太古、九龙仓，谁逆风了？五合智库( 二 ) _逆风

九龙仓在内地的发展采取“商住开发”的双线方式。相比之下，太古地产就简单多了，只靠“纯商业”单线运作。但是，在未来，我们准备扩大商业和住宅建筑。
自2001年进入中国大陆市场以来，太古地产的步伐一直很慢，10年间只开发了5个项目。对此，大福证券分析师麦德广表示:
对内地商业环境不熟悉，风格过于死板，迟迟拿不到批文，使得项目开工遥遥无期；
在内地执行力不足，项目进度一再拖延；
太古地产的内地合伙人资金链紧张，需要太古地产扮演“救火队”的角色。
考虑到各种因素，太古地产不愿过多涉足内地市场。太古董事会前主席克里斯托弗·普拉特(Christopher D. Pratt)曾多次在公开场合强调，“审慎是我们的DNA 。”但在2011年年中接受媒体采访时，他承认自己错过了内地廉价拿地的黄金时代。
在mainland China，太古从未涉足住宅房地产业务。对此，其表示，房市需要快速拿地、设计、销售，整个周期很短。太古不太擅长这个领域。在控股内地业务的同时，太古也坚持非复制模式。
不过，和九龙仓一样，太古的单线作战计划也悄然出现了一些变化。太古地产在2018年年报中指出，“我们将在mainland China寻找开发住宅项目的机会。这些项目可能是其综合发展项目的附属部分，但我们也可能考虑在合适的地段和城市发展独立的住宅项目。”
做出这个改变，底气是“在开发高尚住宅项目上极具竞争优势” 。
03
港资开发商在内地进退都避免不了资金约束。
无论是九龙仓的重押业务，还是太古开始有房之心，经营策略的变化都反映了港资开发商在内地市场的进退。
上世纪90年代初，港资首次进入内地。恒基、九龙仓、和记等众多港资地产商相继而来，但发展并不顺利。1997年遭遇宏观调控和亚洲金融风暴后，香港地产商受到很大冲击。
1999年后，内地市场开始回暖，香港本地市场不景气，港资重新进入内地，凭借在高端产品开发上的正确定位和经验打了个翻身仗。
2002-2009年期间，内地商品房销售面积和销售额年均增速分别为20%和34%，而2009 -2013年，这两项指标已降至8%和15% 。
产品越来越细分，行业利润率逐年下降，去库存成为房企的主要目标。这说明内地房市竞争进入新阶段，港资房企需要调整策略。九龙仓和太古在内地的战略变化，恰恰印证了大环境的变化。
毕竟房地产开发没有固定的模式。所有的开发者都会根据不同的情况做出适当的调整，做出自己认为目前更好的选择。
时过境迁，来自资本市场的掣肘是影响九龙仓和太古地产在内地进退的另一个关键因素。
九龙仓集团和太古地产都是香港恒生综合大盘指数的成份股。香港上市房企普遍具有经营性现金流充裕、盈利能力强、分红比例高、信息披露严格规范等特点。20%的资产负债率通常被视为香港房地产行业的一条红线，受到资本市场的约束。
根据邹毅五大智库的研究，太古同时专注于三个目标:
维持20%的资产负债率，不扩大；
维持香港本地商业地产的规模；
有足够的现金流扩张内地商业地产。
这种金融三角约束不太可能在短期内解除。可以预期的是，其他部门将在短期内获得高额现金回报，以弥补其房地产部门扩张留下的债务。鉴于开发新的房地产项目所需的投资额，这种可能性也不大。
1977年6月，太古地产在香港上市，1984年私有化。它是太古集团的全资子公司。然而，太古集团旗下的国泰空、货运、饮料部门一直是“利润炸弹” 。有稳定租金收入的太古地产在2010年寻求独立分拆上市，但认购情况与预期相差甚远，最终在5月6日宣布搁置分拆上市计划。
最终，太古选择放弃Festival Walk以缩减香港规模，将资金用于内地更有前景的商业地产。2012年1月18日，正式在HKEx上市。
当然，九龙仓集团也受到香港资本市场的束缚，面临着财务上不可能的三位一体。在内地投资物业时，采用租售并举的方式，但随着物业销售不如预期，策略调整又回到了以前的商业地产。
2017年，九龙仓集团将香港最重要的6个投资物业分拆，注入新主体九龙仓地产上市，从而获得充足的流动资金。
至此，以九龙仓、太古为代表的在内地布局20年的商业地产作品开始进入回收期。高速成长期，什么都做对。但市场正在分化，产品、管理和资本战略都必须妥善安排。沉淀的路径，每一步，都算数。

太古、九龙仓，谁逆风了？ 五合智库( 二 )

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