国是直通车|火热的长三角楼市被迎头浇了瓢凉水，而这恐怕只是开始房住不炒

房住不炒，没有例外

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6月1日，穆迪投资者服务公司发布分析报告称，中国房地产业显示出逐渐回暖的初步迹象。资料图为福建福州，一处开发建设中的房地产楼盘。中新社采访人员张斌摄
Part1
楼市“紧箍咒”卷土重来。近期房市、地市“大热”的杭州第一个采取行动。
杭州市住房保障和房产管理局日前发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，对新房摇号规则等进行调整。
简单来看，政策可以总结为四个要点：
1、限售：人才优先购房，将有5年限售期。
2、限购：提高“无房家庭”认定门槛：该市非限购范围的购房家庭，需无房，且在限购区缴纳满一年社保。
3、限摇：一个家庭一次只能参加一个项目的摇号。
4、“无房家庭”房源（单价每平方米3.5万元以下）保障比例不低于50% 。
不难看出，这些收紧措施剑指“万人摇” ，意在抑制投机炒房。
据机构统计， 2020年上半年，从中央到地方出台了300多次房地产相关政策。这些政策绝大多数是纾困或者支持性政策。作为全国楼市的重要风向标，杭州此番收紧调控“缰绳” ，可能意味着， “风向”开始改变了。
Part2
今年的杭州楼市绝对令人瞩目。尽管有新冠肺炎疫情这只“黑天鹅” ，杭州楼市依然走出一波“独立行情” 。
首先是一个接一个的“万人摇” 。
据统计，今年上半年，杭州已出现了5个“万人摇”项目，包括近6万人报名的西溪公馆、有过“四次万人摇”的幸福里以及中签率仅约0.5%的融创城等。 4个月内，杭州有21个项目摇号中签率低于5% 。楼市的供求紧张在这里表现得淋漓尽致。
当然，需要看到， “万人摇”的根本成因是限价制度下，一二手房价格倒挂产生的套利空间，并不完全反映楼市的供求状况。
从更为客观的成交数据来看，据克而瑞研究中心统计， 3月以来，杭州楼市迅速复苏，单月住宅成交面积皆在100万平方米以上，且呈现逐月攀升趋势， 6月更是达到了195万平方米，创近3年来新高。
其次，连续好几年，杭州都是国内卖地收入最高的城市之一，土地市场热度一直很高。
据中原地产研究中心统计， 2020年上半年，有四个城市“卖地”收入超千亿元，其中，杭州居首，土地出让收入超过1800亿元。中指研究院报告也指出，杭州土地出让收入已连续三年居年中收金总额榜首。
更重要的是，火热的杭州楼市是长三角区域楼市快速升温的缩影。随着疫情影响逐渐消退，长三角区域房地产市场率先复苏，且热点集中，无论是成交量、房价还是土地市场热度均在各区域中居首。
据中指院统计， 2020上半年代表房企80.1%的销售业绩来自一二线城市。其中，南京、杭州分别贡献代表房企8.7%、7.8%的销售业绩。此外，从上半年房企的热门拿地区域来看，长三角热度最高，占比为29.0% 。
过去4年的调控经验告诉我们，楼市每每走上阶段性高点，就会有调控凉水浇下。今年也不例外。
Part3
“打补丁”仍然是当前调控政策的主要形式。克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，总的来说，本次杭州摇号新政的落脚点在于填补此前摇号政策、人才优先购房政策的漏洞。
2月24日，杭州市出台文件明确支持高层次人才优先购房，其中A类人才购房免摇号， B、C、D、E类人才按不高于20%的比例优先供应。
杨科伟指出，从实际情况来看，出于种种目的，开发商普遍按顶格比例执行，使得人才渠道中签率大幅提升，而正常渠道摇号中签率被进一步压缩。例如：远洋西溪公馆的整体摇号中签率在1%左右，而人才购房的中签率则高达52%；不少项目的人才购房中签率更是高达100% 。