北京|北京房产置换，应当如何考量，请看专家解读北京|房地产|北京西城|租售比|学区房|

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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家” ，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问1：
章哥您好，我和我老公都是北京人， 80后，丁克，家里在骑河楼有一套央产老公房，在交给某如出租，一个月7000左右。大兴高米店翡翠城一套三居自住，老妈与我同住，还有10多万贷款，月供不到3000；枣园红木林一套70多平小两居出租，租金5500 ，这套有公积金贷款，月供4000；海口一套小一居，全款无贷款。
我感觉骑河楼的房子特别鸡肋，除了位置没啥优点，红木林收益比较低，所以我想是否可以把骑河楼和红木林都卖了，在东三环附近买一套一居或者两居出租，将来自己想住也可以，手上还能有闲钱。目前看上的是苹果社区南区，或者同类型的小区也可以，不知道我这个想法是否正确，一直关注您的头条，感觉很实用。
回答1：
1、骑河楼的房子确实有些鸡肋。要说这里的位置可以说好到不能再好，几百年来的中心。但房子和人是一样的，优势就是劣势，是可以随时转换的。骑河楼的最大优势是东城学区，应该不是景山就是灯市口的学区房。但是，劣势恰恰也是这学区。
2、所有房子都有溢价，或是地铁，或是商场医院和公园，东西城的房产主要是学校。可这学校是特殊的配套，只有业主的孩子才能享用，租客顶多是陪孩子在附近上学的，很难靠租房获得学位。所以，学位这种配套在房产持有期间就创造不了价值，没人会给其出租金。
也就是说，学区房出租其实是不划算的，租售比都偏低。就因为这溢价发挥不了效用，所以有些鸡肋。同样价格的房产，在非学区的租售比能达到700左右，而学区房一般都是900左右。这套房租金7000 ，估计价值在600万，租售比不划算。
3、红木林的房产一般，不算什么鸡肋。现在售价6万出头，那70多平就算450万吧，以5500来看，租售比800左右，偏低。但这算正常现象，因为红木林在枣园算是高档小区，租售比就应该偏低，北京所有的高档小区都这样，没办法。
4、苹果南区的房子当然好，超宽的楼间距， 60多亩的大花园。但如果置换的话，就得考虑一下成本，看是否划算。
以骑河楼价值600万来算吧，卖房的话成本不高，老公房也就1%的个税。可卖了再买的话，要有3%的契税，还要有2%甚至更高的中介费，算上杂费的话，至少6% 。就算是全款过户，能做到4% ，那总成本就是5% 。 30万，相当于42个月的房租。