中年|新城控股吾悦广场综合体投资分析( 三 ) |中薪|高薪|

2、2019年在建综合体大多数是2018-2019年拿地的，那时候已经有30-50个成功案例了，所以在政府那里可以用吾悦广场勾兑到更多的住宅用地。
3、2020年在建综合体基本上是2020年上半年拿地的，现在已经有63家吾悦广场成功案例，所以在政府那里可以用吾悦广场勾兑到更多的住宅用地。
五、从这次案例投资分析可以收获到哪些
1、吾悦广场这5-7年一直在购物中心尝试磨练，现在已经找到了综合体的商业模式，就是通过凭借吾悦广场的品牌，在三四线城市勾兑到更多便宜的住宅用地。并且通过投资分析，现在只要花5000万-1亿的实际投入成本，就可以获得一个长期稳定的现金流广场,以后可能不需要额外投入，就能收获到一个吾悦广场，并且吾悦广场本身的收益很不错。
2、投资一定要用发展的眼光来问题，绝大多数人太看重眼前的收益，而轻视了长远的利益。同样一个吾悦广场，有些人根据以前的竣工数据，得出来结论10-20年才能回报，还有可能永远回不来本；如果用现在最新的财务分析， 0.5-1亿就能收获到1个吾悦广场，以后每年能盈利好几千万的现金流。另外还有人看到财报的数据，直接就认为吾悦广场投入7亿，每年只能盈利0.2-0.5亿，利润连6.7%的财务费用都支付不起，是垃圾无效资产。
3、新城控股5年后(2024年)的利润预估=300家吾悦240亿租金100亿净利润+2000亿住宅160亿利润=260亿净利润。
4、新城控股短期1-3年看住宅结算利润，中期3-5年看吾悦广场利润，长期5-10年利润增长还有一定不确定性。
5、华侨城的文旅勾地模式投资分析和吾悦类似，只是华侨城的财报数据不完全，没法分析具体数据
六、新城控股长期(5-10年后)的不确定性
1、未来三四线城市人口下降，吾悦广场的人流是否会下降，租金收入是否还能保证
2、如果其他品牌在吾悦广场旁边新建一个购物中心，吾悦的人流是否会下降，租金收入是否还能保证
3、十年前百货大楼是零售的前沿基地，十年后的购物中心是否还能获得老百姓喜欢
$新城控股(SH601155)$$新城发展(01030)$$华侨城A(SZ000069)$
说明：以上仅为投资笔记，不作为投资参考，交易损失自负。
原贴：网页链接
@财经十一人
朱俊勇
2020-8-23
/xz