4000多平米店铺经营近10年拒交租金！三度对簿公堂，房东却输了官司( 三 ) 一个面积超过4000平方米的餐饮店在购物

近日，镁编在嘉业国际城购物中心实地走访时发现，该项目确实存在大部分商铺停业的情况，目前只有位于5楼的真知味餐饮和一家KTV在正常营业。
从位置看，嘉业国际城购物中心地处南京奥体大街与庐山路的交叉点，位于南京河西商务区CBD核心地段，邻近河西中央公司CBD绿轴B区。处在这样优越的地段，南京嘉业国际城购物中心的经营为何举步维艰？
据了解，目前嘉业国际城购物中心共有小业主220余户。南京嘉业方面告诉镁编者，公司一直在贴钱亏本经营，因此2015年租约到期之后想和小业主重新协商收益率（原来约定的返租收益率为8%）问题，但业主方面希望继续按照年化8%的收益续签合同，这显然让南京嘉业方面无法接受，这也导致嘉业国际城购物中心于2015年后商铺陆续停业。
因为始终无法和小业主达成一致，期间又经历了多起诉讼。南京嘉业方面表示， 2015年商场曾和几十名业主续签过委托经营协议，随后有几十家商铺继续开业，但先后因为经营不善陆续退铺至今。 5年来，南京嘉业和剩余小业主的谈判仍在艰难进行着。而经营管理不善以及产权租赁纠纷，也导致嘉业国际城购物中心荒废至今。
南京嘉业方面向镁编透露，目前正在谈小业主的整租，已找了一家专门的承租方来统一经营，但租金部分始终无法达成一致，目前仍处于僵持阶段。
58安居客房产研究院分院院长张波告诉镁编，上述模式是典型的“售后返租”模式，即开发商将所售商铺出售给投资者，同时与投资者签订承租协议, 这些购房者将已购物业出租给开发商指定的租赁对象，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报来作为一种投资方式。这种模式也是不少开发企业公认的投资开发的重要盈利点。
不过，张波指出，关键就是这个5年（商业项目的培育期一般就是开始的这5年），如果商业项目培育成功，开发企业盈利点就是吃租金的差价。同时，这类返租类物业最大的问题在于租赁期满后的再续问题。如果有一批购房者不续签租赁合同，那么商业项目的统一性将无从谈起。这些售后返租类的项目存在着巨大的不确定性，而这些不确定性对于处于弱势的购房者来说就是风险。
从实际情况来看，嘉业国际城购物中心确实出现了经营不善的问题。但真知味却一直在持续经营，并没有受到购物中心的停业影响。

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嘉业国际城购物中心空置的铺面和服务台

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契约精神与合同条款孰轻孰重？
出租方承担了4000多平方米物业的所有租金成本，承租方反倒不用花一分钱租金就使用了物业10年。常理上讲，这的确是有违契约精神。
对此，知名房地产律师、信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣向镁编分析认为，根据现行《合同法》规定，合同要遵循公平原则和诚实信用原则，南京中院这一判决显然有违各方当事人之间的利益平衡，不符合社会公平正义的主流导向。
他表示，即便如一审、二审和再审的宣判结果，作为承租人在经营10年间持续获得利润，却无需支付出租成本，这也和经济市场下权利义务相一致的原则相悖。真知味应该就企业每年获利收入作出进一步举证，以此证明实际情况。
“该案法官在审理过程中有自由裁量权，但是在平衡各方权利的时候存在着明显的失衡，而且违背基本的生活常识，这是绝大多数人都无法接受的。最核心的是诚实信用原则，这是合同签署的灵魂，也是双方当事人必须遵循的。没有对价的合同，在现实中是非常可笑的。 ”张茂荣律师直言。
此外，《合同法》还有一个公平原则，合同的双方都是有对价的，租赁方的目的是取得房屋经营获利，出租方为的是获取租金，这是合同的主要内容。如果租赁合同按照一审和再审的观点，起租期限都没有开始算，这就相当于在出租方证明“全面正式营业”之前，承租方都可以免费使用，而不用支付对价。
张茂荣律师认为， “一方实际提供房屋，另一方实际使用却不用支付任何费用，这无论按照合同法，还是按照生活常理，都是说不通的，是用良知都能判断的事。但目前双方当事人义务却依然完全失衡。 ”
采访人员
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吴若凡
编辑
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魏文艺何小桃肖勇
校对|
郑直

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本文转自我的小伙伴
镁刻地产
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