愉见财经@直面高负债：解一道恒大“换挡”计算题：直面高负债：解一道恒大“换挡”计算

_本文原题为：直面高负债：解一道恒大“换挡”计算题来源：愉见财经
地产行业的经营艺术，从来都是进退的节奏与杠杆的平衡术。
趁在行业“春天”加土储，是有“地”才有“位”的硬道理，也是支撑后续发展的仓廪实。借杠杆之势而上能“超车” ，更何况这是一个靠“地位排名”能润滑包括资金在内很多问题的行业。
窝在行业“冬天”降负债，是确保油箱里的油能支撑到下一个加油站的关键。这一路不狠踩油门而保持稳速，因为根本不需要“超车” ，就可以看着其它撑不过来的车自行离开赛道。这段赛道最看得出实力：拉销售、促回款、降库存，件件都是经营能力的试金石。
“春天”过渡到“冬天”的弹性，以及“冬天”里的韧性，才见真章。
多难兴邦亦兴企，高手对弈半目胜。
【愉见财经@直面高负债：解一道恒大“换挡”计算题】今晚的“愉见财经”就来说道，观察地产行业最佳样本之一：地产龙头中国恒大（HK.3333），和他的“换挡”逻辑。

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计算题
昨天的年度业绩发布会上，许家印宣布了“换挡”：从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。
-高增长，是实现销售高速增长：今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿；
-控规模，是要严控土地储备规模：实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；
-降负债，是要把有息负债降下来：每年平均下降1500亿。

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据恒大年报，其2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率77.9% ，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3% ，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12% 。
有一句说一句。超6000亿的销售额、超400亿的核心利润等核心指标，都持续证明着恒大的头部地位；但77.9%的资产负债率和159.3%的净负债率，也的确偏高了。
而现在，恒大已经选择直面偏高的负债率。
按照上文中恒大的规划，从今年起有息负债每年要降1500亿的话，到2022年就是要把总负债降到4000亿以下。届时，偏高的负债率会变成行业中低水平。
此时“换挡”是明智，但成功与否却要看能力。 “勇气”不能靠梁静茹给，逻辑还需自洽。恒大，如何做得到？
对此，许家印做了一道计算题：
-2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款；
-恒大今年减少土地储备3000万平方米，等于减少600亿的支出；
-这样一增一减，就能实现今年有息负债下降1500亿的目标。
SO ，降负债=增销售+减土储。这道计算题逻辑明确，成功降负债的前提，落到了销售和土储指标上。
拼内功
那，销售起得来吗？
答案或许偏于乐观。不止有去年合约销售额6011亿的数据，还有新例为证。
今年一季度，得益于网上卖房的全面推行，恒大销售额大增23%至1465亿，销售回款大增55%至1133亿，均为行业第一，并刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录。
要知道，这是疫情影响下的、不方便线下看房的、同业对手们开锅都难的——第一季度。

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业内开玩笑地说，恒大的销售总简直是问鼎中国的人才。