“以房养老” 缘何试点四年仅百余户参与( 二 ) _生活百科

这样相比，同样是100万，现在的“以房养老”只给2514元/月，实在是太低了。
该人士建议，他认为的“以房养老”，不应该是“二方模式”，而应该是三方模式。他举例道，现在的二方模式是，A.老人，卖出房子，每月获得2500元，获得房子租赁权直至死亡。B.银行，买入房子，每月付出2500元，没有租赁权，老人去世后获得房产。
引入第三方投资者后，金融方式可以改成，A.老人，卖出房子，每月获得4000元，获得房子租赁权至去世。B.银行，获得100万元现金，每月支出5666元利息，相当于做了一笔理财产品。C.投资者，付出100万元现金，每月获得1666元房租，在老人去世后获得房产。
【“以房养老” 缘何试点四年仅百余户参与】这样设计的好处是，对于银行和保险机构来说，它相当于承接了一笔“100万元斗长命”的金融产品。因此逻辑是很清晰的，不涉足任何不动产。也没有金融风险。而投资者相当于花了100万元买了一套老房子。此后“长线出租”，因为房产是按照评估值计算的，因此这个买入价格在当时也是远低于市场价的，相当于长线投资。
最后对于孤寡老人来说，反按揭后，每月获得4000元，远高于现在设定的2500元。上述业内人士表示，这样的设计通过金融创新会使得各方都得到满意的结果，也很有可能推动以房养老的推广与落实。
北京创新试点共有产权式的“以房养老”
其实，北京除了试点倒按揭的“以房养老”模式外，还在通过共有产权房的模式，尝试另一种“以房养老” 。
去年12月，北京开始尝试通过共有产权的形式，兴建专业化的养老社区。首个试点位于北京朝阳区双桥西巷的恭和养老中心。
据了解，这种共有产权性质的养老社区，不同于一般的纯住宅，也不同于一般的养老机构，而是一种全新的业态。购买人可购买养老社区居室部分95%的产权，另外5%产权由养老服务企业持有。
恭和养老中心项目将居家、社区和机构养老融合；均价4.5万/平方米；限60岁以上老人入住，每月需缴3000元服务费。
不同于一般社区的是，这个养老中心项目如同一家养老机构，既有包含了无障碍设施的养老居室，也有公共配套的医务室、养护中心、活动室、餐厅等，免去老年人居住后的烦恼。
为了考虑老年人的医护需求，每套居室都采用了适老化设计，室内安装了紧急呼叫器。只需按一下呼叫器，24小时值守医护人员会立即赶来。
据了解，截至去年年底，试点的365套共有产权养老住房已入住了143户，居住老人去世后，房产也可以按照市场价格出售、出租。
此外，国内不少开发商早在很多年前，就已投入到养老地产行业，包括万科、绿城、保利等超过80家房企都已将养老写入发展计划，像万科就选择了自持社区养老业务，并将养老这一板块独立成立公司。早在2010年，万科就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”，采用租售并举的模式，为其养老地产开发铺路。
专家说法
“以房养老”是有益补充不会是主流
不难看出，我们的以房养老正在尝试多种模式，既有反按揭抵押房产，也有购买“养老房”的模式。在业内专家看来，居家养老仍是未来我国养老最主要的形式，反按揭式的以房养老只是对养老形式的有益补充，并不会成为主流。
中国房地产业协会老年住区委员会副主任、北京大学国家治理与老龄产业政策研究课题组执行主任，中原集团首席咨询顾问张坤昱对北青报采访人员表示，目前我们国家以基本养老、企业补充养老和个人储蓄性养老（商业养老保险计划）为三大支柱养老保障模式。在我国，作为第一支柱的国家基本养老主要包括城镇职工基本养老保险、城镇居民社会养老保险和农村社会养老保险（新农保）；作为第二支柱的企业补充养老主要包括企业年金和职业年金；第三支柱则主要是各类商业养老保险。
从美国的经验及当前国内以房养老的试点情况来看，以房养老针对的主要是一些有独立产权的低收入老人，或者对养老有更高品质要求的老人。在美国，这个比例约为1% 。简单按照这个比例推算，中国目前60岁以上的老人为2.4亿，1%的比例总额约为240万人，240万套住宅未来有可能以反向抵押按揭的形式进入到市场当中来。虽然不是主流，但由于庞大的人口基数，以房养老仍会是重要的一种养老方式。
对此，张坤昱对现行的“以房养老”提出了六条建议：

“以房养老” 缘何试点四年 仅百余户参与( 二 )

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