纵横陆家嘴|''小''物业上市融资估值堪忧，''大''融创3000亿负债高位运行( 二 ) 盈利能力不及行业均值

不过，在头部房企中国恒大（3333.HK）和万科（000002.SZ）仍未正式分拆物管业务上市的情况下，融创服务的规模排名与融创中国的行业排名却出现错位的情况。
【纵横陆家嘴|''小''物业上市融资估值堪忧，''大''融创3000亿负债高位运行】尽管融创服务已开始加速狂奔规模扩张令其去年整体增长率（按在管建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算）达104.5% ，并位列百强物业公司首位，但问题是，该公司低于行业均值的盈利能力能否令其如愿以高估值登陆联交所，并录得充足的资本继续开疆拓土呢？
''小''物业上市融资估值堪忧
据不完全统计，目前投行对于物管公司估值最为看重的指标分别是规模、收入结构、利润率、背景、成长性，以及是否拥有充裕的现金。
其中，受益于规模基数过低的优势，融创服务的成长性毋庸置疑，其核心指标增速均排名前列，通过并购也规避了收入结构过于单一的短板。而背靠的融创中国则成为是其估值体系最大的加分项。不过，影响其估值的三个减分项也不容小觑。
规模方面：截至2019年年末，规模大于融创服务的六家上市物管公司分别是彩生活（5.54亿平方米）、保利物业（2.86亿平方米）、碧桂园服务（2.76亿平方米）、雅生活服务（2.34亿平方米）、绿城服务（2.12亿平方米）和中海物业（1.42亿平方米）。
其中，碧桂园服务、彩生活、保利物业、绿城服务和雅生活服务的合约建筑面积均已进入''五亿方俱乐部'' 。而截至2020年5月31日，并购推动下，融创服务在管面积由2019年年底的0.53亿平方面增长至1.01亿平方米，合约建筑面积为2.27亿平方米，距头部物管上市公司仍有不小差距。
利润率方面：截至2019年年末，市值超过10亿元的22家港股上市物管公司平均营收为25.75亿元，中位数为16.23亿元；平均净利润为3.29亿元，中位数为1.79亿元。同期，融创服务实现营收和净利润分别为28.27亿元和2.70亿元，分别排在榜单的第9名和第7名。
尽管融创服务收入结构已通过并购大幅改善，但其毛利中近八成来自非业主增值服务。招股书显示，非业主增值服务的核心业务是''融创系''项目的销售协议服务。也就是融创服务的高增长更多是受益于融创中国销售规模的持续增长。
不过，受降价销售加速回款影响，融创服务非业主增值服务毛利率呈持续下滑态势。数据显示， 2017年至2020年一季度末，融创服务非业主增值服务的毛利率分别为42.3%、35.3%、34.8%和18.3% 。
核心利润来源盈利能力持续下滑影响下，融创服务2019年的整体毛利率和净利率分别仅为25.25%和9.50% ，分别排在榜单的第18名和第17名。而几乎行业中几乎垫底的盈利水平，即便接近10%净利润率的开元物业未来实现并表，也无法对融创服务的利润率排名有实质性提升帮助。

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融创服务部分盈利指标排名
此外，截至2019年年末，融创服务的现金及现金等价物为10.90亿元，不及碧桂园的八分之一、保利物业的六分之一，以及雅生活服务的四分之一。充裕的现金是并购驱动下的物管行业实现超预期增长的捷径，既能助力物管公司在短时间内实现弯道超车，又可以成为市值增长的催化剂。
当然，碧桂园、保利物业和雅生活服务的现金优势更多是受益于上市募资以及融资渠道的拓宽。不过，诸多同行之间对比不占优势的指标，是否会令融创服务的募资额难以''解渴'' ，该公司又是否会因此陷入估值承压和现金相对吃紧的境地，值得持续关注。