市值观察|财姥爷丨中国大多数房地产公司并不是你以为的房地产公司

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作者/ 财姥爷
编辑 / 小市妹
今年以来，港股的物业管理公司表现得很惊艳，就估值看，绝大多数上市物业股都要贵过房地产股。为什么房地产的买卖做得那么大，估值还不如做小买卖的物业？
【市值观察|财姥爷丨中国大多数房地产公司并不是你以为的房地产公司】财姥爷：这是一个好问题。这里涉及到一些我们怎么看从生意的本质去看公司价值的问题。这里也有我们经常犯的错误：被表象蒙住了眼睛，而忘记去追根究底去看问题，去看本质。
如果追根究底去看，物业股贵过房地产股是有充分理由，也有其内在价值逻辑的。
首先，从市场发展趋势和空间看，房地产已经过了高速增长期，但物业管理还在加速上升期，并且有着巨大的发展空间。其次，物业管理的商业模式和价值边界，也要好过房地产。
中国大多数房地产公司都是拿地、盖楼、卖楼的模式，赚的是差价，而且是一次性的。比如，一个100万平的大盘，地产公司做出来，卖掉，生意就结束了，利润也结束了：无论这个楼未来的价格涨到多高，它都跟地产公司没有关系了，涨出来的增值，也是小业主享受了。
所以，中国大多数房地产公司并不是你以为的房地产公司。
我们很多人对房地产公司的感觉是，房地产公司有那么多房子应该很值钱啊，世界上很多房地产公司也的确是这样。比如，李嘉诚等香港地产天王，一年几百亿的销售都能支撑起上千亿的市值，关键就是他们真的有非常多自己持有的楼盘物业，不但长期收租，租金越收越贵，还长期享受经济发展红利，就靠那些楼，基本上就能世世代代当富豪了。
但中国大多数房地产公司更像是工程公司，必须不停买地，不停卖楼，生意才可持续。要是有一天，盖不了、卖不了那么多楼了，不管你过去盖过几千亿几万亿货值的楼，这个生意也就到头了。所以，即便中国房价一直涨，恒大、万科每年几千亿的销售额，它们的市值也都还是便宜，便宜到还远远不如销售额，因为卖完之后，那些楼就跟他们无关了，生意结束了。
中国大多数地产公司其实很苦逼，是弱势群体，高周转让它基本上享受不了什么房价上涨的红利，但房价上涨的锅他们要首当其中的背。看上去这里多少盘，那里多少楼，好像大地主、大资本家，其实就是个挣劳务费的，而且还是短时工，还要求爹爹告奶奶让人给打工的机会。
物业公司则不同。物业公司只要签下一个100万平，服务好，这100万平的生意基本上它就一直做下去了。虽然也是辛苦钱，但它可持续，可持续分享经济发展的红利，以及人们越来越愿意为好物业管理付钱的红利。另外，物业公司还可以创新经营自己的用户，持续围绕用户去做服务的加法，也就是多挣客户的钱，它理论上可以做的生意是很多的。