地标|地产大佬失落的明星地标梦丨氪金

2月16日，世茂集团召开线上投资人会议，与投资人商谈中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划展期事宜，董事会副主席兼总裁许世坛、执行董事吕翼出席。该信托的底层资产正是定位于大湾区地标级别的深港国际中心。
据了解，世茂深港国际中心占地面积32.19万平方米，建筑面积136.45万平方米，配有5栋商务写字楼，约30万平方米大型集中商业，建成后将成吸纳香港科技研发、现代服务等高端产业资源的纽带。
其相关的信托产品总额87亿元，目前余额59.94亿元，其中12.94亿元原计划应于2月17日到期，接下来的4-8月还将有47亿元陆续到期。按照世茂提出的展期方案，其将于到期日先行支付20%本金，剩余部分则希望展期至2024年。
其还表示，上述方案不是最终版，具体需等待正式公告披露。不过当前距离2月17日的到期日已超8天，相关公告仍未发布。36氪从中信信托向投资人发布的报告中获悉，目前中信信托尚未就60亿信托还款计划与世茂达成一致，后续双方将进一步协商。
而与此前该项目被挂上货架的传闻略有出入的是，世茂目前正为深港国际中心全力引入战投。2月16日的投资人会议上，世茂管理层表示该项目正全方位采取各种销售策略，争取尽快回流资金，并加快与各类大型央国企接触以进一步盘活项目。
回顾这座大湾区地标的开端，深港国际中心由正在飞速扩张期的世茂于2017年以239.43亿元拿下，计划投资500亿元，项目总货值达629.04亿元。也是在这一年，世茂销售规模一举攻破千亿，从2008年的120亿元飙升至2017年的1008亿元。
【 地标|地产大佬失落的明星地标梦丨氪金 · 房地产】随后至2019年，世茂创始人许荣茂之子许世坛接替出任集团总裁，并迅速定下进入房企前十名的目标。同时这股生猛势头也完美体现在世茂的并购拓储上。
面对如今加紧抛售资产的世茂，很难想象，就在两年前，世茂还是出钱收购的那一方，并且十分慷慨。从2019年开始，世茂接连收入泰禾、万通、明发等众多项目，其中最著名的当属收购同样出身闽系的福晟。
这场“世纪并购”让世茂以60亿元进账福晟87个地产项目。而大举收并购也让其一只脚踩进债务“深坑”。至2021年6月底，世茂集团有息负债堆积至1645亿元。
尽管按照2021年中数据计算，世茂集团净负债率为50.9%，剔除预收款项后的资产负债率为68%，现金短债比为1.19，“三道红线”全部达标。但从瑞银在2021年12月发布一份研报来看，世茂或还存有1200亿元的表外负债。
同时惠誉估计，今年世茂集团有约200亿元的公共资本市场债务到期，包括在岸公司债券和离岸票据。此外，世茂集团还有56亿元资产支持证券也将于今年到期。
另一方面，世茂个别项目的进度也表明，其资金状况或许并非像财报体现的一般乐观。
一位广州荔湾区五眼桥村的村民就向36氪透露，去年4月世茂与村里达成的旧改合作目前似乎已陷入停滞。
“世茂去年4月份和村里签约，几个月内上门测量房屋、出赔偿方案都风风火火的，10月份还发了具体的补偿方案，但后来就没了下文。虽然没确切说不改（旧改），但也没定具体时间投票表决补偿方案，就没了动静”，这名村民说。
查阅双方签约时的信息，可发现该项目改造总面积共78.61公顷，当时五眼桥村改造范围现状已建建筑总量为69.17万平方米，根据旧村复建安置原则，改造后复建安置总量为103.97万平方米。
而如今被搁置，或许正印证着世茂集团“钱紧”的现实。36氪亦曾联系世茂方面询问上述项目当前进展以及其他城市更新项目是否如期推进，但截至发稿前尚未收获回复。
03 国资入场填“坑”不久前，许世坛曾向外界传递信心，表示“公司债务整体可控”。不过广大中小投资者已经用脚投出了失望的一票——近一年内，世茂集团市值已缩水超过七成。
眼下，最有效的自救途径依然是变卖家当力保公司持续运转。而不可否认，世茂过往在各大一、二线城市积累的地标建筑物依然吸引力十足。
许世坛在中信投资人会议上表示，公司资产质量较好，正在不遗余力地评估经营状况，以稳定生产经营、施工交付，同时也在制定债务偿还方案。以投资金额在数百亿级的深港国际中心为例，世茂目前正与一些央国企探讨推进合作方案，包括与深投控、中建投等国企以及几家AMC机构洽谈，为深港国际中心项目引入战略投资者。
而坐拥数十项地标级资产，目前的世茂似乎也只有国资能救。一方面，鉴于企业性质，目前央国企的负债状况普遍优于民营房企，因而余有收购空间；另一方面，银行等金融机构也更愿向国企央企提供资金支持。

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