模仿者（imitator）：模仿者在某些事件上仿效领先者 ， 但在包装、广告、价格上又有所不同 。
改进者（adapter）：改变者接受领先的产品 ， 并改变或改进它们,市场补缺者战略 在补缺中关键概念是专业化 市场挑战者战略 确定战略目标和竞争对手 选择一个进攻战略。

8、正面进攻、侧翼进攻、包围进攻、迂回进攻、游击进攻 选择特定的进攻战略,STP战略工具（客户先导,细分市场Segmentation 选择目标市场Targeting 定位Positioning,细分市场,选择目标市场,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT战略工具（项目+环境+竞争,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块/产品要素 开发商/项目要素 前两个为被动性要素 ， 后两个为主动性要素,具体地说 ， 针对一个地块的价值要素包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/ 。

9、四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 开发商要素目标/开发商品牌/可利用资源等 针对一个即将销售的项目与地块的主要差别在于增加了产品因素： 产品因素产品/户型/自身配套/昭示性等 对于一个大盘的后续阶段 ， 需要增加项目要素的判断： 项目要素口碑/人气/项目知名度/客户群体/前期售价/前后产品差异性/物业管理等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘 。

10、、户型）/客户流向 通常对于销售中后期的项目 ， 宏观要素相对失效；反之 ， 对于一个远期的大盘 ， 微观要素相对次要,观点的判定很重要 ， 它是我们作出策略方向的基础 。
在分析的过程中 ， 我们强调尽可能多地去考虑优势和机会 ， 尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在,既是机会又是威胁 ， 既是优势又是劣势,SWOT分析,我们的战略,发挥优势 ， 抢占机会,利用机会 ， 克服劣势,减少劣势 ， 避免威胁,发挥优势 ， 转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,战略选择,战略方向的决策模型,项目属性,客户需求,案例借鉴,竞争,同类型项目借鉴,在市场中的地位,战略与定位,战略形成,客户定位 产品定位 属性 。

11、定位 形象定位 价格定位,偶得客户群,游离客户群,重点客户群,核心客户群,客户群1,客户群2,客户群3,客户群4,物业类型、产品组合、户型,物业发展建议,物业发展建议的出发点,需要说明的是： 我们给出的不是具体的设计方案 ，我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素 （市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素,原则：一切均基于CVA “竞争的价值增加” (Competition Value Added,物业发展建议的考虑因素,市场竞争性,地块价值的发掘利用,客户价值的增加,物业发展建议的考虑因素,市场竞争性： 基于市场产品水平调查统计分析（空间 尺度、户型、建筑园林风格、配套水平和数量、配置水平统计 。

12、表） ， 提出具有竞争优势的方向,客户价值的增加： 客户价值分析 基于客户价值分析（客户价值取向、生活方式、空间观念、行为模式分析表） ， 提出客户满意方案； 地块价值的发掘利用： 基于地块价值分析和规划价值分析提出设计增值方向,房地产项目价值构成,有形的价值 使用价值的范畴 属于物质层面的 是可以物化的 可以进行竞争性比价的 无形的价值 属于精神层面 是不能物化的 难以复制的 是可以自我定价的,产品品牌,价值构成,地段价值,产品价值,服务价值,品牌价值,人文价值,通达价值,外部配套,产业价值,自然景观,社会认知,经济指标,规划设计,内部配套,建材设备,创新价值,基本物业,VIP服务,个性化服务,企业 。

13、品牌,场所精神,项目精神,有形价值,无形价值,项目外部（社会）配套价值 交通价值 产业价值 自然景观资源 社会认知价值,房地产项目价值构成,交通便利性与可达性,例如：玉渊潭 ， 昆玉河边的项目,商务、或某些产业的支持 ， 例如：亦庄、CBD,生活配套、医疗环境、教育环境等,社会心理对地段的潜在认同 ， 例如：天竺与南城,地段价值,产品价值,服务价值,品牌价值,人文价值,项目基本经济指标价值 规划设计价值 项目内部配套价值 产品硬件配置价值 建筑创新价值,房地产项目价值构成,项目楼座与绿地、配套的位置 ， 对景观朝向的利用,建筑材料、设备配备的品质与档次,会所、社区内商业、学校等,容积率、绿化率,风格或户型设计 。

来源：(未知)

【学习资料】网址：/a/2021/0323/0021758741.html

标题：商业地产|商业地产项目前期策划战略与定位( 二 )