格隆汇|中型房企的转型样本，景瑞控股（01862.HK）：深耕能力圈近年来

近年来，房地产领域"唯规模论"成为市场共识，行业集中度提升的大趋势下，中小房企的生存空间不断挤压，冲规模无力之后，寻求转型成为这些实力相对单薄的企业一个绕不开的话题。在港股市场有一家老牌地产公司另辟蹊径，为房企转型提供了一个不错的观察样本。
【格隆汇|中型房企的转型样本，景瑞控股（01862.HK）：深耕能力圈】8月27日晚间，景瑞控股（01862.HK）发布中期业绩报告，报告期内，公司实现营收31.54亿元，同比增44% ，归母净利润2.93亿元，同比增长4.85% 。面对疫情冲击行业承压的大环境，公司核心业绩指标取得了明显增长，凸显了其在复杂环境下的经营韧性。
那么该如何看待这家公司在房地产竞争下半场的机会？
1、上半年营收大幅增长，后阶段业绩仍具备支撑
上半年景瑞控股实现收入31.54亿元，同比增加44.3% ，增幅表现靓丽。公司收入主要分为以下几大类：物业销售、物业管理服务、物业装修、租金收入及其他。
具体来看：
a·物业开发是公司收入来源的主要部分，上半年占比达89.1% 。该分部受益于上半年多个项目交付确认，收入同比提升68.4%达28.09亿元。
b·物业管理服务方面，受疫情影响物业费减免导致该分部收入有所减少，实现收入约为2.25亿元。
c·物业装修收入为公司提供工程装修的收入，该分部整体占比较去年大幅减少，实现收入为117.4万，减少主要由于部分装修业务不再纳入合并范围及项目完工进度的周期性影响。
d·租金收入方面，表现较为强劲，达到了1.15亿，同比增长45.6% 。租金收入增加主要由于所持物业出租率和租金上涨所致。
从营收结构不难发现公司的核心业绩增长动力主要来自于物业开发，而物管和租金的体量以及增长潜力也相对较高。判断公司后续的业绩增长表现可以从这三个主要的部分来展开。
首先，从物业开发方面来看，由于房企存在的结转机制，因此该板块业绩的先行指标在合约销售。根据公司在财报中所述，在开始预售在建物业至有关物业竣工期间会有至少一年的时间。基于此观之景瑞近半年和上一年的下半年合约销售较为关键。
从去年情况来看，公司整体规模增长保持在稳定状态，尤其是下半年往往也较上半年有更好的表现，因此从时间差上可以预期，公司今年整体的业绩增长仍有一定的支撑。而再从今年上半年的情况看，受疫情冲击，公司有意将上半年项目开盘延期至下半年，因此在供货相对趋紧及销售在一季度受停工停业等影响遇阻的情况下，公司上半年的合约销售有所下滑。不过随着疫情影响减弱后，销售再次实现了快速回升，预计全年销合约销售仍有望与去年齐平。
从数据上来看，公司今年计划总推盘约为336亿，上半年新推54亿，下半年新推176亿。因此可以预计，后续伴随经济回暖楼市热络以及金九银十的旺季带来的刺激，下半年公司在销售端还将会有更为强劲的表现。
整体而言，疫情并不会对公司整体的业务发展节奏带来较大的冲击，公司在地产开发业务上的业绩释放上全年也仍然还将以稳为主。
而再观之物业管理板块，景瑞控股于今年3月正式成立以景瑞物业为载体的景瑞服务业务平台，随着公司在该板块的业务和体系划分进一步明晰，有望促进整体经营效益的提升。尽管我们也看到上半年公司在该业务板块上受疫情影响出现了一定幅度的下滑，但考虑到这只是受到疫情影响属于短期因素，而公司在物业板块未来还将受益于政策支持，对外拓展以及增值服务等机会，该分部的业绩成长动能仍然还具备支撑。
值得注意的是，与行业内一般依附于开发端输送管理面积的物管公司不同的是，景瑞控股在物业管理外拓能力上有着非常抢眼的表现。截至今年中期期末，公司合同管理面积达2639万平方米，其中外拓项目占比达到55.5% 。疫情之下，公司持续保持扩张动力，上半年新增合同管理面积110万平方米，新增合同金额6135万元。此外，从服务业态来看，公司承接包括住宅、别墅、写字楼、园区等多业态物业，其中以住宅业态为主，占比达80% ，目前公司还成立了商企中心布局商业物业服务，未来借助公司在行业的品牌影响力及优质的服务水准，景瑞还有望在多个业态物业领域打开新的增长空间。