北京到底哪些屋子在涨价？作者：周通假如大家对北京楼

作者：周通
假如大家对北京楼市关注比较早，从去年就开始预备买房的话，对目前市场会有犹豫，不知道市场该往上走仍是往下走。由于年前的市场确实很热，年后的市场热度也还可以。
这个市场跟烧开水一样，我举个例子，你把水烧开之后， 100度感觉非常热，但水凉到80度的时候，你感觉仍是很热，只有当市场降到50度以下的时候，你才感觉市场忽然变凉了。但是从100度到80度，这个过程实在是市场在变冷的过程。
年前北京市场，到底是怎么热起来的？年后的市场怎么走，我们今天就重点讲这个题目。

文章图片
所谓的年前市场，我们一般来讲是指2020年10月份之后的一个市场。大家记住，去年市场假如有一个分界线的话，那就是2020年的10月份。
北京房价上涨，甚至开始跳涨，发生在10月份之后。我们在聊北京市场的时候，你会发现北京市场非常大，包括东城、西城、海淀、旭日，再远一点，还有门头沟、房山、大兴、通州、顺义、昌平等等，这个市场非常大。
所以我们必需把北京市场分开来看，包括朝阳区也是，朝阳区的房价上涨主要集中在高总价的屋子，也就是700万以上的屋子。
高总价房源上涨的原因是什么呢？假如以前去买，你发现你的首付非常高，绝大多数都是被二套了。
假如你是首套的话，贷款也只能贷300万，首付应该是500万，这种杠杆实在还挺低的。你买1000万的屋子，被二套的话，你就只能贷不到200万，北京真正能拿出800万现金的人也没那么多，除非换房的有一些。

文章图片
所以北京房价上涨主要集中在哪？第一就是朝阳区的改善性住房，大致区间是700万到1200万、1300万的房源。
1500万的屋子涨幅似乎不显著，为什么？由于贷款八九百万，这个月供仍是很高的，不要把北京想的特别有钱，北京是很有钱，但也没有大家想象得那么有钱。
所以1500万、2000多万的屋子，贷款1000万，这种人群比例仍是很少的。假如一个人手里有1000万的话，大概率可能就买个1300~1400的，顶多买个1500的就差不多了。
去年上涨的房源，除了朝阳区的改善楼盘，还有海淀的学区房，然后西城的学区房，大家留意这个顺序。
由于去年有多校划片，每年都会有家长在下半年开始给孩子买学区房，因为去年西城的学区房有了变化，这样许多家长不知道西城接下来的政策怎么走，就把重心转移到了海淀区。
这样就导致了海淀的顶级学区房开始上涨，上涨的时间大致在2020年10月份之后，大概涨到11月下旬的时候，涨幅已经超了10% 。比如说中关村一小、中关村二小， 650万的屋子最后涨到了700多万。

文章图片
许多家长一看，房价涨那么多了，仍是赌一赌西城，所以这些家长又跑到西城去买了，紧接着就是西城的房价开始上涨。
大家留意，不管是海淀也好，仍是西城也好，大家不要认为市场有多大。你想想西城的顶级学区房也没多少套，所以市场涨起来实在是很快的。
最后的结果就是朝阳区的改善涨了一截，幅度大概10%-15% 。海淀的学区房，以及一些非学区房涨了大概10%以上。
为什么是去年10月份之后开始涨？我再给大家讲一点，就是房价涨和房价跳涨，这两个是完全不一样的，房价跳涨主要发生在2020年的11月上旬之后。
所谓跳涨就是比如说你去看好一个屋子，本来报价850万，结果卖家觉得要不870万卖给你，但870你也买，就调到900万了，大概是这个意思。
这种上涨原因实在就是2020年典质贷款利率非常低，而且年限很长。 10月份之前，北京的典质贷款利率相对来说还没那么低。

文章图片
到了10月份之后，又出了一些利率在3.85% ，年限是30年等额本息的这种典质贷款，跟送钱一样。
举个例子，你看屋子报800万，你想去买，结果卖家说820才卖，这样你也买，为什么？由于大不了就多贷20万，月供一个月也就1000块钱。但是假如没有典质的，房价涨20万，你的首付就涨20万，这对人的预期，是完全不一样的。