股神朱桔榕“破功”房圈老爹朱孟依？这不是个读《菜根谭》的年代！( 二 ) “大隐于市”的朱孟依

据悉，朱孟依对朱桔榕确实有意栽培。 2007年，刚上大学的朱桔榕便进入合生实习，管理整个公司的财务、人力， 2013年，年仅23岁的朱桔榕被委任为合生常务副总裁， 2020年初正式接棒。
但与朱桔榕职位上升飞速对应的是其能力似乎长进不大，既没有像碧桂园“公主”杨惠妍一样“杯酒释兵权” ，帮公司理顺管理架构，也没有在实际销售项目上展示出出色才能。
霄云路8号，这个一面市就引来地产圈轰动的项目，在朱桔榕的直系管辖下，到今天，累计推出了250套房源，实际签约不足100套。

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原来，这位毕业于人民大学金融系的高材生志不在此，资本运作才是其强项，一上任变上演了“半年时间赚28.4亿港元”的拿手好戏，要知道，合生同期经营利润只有71.6亿港元，同比增加近28亿港元， “炒股”无疑为其利润增加贡献了“汗马功劳” 。
既然朱桔榕自身不谙地产，那是否有可辅佐“新东家”的老臣呢？梳理合生历史发现，成立20多年来，合生经历了“流水的将军” ，每任职业经理人任期都不满3年，深谙地产套路的大将恐难觅。
可合生终究是地产公司，要实现公司由“慢”向“快”的蜕变，单单依靠股市“赚快钱”显然不够，土地、楼盘这些“硬货”总归绕不过去。
忆当年，要说其父为合生打上“慢”的烙印，除了他“佛系”的性格以外，似乎也有些无奈的成分。毕竟故事是在人讲的，茅台镇当年因地理原因，刚酿出的酒实难入口，必须存放五年。茅台便讲述了“时间沉淀出高品质酱酒”的故事，并以此奠定了江湖地位，保不齐朱孟依“慢周转”故事背后有什么“秘密” 。
独立财经评论员周正国对《一点财经》表示，高周转对企业要求很高。碧桂园等在郊区拿地因都是大盘，一出手就上万亩，招拍挂市场拿熟地也是高溢价入手，这都对房企的资金量有很高的要求。
“此外，快周转对房企操盘能力、团队控制能力要求更高。毕竟，快周转模式下，上百个项目同时开盘很正常。碧桂园甚至有自己的施工队、设计院、园林公司。合生可能还没学习到快周转的能力。 ”
朱桔榕这个看起来更善“赚快钱”的二代真能顺利让合生的“战略提速”实现吗？炒股和造房，还是不一样的。
再说业务层面，合生最大的杀手锏——其坐拥的大量土储多缘自合作开发，并非土地招拍挂所得，其超长的开发周期也与“快周转”的目标有所违和。
周正国透露，一级开发拿到的地要转入二级开发需要进行规划变更，程序很长，单拆迁都会耗时很久，有的工业用地转成商业用地和住宅用地难度更大。合生不具备“快周转”的基因，需要学习的过程。
“快”的代价
梦想的“快周转”还有万里，曾经负债等指标的“优等生”却已远去。
-298.8亿元！这是合生2020年上半年的经营现金流净额，也代表了朱桔榕上任以来合生最大的变化。
而2015-2019年，合生的经营活动的现金流净额分别为43.4亿元、52.7亿元、25.9亿元、55.4亿元、30.9亿元。那个曾经现金流虽不算特别富裕但也不紧缺的合生如今迎来了巨大的现金流压力。

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与此同时，合生负债等指标也接连“失守” 。 2020年半年报显示，合生负债总额由上年末的1290.88亿港元增加至约1700亿港元，增长31.7％；借贷总额由633.9亿港元增加至888.94亿港元，增长40.2％；净负债率也从年初的70%上升至94% ，增加了24个百分点。
2020年上半年，合生现金短债比为0.9 ，净负债率为94％，剔除预收款后的资产负债率为66.6％。三道红线已踩一条，另两条也岌岌可危，曾经负债表现的“优等生”不复当年。
“230亿元拿地、346.67亿元旧改” ，什么样的因自然会种出什么样的果。只是也不能全怪朱桔榕，毕竟北京分钟寺的地为朱孟依另一资产珠江投资的一级开发用地，捂了十来年的地多贵都得拿下，不能便宜了别人。
“出点血”再所难免。只是，不巧的是国家推出三道红线政策，降负债、减土储、筹资金是行业大势，合生偏偏此时提出“快周转”可谓逆风飞扬，不由得让人觉得心悬。
既然无法出货回笼资金，朱桔榕就发挥所长用点其他“招数” 。于是，炒股赚钱、变卖股权等桥段悉数上演。