盈利难题，近三成地房比超75%

上半年土地市场在疫情之下逆势升温，尤其是4月以来，疫情缓解之后土地市场热情高涨，高价地更是层出不穷，热点城市更是“地王”频出。二季度以来，全国楼面价TOP50地块月度成交分布来看， 4月达到峰值为12幅，受“三条红线”政策和优质地块减少的影响， 9月份高价地数量创下二季度以来新低，仅有3幅。从城市分布来看， TOP50高价地均位于京沪广深、厦宁杭甬八个一线和新一线城市，其中长三角占比达6成。根据CRIC最新数据测算，近半年来成交的高价地整体盈利预期堪忧，楼面价TOP50中近半数或面临亏损，超三成高价地地房比超75% 。未来两个月仍是城市推地高峰期，供应将明显放量，但在“紧融资”“宽供应”“限地价”一系列调控组合拳下，土地市场将延续“降温”趋势。01“三条红线”后高价地数量锐减就楼板价TOP50地块月度成交分布来看，在4月达到12幅的高峰值之后， 5、6月高地价数量逐渐减少。7月份高价地数量稍有增加，但受“三条红线”政策和优质地块减少的影响，房企拍地积极性降低， 9月份高价地数量创下二季度以来新低，仅有3幅。10月优质地块扎堆入市下，高价地成交数量有所回升，以上海、广州最为典型， 10月份静安、杨浦、浦东北蔡等内中环区域均有优质宅地出让，起拍楼板价均超4万元/平方米。宅地供应向来稀缺的广州中心城区海珠区也在10月成交了2幅优质宅地，成交楼板价均在3万元/平方米以上。图：二季度以来楼板价TOP50地块按月分布情况（单位：幅）

数据来源：CRIC03九成高价地地价上扬高价地价格变动情况来看，将二季度以来成交的楼板价TOP50地块的楼板价与其周边近期同类地块楼板价对比，超九成高价地楼板价较之前均有上涨，八成地块楼板价涨幅超过10% ，涨幅较高的多位于京、沪供地稀缺的核心板块。TOP50高价地中，仅有3幅地楼板价较周边同类地块价格下降，降幅均在20%以内。具体来看，三幅地均位于京、沪远郊区，由于配套不及中心城区核心板块，因此房企竞拍积极度相对较低，典型如北京大兴西红门镇B1-05-(3)地块，虽然被首开+龙湖以37.4亿元竞得，但溢价率仅有3.03% ，楼面价约39505元/平方米，较2018年底中铁竞得的丰台区花乡白盆窑村地块楼板价44138元/平方米的价格下降了10% 。表：典型高价地较其周边同类地块价格变动情况(元/平方米)

数据来源：CRIC尽管整体盈利预期堪忧，但依然有少部分高价地盈利预期颇丰。典型如龙光在5月初拿下的广州白云区黄石街江夏村地块，折合楼面价为43144元/平方米，其周边在售的首开龙湖·天奕销售均价约为8.5万元/平方米，参考这一价格来看，地房比仅有51% ，房地差超4万元/平方米，有较大的盈利空间。考虑到接下来两个月是城市推地高峰期，虽然接下来的供应将会显著增加，但在“紧融资”“宽供应”“限地价”一系列调控组合拳下，土地市场将延续“降温”的趋势，并且近期优质地块供应占比减少的趋势越发显现，优质集中供地潮已经退去，建议年末紧抓广州、深圳等优质地块拿地机遇。预计高热地块数量将进一步减少，并进一步向深圳、广州等少数热点城市集中。对于财务指标健康、现金流充裕的规模房企来说，在土拍热度进一步回落的情况下，将迎来优质土储补仓的时机。值得注意的是，优质地块将备受房企推崇，地价再被追高的可能性极大，建议房企要仔细测算拿地成本，避免遭遇后期利润空间或现金流不足的风险。