三万字实操手册：房地产投资基金运作最全解析( 四 ) _知识分享

3、投资性房地产构成及其特点
投资性房地产为房企自营项目，通过对计量方式的选取或对企业资产规模和利润产生影响，项目初始阶段现金回流慢，回收周期长，但成熟物业可为房企带来长期、稳定的现金流。

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4、其他应收、应付款
其他应收、应付款核算企业除应收、应付票据、帐款以外的其他各种应收、应付款项。对于房地产企业，其他应收款中关注的重点主要在不并表的关联公司或股东控制的其他企业的往来款。具体而言关注如下几点：

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5、有息债务
负债经营是房企的显著特点，需要关注企业负债的绝对规模、相对规模、期限结构及融资成本等方面。

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财务分析关注如下重点：一是关注房企债务结构是否合理。房地产企业项目运营周期长，从房企的主要融资途径来看，银行贷款方面房企不得进行流动资金贷款，通常银行、信托等开发贷款融资通常伴随项目的开发生命周期，因此期限均为长期；直接融资方法，债务融资工具基本以3到5 年期限为主。因此对于某一房企，其有息债务以短期为主（不考虑一年内到期的非流动负债）或从侧面反映了该房企的主要融资途径受限通过其他高成本的融资渠道融资的可能。二是关注企业综合融资成本。房地产企业的融资渠道包括银行贷款、债券融资、股权融资、信托融资、金融租赁融资等方式。高昂的融资成本会大幅增加项目开发的成本和支出压力。我们根据（费用化利息+资本化利息）/全部债务估算企业的综合融资成本。2017 年以来陆续出台的房地产调控政策，使得房地产企业融资渠道收紧、融资成本进一步上升。现在房企平均融资成本都在10%左右。房地产企业的规模和运营能力是决定其融资成本的关键因素，大型房企借贷优势明显，融资成本处于相对低位。中小房企，尤其是对债务滚动依赖性较强的企业，或对融资渠道收紧、融资成本抬升弹性较差，需关注其资金链压力。
6、预收账款
预收账款是不需现金偿付的债务，反映企业成长性。

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财务分析主要关注如下重点：一是预收账款衡量报表日已达到预售条件但尚未结转收入的项目的销售规模，其年度变化受本年度结转的销售收入和本年度新增的已达到预售条件但尚未结转收入的销售回款规模影响，由于房企特殊的预售模式，销售商品、提供劳务收到的现金流入并不是与营业收入而是与预收账款的变化相匹配。因此对于预收账款规模与现金流规模的匹配程度是反映经营情况的重要指标；二是预收账款在实现销售之后一年内，就可以转为营业收入，因此，预收账款与公司未来业绩直接相关。对于预收账款收缩幅度较大的企业，未来收入规模或大幅下滑，需关注其经营压力，同时，需要结合企业项目情况判断企业的经营持续性。而对于预收账款规模持续大规模小于营业收入的企业，企业或存在提前确认收入的情况，需关注其收入确认方式。
7、经营活动现金流
经营活动现金流反映企业实际的现金收付，可以据此判断企业的筹资压力和回款能力等情况。

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财务分析应重点关注如下几个方面：一是对于现金流入与销售额规模明显不匹配的企业，需关注该房企是否存在其对项目回款的控制力较弱，或销售额数据存疑等情况；二是通常情况下，由于房企项目投资规模庞大，经营活动现金流流出规模大于流入规模，净额多为负值，只有在销售明显回暖的情况下，会得到一定程度改善；三是关注销售商品、提供劳务取得的现金和购买商品、接受劳务支付的现金规模比较。销售商品、提供劳务取得的现金体现房地产企业销售资金回笼情况，购买商品、接受劳务支付的现金核算企业本期项目投资的实际支出情况，通过二者规模的比较，我们可以看出企业的投资缺口，从而判断企业的筹资压力；四是关注其他与经营活动有关的现金流。其他与经营活动有关的现金流主要反映企业合作开发或是与关联方交易的实际回款情况，通过支出与收入的规模对比，可以判断企业对外部资金的占用能力。