观点直击 | 疫情一年林德良讲述越秀房托如何“翻盘”（实录）疫情并不是轻飘飘的两个字

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疫情并不是轻飘飘的两个字，它真实地影响了一家企业的各类经营数据。
观点地产网3月4日，广州国际金融中心58楼，越秀房产基金如以往一般召开业绩发布会。
去年8月举办中期业绩会时，主席林德良还因为首次举行香港内地跨境连线而反复测试；今年他感慨疫情还未完全恢复之时，已然适应这种两地业绩会的模式。
过去一年，这家房托基金的成绩单深刻留下了疫情的烙印。
业绩期内，越秀房托收入合计约17.59亿元，同比下降14.5%；物业收入净额13.23亿元，同比下降11.5%；除税后净溢利5.87亿元，同比减少37.6% 。
分派方面，越秀房托2020年应计分派总额6.49亿元，同比下降14.8% ，每单位应计分派港币0.2293港元；同比下降15.4%；年化分派收益率达到6.07% ，同比则有0.9%的涨幅。
疫情并不是轻飘飘的两个字，它真实地影响了一家企业的各类经营数据。
但在这些不可避免的连锁反应之外，我们也试图窥探，作为基金管理人在“最坏”的这一年如何应对。
下半年“翻盘”
业绩会上，除了整体收入与盈利下降，对于一家房托基金的观察指标还有很多。
越秀房产基金旗下持有八项物业，对于这些物业而言，出租率、租金、续租率、净收入比率等，是观察基金管理人运营成效的重要维度。
从出租率看，截至2020年期末，越秀房托旗下物业整体出租率略有上升，由2019年的92.6%上升到2020年的92.8% 。
从收入净额看，各业态表现不一。作为基金最为青睐的写字楼，在疫情中展现了抗风险性，收入净额同比逆势上涨了2.1%；但专业市场和酒店公寓因为疫情冲击比较明显，下降幅度比较大；零售商业也受到疫情影响略微下降。
综合以上，越秀房托2020年整体NPI率同比上升了2.6个百分点。
租金方面，全年写字楼业态除上海越秀大厦外，其他物业租金单价均实现上升；酒店公寓和批发两种业态受疫情影响比较大，租金单价下降明显。
管理层在现场展示了一组数据：以上下半年为分界线，突出下半年复苏后对于业绩的“力挽狂澜” 。
例如，上半年因疫情四季酒店和雅诗阁公寓基本三个月没有营业，下半年这两项物业出租率恢复明显，分别提升23.1%及4.7% 。
另据观点地产新媒体了解，越秀房托八项分布于一二线的物业中，成长性物业表现得更为突出。
如囊括写字楼和零售业态的武汉综合体项目，位于国内受疫情影响最严重的武汉， 2020年中期业绩会时管理层也表示过对武汉物业全年业绩的担忧。
然而，从2020年全年看，武汉项目通过后续招商管理“翻盘” ，如写字楼业态武汉越秀财富中心期末出租率升至87.1% ，同比增长12个百分点；经营收入1.54亿元，同比增长近10% 。
这其中的原因来自对招商组合的优化调整，林德良表示，传统“渠道的招商”已经转变到产业招商、平台招商概念，即时关注每一个城市的产业，通过产业动能来抢招商的窗口，这是其改变的策略。
据悉，武汉项目全年新签面积约4.1万平方米，并引入华润雪花、泰康人寿2家世界500强企业及10家行业龙头。
“武汉项目现在出租率已经达到88% ，我想未来一年应该可以做到增长七八个点。 ”对于武汉这座城市，林德良十分看好上述所提及的产业，指武汉现在是五大国家级产业基地，对武汉的产业动能带动非常之大，也意味着未来房地产租务市场会获益良多。
位于杭州的成长性物业维多利中心同样如此，期末出租率达96% ，同比上升3.8%；租金则提升1.5% 。
对于下一年物业经营层面的发展，林德良更多展示出作为基金管理人的信心，笑道：“今年我估计无论怎么样都会比2020年好吧？”
他表示，从12月份开始所有业态已经基本恢复，写字楼已经恢复至100% ，商场恢复90% ，酒店恢复至85% ，公寓恢复95% 。
新规与收购机会
除了经营基本面，对于一支房产基金而言，规模、净利这些不影响分派的指标并不是最重要的，稳定的收益、分派才是核心指标。
从分派总额和每单位分派来看，越秀房托全年分派总额6.49亿元人民币，每基金单位分派0.2293港元，年化分派收益水平同比上涨至6.07% 。
林德良对观点地产新媒体解释，这缘于越秀房托在融资利息以及经营成本方面的下降。
“我们通过主动管理，融资成本由2019年4.2%下降至3.01% ，如果计上新置换的美元债，将下降至2.57% ，这对我们整个分派贡献是立竿见影的。 ”

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