房子烂尾最好的解决办法烂尾房怎么合法停贷( 三 ) _知识分享

不过，上述分析仅系建立在商品房担保贷款合同是完全独立的合同的基础上，如果商品房担保贷款合同与商品房买卖合同存在依存关系，也即如果两者构成合同联立，那么对商品房担保贷款合同的合同目的的分析或有不同。这是因为，在合同联立场合，数个合同最终实现一个整体的交易目的，此时可以将单个合同的合同目的作宽泛理解，即将数个合同所能实现的整体的交易目的也纳入单个合同的合同目的中。[2]
合同联立包括意定性合同联立和功能性合同联立。前者是指，当事人通过具体约定的方式产生合同之间的依存关系。后者是指，当事人虽然没有具体约定合同之间的依存关系，但当事人在主观上存在联结数个合同实现一个融为一体的经济事物的意思表示；客观上数个合同具有相互依存的功能联系。[3]
就题设情形，商品房担保贷款合同一般没有关于其与商品房买卖合同存在依存关系的约定，不构成意定性合同联立。仔细分析后会发现，其构成功能性合同联立。具体而言，第一，在主观上，银行、业主及商品房开发商通过两个合同的联结，旨在达成一个共同的交易目的，使业主能够购买商品房；第二，在客观上，按揭贷款购房是实践中非常成熟、普遍的交易模式，此类交易中商品房贷款担保合同及商品房买卖合同的整体的交易功能已经相当客观化和类型化。另外，代表最高法院观点的《最高法院关于商品房买卖合同解释的理解与适用》也认为题设情形下的两个合同构成合同联立。[4]
综上，业主购买商品房是两个合同整体的交易目的，如前述，其也应属于商品房担保贷款合同的合同目的。
贰
诉请法院确认，就商品房担保贷款合同解除后的贷款本息，业主不再负有返还义务
《商品房买卖合同解释》第21条第2款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”从文义来看，当商品房担保贷款合同因商品房买卖合同被解除而解除的，银行有权请求开发商返还购房贷款本金及利息。不过，该条并未明确，在开发商无法返还时，业主是否仍然负有返还义务。
（一）司法实践曾有观点认为，业主仍然负有返还贷款本息的义务
《最高法院关于商品房买卖合同解释的理解与适用》认为，商品房担保贷款合同及商品房买卖合同均被解除后，根据合同的相对性，业主对银行负有返还贷款的义务，开发商对业主负有返还贷款的义务。不过，为了发挥诉讼资源解决纠纷的功能、避免当事人诉累，该条规定直接由开发商向银行返还购房贷款。[5]从该分析来看，最高法院似乎认为，业主仍然是购房贷款的返还义务人，当开发商无法返还贷款时，银行仍然有权要求业主返还。
在(2017)最高法民终683号案（下称“683号案”，裁判日期：2017.11.28）中，最高法院更是明确认为业主仍然负有返还义务。该案中，业主王忠诚诉请解除商品房买卖合同，解除商品房担保贷款合同，并请求判令其不承担偿还建行青海分行商品房担保贷款合同项下剩余贷款本息的责任（第8项请求）。该案二审争议焦点之一即为，开发商越州公司不能返还建行青海分行剩余贷款本息时，业主王忠诚是否应当承担还款责任。
最高法院在法院认为部分明确：“就《商品房买卖合同司法解释》第25条第2款（注：现第21条第2款）的本义来说，并没有免除购房者的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是购房者，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，商品房出卖人不负有还款义务。《商品房买卖合同解释》第25条第2款（注：现第21条第2款）之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决第四项……免除了借款人王忠诚的还款责任错误。本院认为，对王忠诚免除自己对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，依法应予驳回。”

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