姐姐出钱，弟弟出名，房子算谁的？法院这样判…… 借名买房

每经编辑赵庆

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借名买房，房子应该算谁的？广州市白云区法院最近公布了一起典型案例。
本应是相亲相爱的姐弟两人，却因“借名买房”一事对簿公堂。姐姐认为房子是她买的，只是借了弟弟的名字，弟弟认为房子就是自己的，是父母为其购买的，那“借名买房”的事情真实有效吗？房屋的所有权又归谁呢？法律对此又是如何界定的呢？
弟弟的名字，姐姐的钱
阿梅与阿荣是姐弟。 2008年，已经有两套房的阿梅看中白云区某小区的一套房，便以现金方式向前业主支付了定金4.37万元。
阿梅表示，因当时弟弟阿荣刚参加工作，且是集体户口，经与父母、阿荣商量之后认为以阿荣的名字购买房子，既可以解决弟弟落户、后续结婚生子问题，又可以解决因限购政策无购房资格问题。
于是，在口头征得阿荣同意后，由阿荣与前业主签订《房地产买卖合同》，约定购房款为82万元。
2010年9月，房产过户登记至阿荣名下并办理了抵押登记，但房屋的首付款、税费及2013年4月前的房贷均由阿梅支付，此后的房贷则由阿荣自行偿还。
2013年5月初，父母要求将房屋给阿荣，阿梅坚决不同意，认为只是借阿荣的名字买房，房子是自己的，仅同意给父母养老居住。此后，父母又建议将房屋给阿荣，并由阿荣实际偿还房贷。
2020年5月，姐弟双方矛盾激化，阿梅诉至白云法院，请求法院判令阿荣将产权过户登记至其名下，并协助办理房产的抵押登记涂销手续。
阿梅
“父母长期无工作和收入来源，基本没有积蓄，购买房屋时阿荣刚参加工作收入较低， 2013年之前的物管费、水电煤等费用都是我缴纳的，且办理银行贷款时预留的电话也是我的手机号。所以，这房屋的所有权应归我所有。 ”
阿荣
“不同意阿梅的诉请，双方之间不存在“借名买房”的事实，房屋是父母为我购买的，因阿梅熟悉购房流程才委托她办理购房手续，我是房屋的实际产权人，且房屋已登记在我名下。且阿梅当时对我以及父母负有一些债务，部分款项等于是阿梅的出资来抵偿所负的债务。阿梅在没有证据证明房屋产权登记存在错误的情况下，不能主张房屋过户手续。 ”
法院：不认定为借名买房
法院认为：阿梅主张其是借用阿荣的名义购买房屋，并提起诉讼，则应承担相应的举证证明责任，以证实双方已明确约定房屋是借用出名人即阿荣的名义购买，所有权仍归属实际出资人即阿梅所有。
本案中，虽然阿梅支付了房屋的首付款、相关税费，并偿还了部分房贷，但阿梅提供的微信聊天记录并未证实双方存在借名买房的合意。阿梅与阿荣系姐弟关系，双方之间具有较密切的亲属关系，家庭成员之间为家庭日常生活或一方帮助另一方有资金往来、经济资助应属正常，阿梅提交的证据未能证实双方在购房时已经达成借名买房的合意，且不足以合理排除案款属于亲属之间基于个人感情或者亲情而资助、赠与或借款的可能性，因此在阿梅未能提供借名买房的书面协议或其他证据证实其主张的情况下，其应依法承担举证不能的不利后果。
综上所述，法院判决驳回阿梅的全部诉讼请求。
宣判后，阿梅没有提起上诉，判决发生法律效力。
法官说法
实践中，由于购房资格限制、逃避债务等原因，借名买房的情形十分常见。
《中华人民共和国物权法》及将于2021年1月1日实施的《民法典》中均对不动产登记及效力作出了规定。不动产物权的公示方法是登记，只有经过登记，才能够发生物权变动的效果，才具有发生物权变动的外部特征，才能取得不动产物权变动的公信力。
因此，借名买房的借名人与出名人之间的借名买房协议，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可依据债权请求权请求对方履行合同约定的法律义务，而非基于物权请求权，两者有所区别。
同时，法官提醒广大群众，要严格遵守法律，切莫通过借名买房钻空子，规避国家房地产调控政策，或违规购买经济适用房等保障性住房。更要充分认识借名买房的风险，防止贪图眼前利益，最终得不偿失。
【姐姐出钱，弟弟出名，房子算谁的？法院这样判……】封面图片来源：摄图网