晨财经| 上坤地产赴港上市或遭变局，“三条红线”出台【环球网房产整理报道】近期

【环球网房产整理报道】近期，住建部、央行等部门共同出台的房地产“三道红线”融资政策让房地产商几家欢喜几家愁。强力监管之下，新的行业格局，正慢慢浮出水面。
8月20日，住建部和央行召开了重点房企座谈会，宣布了房企融资的“三条红线” ，即：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据房企“踩线”情况不同，会按照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债规模年增长速度。
多年来，在行业高速发展的过程中，无论是龙头还是中小房企，多采用了牺牲债务来换取规模的快速扩张。如今，房地产企业借助高杠杆进行快速扩张的时代，正在走向终结。
对于中小房企来说，通向千亿规模的梦可能已经破灭。正在港股排队上市的小房企们旧愁未去，又添新愁。

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今年年初，上海本地房企上坤地产向港交所递交上市招股书，募资所得款项净额将用于开发现有物业、偿还有息负债及补充一般营运资金。
2019年7月，上坤地产在上海发布了全新的“三五发展战略” ，确定了下一个五年的发展战略和规划。在投资策略上，上坤地产的全国化投资战略可以总结为“3+X” ，即做透长三角、突破珠三角、加强长江中游，伺机进驻新区域。
上坤地产是一家起步于上海的年轻房企，成立的十年间营收翻了约六倍，但后遗症莫过于负债高企。
招股书显示， 2017-2019年，上坤地产净资产负债率分别为684.9%、325.9%、118.8% ，虽然逐年下降，但仍在行业水平高位，有较高的偿债风险。
根据克而瑞发布的报告， 2019年上半年174家典型房企的加权平均净负债率为91.37% ，上坤地产的净负债率依然处在行业高位。
截止2020年2月，上坤地产有息负债为62.74亿元，短债占比达到49%；其中，有30.75亿元将在1年内到期，短期偿债压力较大。而且上坤地产公司账面资金仅为34.33亿元，其中受限制现金达到23.6亿元。
实际上，上坤地产每年偿还计息借款的现金也非常庞大， 2017年、2018年及2019年，上坤地产用于偿还计息借款的现金额分别为31.33亿元、40.19亿元和68.53亿元。
【晨财经| 上坤地产赴港上市或遭变局，“三条红线”出台】融资方式方面，上坤地产公司资产管理、信托融资及其他融资方式占总有息负债的66.8% ，此类融资工具并不与基准利率和LPR挂钩， 2020年1月，上坤地产从信托处融资2.2亿元不到两年期的债务，年利率高达13% 。
除了负债之外，上坤地产还高度依赖长三角经济地区的房地产市场，尤其是上海。 2017-2019年，上坤地产物业销售收入来自于上海的占比分别达100%、100%、60% 。
截止招股说明书发布，上坤地产拥有7处还处于不同开发阶段的商业项目，均位于上海，包括3座已竣工办公楼， 2座已竣工购物广场，两个开发中的商业项目。
更利空的是，上坤地产业绩增速已出现颓势。 2017年-2019年，上坤地产销售额增速已从345.6%下降至18.43% ，收益增速从466.7%降至10.29% ， 2019年的毛利率也低于2018年，说明其盈利空间正在被压缩。

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截图来自上坤地产招股书
上坤地产毛利率波动也大， 2017年-2019年分别为30.9%、51.5%、40.8% 。此外，与两位数的毛利不同，上坤地产过去三年的净利润率仅为2.9%、9.8%、9% ，这一净利润率与销售均价达4万的高端路线战略相比，并不相符。
问题如此之多，上坤地产IPO命运多舛。即使过关，其全国化战略也面临困难局面。
按照“三条红线”新规，即使达到“绿档”的标准，小企业的借贷规模仍然有限，再考虑到行业已进入“白银时代” ，市场空间正在缩小。这也意味着，行业的阶层会继续固化， “弯道超车”的机会不再有。如果监管层的决心够大，未来或许还会对表外债务进行管理，届时上坤地产这类小型房企融资的施展空间会更小。