览富财经|综合排名下滑4位，“红档”房企富力降杠杆压力有多大？，原创( 二 ) ：综合排名下滑4位

近日大摩发布研报指出，经过计算后，跌进红线的公司有：绿地集团、富力地产和融创中国。所谓三道红线，是指监管部门对房企划定的三项要求，即要求房企剔除预收款后的资产负债率不超70%；净负债率不超100%；现金短债比不小于1.0倍。参照以上标准，富力地产三条红线全踩。
虽然富力地产自认为在今年上半年杠杆控制效果显著，其总负债减少人民币94亿元。但实际上富力地产的“降杠杆”压力并不小。
那么，接下来富力地产要降低多大规模的债务，才能“安全上岸” 。从净资产负债情况来看，截至2020年6月30日，富力地产的净资产负债率从2019年末的199%下降了22%至当期的176.66% ，但距离净负债率不超100%的要求还有不小的距离。根据测算，如果富力地产想要在这方面达标，需要把负债规模降低到2100亿元左右。显然，这对于富力地产而言，是一项非常艰巨的任务。
就净资产负债情况来看，据富力地产半年报，其账面“合同负债+预收账款”合计444.32亿元，剔除预收款后负债总规模为3073.28亿元，剔除预收款后的资产负债率达78.16% 。如果要降到70%以下，需要将剔除预收款后负债总规模控制在2752.43亿元以下，即在现有基础上减少320亿元。
另外，目前富力地产短期债务814.9亿元，现金短债比0.44 。而如果想要让现金短债比不小于1.0倍，富力地产现金数量存在455亿的缺口。
其实，富力地产目前账面“货币资金+受限制现金”合计359.96亿元，现金也不足以覆盖未来12个月内即将到期或可回售的380亿元人民币的资本市场债务。
惠誉认为，富力地产拥有众多选择去解决这些即将到期的债务，包括2300亿元可售资源，公司降价促销的意愿增强。富力地产也在研究讨论许多的资产处置计划，这也将增加额外的流动性。
富力地产降杠杆的效果到底如何，我们拭目以待。