简单观察|2020投资欧洲是最佳的资产配置，所有鸡蛋不能放在一个篮子中
低估值
在经历了全球金融危机和欧债危机之后 ， 欧洲各大城市的住宅、商业地产都遭受到了巨大打击 。 而因为欧洲经济复苏速度相对美国更加缓慢和一波三折 ， 所以此时欧洲地产市场价格的水平“相当于4、5年前的美国” 。
这一点可以通过房地产的Rent-to-PriceRatio（租售比）上得到体现：在欧洲主要城市 ， 租售比可以达到6%以上 ， 而在中国一线城市 ， 这一数字可能只有欧洲的一半 。 租金相对售价越高 ， 就越能为项目提供健康的现金流 ， 也给项目出售时的估值提供了有力支持 。
行业人士也表示 ， 很多欧洲地产项目的价格都处于历史低点 ， 如果能够通过翻修进行升值 ， 将可以在非常短（甚至在1年左右）的时间内就为投资者带来良好的分红回报 。
上面提到租售比的概念 ， 而这一比例公式的分母用的是地产的全额价值 。 但是作为选择地产投资的人 ， 还可以获得非常优越的杠杆投资的支持 。 如果将这一因素考虑在内 ， 那么所谓的cash-on-cashyield（现金获利率）则可高达10%以上（这时候分母变为实际投入现金而非该地产价格） 。
众所周知 ， 在货币政策方面 ， 欧洲央行以及英国央行仍在执行后危机时代的强刺激策略 ， 而不少欧洲国家甚至推出了负利率政策以刺激投资消费 。 这些政策直接导致欧元区融资价格的大幅下滑：欧洲地产项目获得60%到80%杠杆的资金成本仅为2% ， 自然房产的实际售价就会普遍低于市场价格 ， 在中国等其他市场都难以找到 。 特别是中国住宅地产的限购政策更是大幅度限制了投资者在地产领域可以获得的杠杆水平 ， 也导致了国内地产投资收益率的下滑 。
去过欧洲旅行的人很多可能大都会有这种感觉：公共设施偏于老旧 ， 不少地产外观年久失修 。 所以 ， 刚才说欧洲地产的低估值水平也是来之有理 。 但在整个欧洲大陆 ， 由于受到文化方面的影响 ， 不少国家对保护历史建筑有着很高的要求 ， 因此房产的外观与内在有着很大差别 ， 有不少优秀地段值得发掘的地产增值机会 ， 特别是在旅游发达的国家由于外来人口的带动 ， 基础设施改造升级的投资将对周边的地产价格产生非常积极的影响 。