房地产行业发展（进退两难和进退维谷） _行业发展

这是熊猫贝贝的第622篇原创文章：

虽然不是很想承认，因为我本人也是在房地产行业这口锅里面吃饭也十几年了，但是事实上就是，房地产这个行业，从骨子里面，就是一个很“土气”的行业。
情怀，艺术，还有什么理想，都是要花钱，要沉淀，要文化的，这些东西，在房地产这个行业里面，找不到价值位置：不能为房子多卖钱加分，都是虚头巴脑。
所以，别看品牌房企总部气派敞亮，别说售楼部高端大气，也不用谈一线销售俊男靓女，房地产行业的本色，还是要看各个房地产公司掌舵管钱的人，是什么人。
有一说一，土气，这不是贬义词，字面意思，自行理解。
别管什么房企高管学历亮眼，核心管理团队精英履历，干房地产一行的，都能理解这个土气是什么意思。
中国房地产行业里面，还真的拿不出什么领军代表，老板级别的人物，能和文化，修养挂钩。
这不是人的问题，是这个行业的原因，房地产行业，从商业逻辑和经济本质的角度上来看，简单粗暴，说白了，就盖房子这个事情，几千年都过来，还能有什么突破创新？
美国1885年，就能盖摩天大楼，更别说中国几千年的建筑历史了，现在都2021年了，这生意还能玩出什么花样，做出什么升级吗？
不就是一个现代工业堆砌原材料成为建筑以后进行差价销售赚利润的生意么？
所以，房地产行业，利润就是唯一，简单粗暴，房地产老板和企业公司们，能在过去20年里面风生水起，是遇到了好时代。

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12021年调控大年， 2022年可能就是暴雷之年

2021年已经过了大半，政策环境和调控态度已经很清晰说明了时代的变化。
但很显然，房地产这个土气的行业，不仅没有反应过来，而且适应能力很差。
我一直的原则，是君子爱财，取之有道，完成永远比完美好，信用永远比借口真。
所以我挺看不起把房子盖烂尾的开发商，能把这么简单的生意做到信用脸面都不顾了，这样的人干什么都是不靠谱的。
但是2021年以后，可能中国房地产行业真正的灰犀牛才会出现，那就是房企周转不灵，现金流暴雷，资金链断裂……能给出“豆腐渣”工程都算好的，最怕的，恐怕是大量烂尾。
房地产行业，加上杠杆就是金融行业，拿掉杠杆就是实体行业。
没有短平快，没有高周转，没有高负债，没有高杠杆，凭什么可以在房地产这种重资产行业里面做大做强？
金融化，泡沫化，就成了房地产行业心照不宣的发展模式：土地拍卖都可以玩出“地王”这样的期货模式，房地产行业还真的是老树发新芽，玩出了新花样。
只可惜，这种玩法，有一个很重要的基础和前提，那就是需要房价能够一直上涨，用具有确定性的房价上涨带来的利润想象空间，去维系房企运作成本和现金流的想象力。
房价不涨，或者市场需求减弱，那这个游戏，很显然就玩不了了。
这就是任何行业金融化的脆弱，规则一变，玩法全变。房地产这个传统的不能再传统的行业，也逃不过这个规律。
所以， 2021年调控轰轰烈烈，接下来的2022年，什么房屋质量问题，装修问题，或许是常态小问题，更可怕的，或许是大小房企难以适应时代的变化，规则的变化，洗牌出局，然后留下各种各样的烂尾楼。

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2资本和利润幻觉之下，房地产行业讲不出什么新故事

暴发户是任何时代最容易没落的有钱阶层，钱来得太容易，总是很难固化和传承。
房地产行业赖以为生的高利润环境和空间是眼见着日益收紧，房地产老板们手握城镇化和房价上涨带来的红利资本，踌躇满志，觉得自己无所不能，干啥啥都能成。
这就是资本和利润的幻觉，别说这些老板了，就是拿过1万元工资的人失业了， 1万元以下的工作还能看得进眼吗？很难。
问题是时代不一样了，可供选择的职位基本上都是3000元，要么不干饿死，要么就是浅尝辄止，所以房企多元化，还真的就是一个笑话。
看着养猪利润高，结果猪肉一波动就亏不起；
要么就是各种行业拿着房地产那套“砸钱买面子”的玩法买买买，又沉不下心去做利润，什么矿泉水，什么球队，乱七八杂跨界搞一通，亏的是个底朝天；
赚过快钱，赚过时代红利高效率的钱，想要换赛道，谈何容易？
房企搞副业，没有搞出名堂的，这还不算，就连主业房地产开发销售，都开始玩不转了。
没必要点名，从北到南，大房企小房企，跟不上时代节奏和规则改变，资金链出现问题的， 2021年不怕听不到，只怕真遇到。
就连通过房地产生意真的赚到钱的房企老板，玩资本运作和金融市场，也没啥亮眼的表现：
不是玩“内债外资”（国内是债务，国外买资产）的资产转移，国家看不下去叫停：拿着资本去国外买技术搞高端投资也是好的，就是干房地产的，出去买消费娱乐是几个意思？更别说拿中国房地产市场赚到的钱和撬动的债务，去国外依然还是买房子？
就是金融市场，毫无生气，股市三傻，只要和房地产有关系的，大家都懂。资本市场是这么好忽悠的？房地产这行业能有什么新故事？

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3新故事讲不好，但是搏一搏还是想要的

富不过三代，是个魔咒，到中国房地产这个事情上，二代都够呛，接班人和掌门人，在中国永远都是一个难题，老一辈的房地产行业的老板，实际上债务风险控制和运作能力已经跟不上时代了，就今天来看，还沉浸在高利润，房价上涨供不应求卖房地位幻觉里面的土老板，不要太多，就2021年这样的情况，别说传承给下一代了，这一代能有一个善终都不容易。
房地产的实际掌舵人，虽然学历不一定高，时代规则适应力不是最强的，但是一定是精通人情世故，经营逻辑的人精。
人生发家致富的行当不太好挣钱了，总是不甘心，还想着搏一搏的。
但是时代已经不属于这个群体，最大的机会可能还要留给下一代的年轻人。
那么问题就来了，老一辈不甘心，甚至是瞎折腾，多元化失败，债务滚雪球，副业亏多赚少，主业深陷泥沼，这才是人间真实，所以房地产行业的问题和风险，其实就是这么来的。

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4房地产扩张时代结束，躺赚的时代也结束了

行业归行业，市场归市场，房地产这个行业最大的问题，是盘子太大，百万亿的资产市值，随便一个房企就是千亿级别，可以说通过野蛮成长，已经成为了一个关联中国经济方方面面的一个重要产业。
只是这个行业，已经走到了一个进退维谷的境地，什么事情都有一个上限，都被周期管着的，房地产行业，也到了周期转换的关键节点了，所以国家出手了。
如果国家不出手，那么就是一路狂奔，类似于日本，美国的房地产泡沫破裂，也必然会在中国重演。
当局者迷，旁观者清，利益关联，身不由己，债务驱动的发展快车，一旦上车，就没人会想着下车，不仅仅是房地产行业上游的开发商群体，就是下游市场的楼市参与者，都是一样的。
事实上， 2021年一切的调控政策和环境变化，都在释放一个重要的信号，那就是：
中国房地产行业和市场，野蛮成长和无序扩张的时代已经过去，增量转为存量才是现实。
存量环境，就是内卷+分化：利润红海，两极分化。
能活下来熬过去的，未来也不一定有更好的发展，昔日的辉煌不可能重现。
房地产经济的历史使命和任务，已经差不多了。
不管是房企还是楼市参与者，都应该看到，其实2021年中国高层对房地产的态度，调控政策的表达，都有着“计划+强控”的味道和意思，甚至连“指导价” ，剥离学区房价值这样的雷霆手段都拿出来了。
国家对房地产经济，房价的态度，是真不一样了，目的也清晰：将房价控制在一个相对合理，并且风险可控的区间里面，集中力量搞突破，应对外部经济挑战。
这个突破没有实现，这个外部环境没有稳定，那么放开体制力量，绝无可能，要知道，这一轮调控，已经不考虑什么市场情绪和房价预期了，直接就是“官方认证，资产贬值” ，更别说金融限制，二手房市场速冻等等的手段了。
房地产行业没有新的故事，楼市也是在持续降温中趋于冷静。

从行业的兴衰起落，看到市场的警示和信号：
中国房地产的好日子，一去不复返了，连房企都生存艰难，那么楼市里面还想着买房躺赚的人们，是不是也该醒醒了？
【房地产行业发展（进退两难和进退维谷）】

随笔感想，不登大雅，各位朋友随便看看就好。

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