美股新股前瞻 | 办公界“二房东”筑梦之星(BDS.US)能否改写行业命运? 2015年

2015年，被称为中国共享经济元年。共享思路给共享单车、共享汽车、共享办公、共享雨伞、共享充电宝，甚至共享男友、共享厕所等闲置资源插上了逆袭的翅膀，风光一时无两。
而这一新商业模式经过五年时间洗礼，昔日万物共享、百家争鸣的繁荣景象已不再。除了每半小时使用费越来越高的共享充电宝依旧畅旺，各类共享经济模式发展中遭遇的不幸与波折各不相同。
其中，共享办公作为共享经济中走在前列，是最早触及二级市场的行业。而在共享办公的鼻祖Wework上市折戟，优客工场(UK.US)赴美几经波折最终借道SPAC模式曲线上市后，市场对于共享空间生意模式的质疑声也从未间断。
近日，又一综合共享办公空间运营商筑梦之星(BDS.US)向美国证券交易委员会(SEC)发起冲击，计划发行460万股普通股，发行价区间预计为每股5美元-6美元。万通证券为此次交易的承销商。在之前两家曲折经历之后，筑梦之星的命运，是否会有所不同?
办公界的“二房东”
据智通财经APP了解，共享办公也称柔性办公、联合办公。通常，共享办公空间运营商会与业主签订租期为3-19年的长期租约，并将空间分为短期和长期租约租赁给客户。
在空间运营商将租下场地后，会对空间进行设计装修，并提供物业管理、水电、装饰、清洁全包服务，支付水电费、维修费、清洁费和其他办公费用。其目标客户主要包括个人、初创企业、中小型公司及大型公司分支部门。

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其中，办公空间的选址是关键，运营商往往通过地产专家小组对人口统计、政府政策等因素进行考量，确定潜在地点。此前WeWork位于CBD的办公空间，便往往是一位难求的状态。
总体而言，筑梦之星的办公空间主要分为两个类型：1.常规共享办公空间;2.企业孵化和加速项目共享办公空间。截至2020年12月31日，公司共有49个空间，有11个空间企业孵化和加速项目，其中企业孵化和加速项目客户数达363个。
本质上，共享办公是办公场地的二房东，将整体的办公场地拆分成多个部分转租。除此之外，在对客户进行租赁过程中，共享办公运营商提供增值服务，及实现企业孵化，向“资源对接商”发展，则是其区别于传统办公租赁之处。由此，筑梦之星收入来源主要包括租金、孵化加速服务费及政府补贴等。
而在收入的具体财务划分上，筑梦之星主要将收入分为四个类型：1.办公空间租赁和服务收入;2.公用事业服务收入;3.临时会议室使用服务收入;4.其他服务收入。其中，租赁收入为公司最主要的收入来源，截至2020年半年度，公司办公租赁收入占整体收入比重的98% 。

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截至目前，公司共享办公空间网络已覆盖中国的一二三线城市。公司共享办公空间数量从2018年的30个增至2019年的42个及2020年的49个， 2019、2020年分别同比增长40%和17%;客户数量由2018年的627个，增至2019年的1587个及2020年的2384个，分别同比增长153%和50% 。
其中，空间入住率由于2018年的74%上升至2019年的77%及2020年的81% 。

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逐年扩张之下，根据Frost&Sullivan数据，截至2020年6月30日，在中国所有的合作空间运营商中，筑梦之星在覆盖城市数量中排名第二，在正在运营共享空间数量中排名第五。
盈利模式尚未探明前路
【美股新股前瞻 | 办公界“二房东”筑梦之星(BDS.US)能否改写行业命运?】据智通财经APP了解到，自2016年6月推出第一个合作空间以来，筑梦之星便一直断扩大共享空间网络，并向潜在客户提供各种折扣和优惠。例如，不时为签订超过一年租约的客户提供一个月的免租金等优惠。
作为以二房东为当前主要盈利模式的公司而言，运营效果将直接影响公司的客户群增长及共享空间的定价。截至2020年6月30日，公司非企业客户和企业客户数量分别为516名和1487名。
而公司虽然实现了较快扩张，但截至目前依然仍未实现盈利。 2018、2019年度及2020年半年度，公司分别实现净亏损515.28万、1843.82万、1014.68万美元，累计实现亏损3373.78万美元;净亏损率分别为34.96%、90.19%、65.86% 。
其中，收入成本占据了公司成本的大头。截至2018、2019年度及2020年半年度，收入成本占收比分别为104.81%、142.59%、136.54% 。此外，由销售费用及一般和行政费用组成的业务费用占收比则分别达34.90%、59.26%、34.41% 。