智通财经APP|扩规模稳增长，金辉控股蓄势待发释放长期投资价值( 二 )

金辉专注于首置、首改类产品，将有力支撑公司未来走可持续增长的长远道路。根据仲联量行行业报告，专注首置、首改需求的地产企业将受益于居民收入增加所带来的需求增加、较小的回款压力，此外这一市场还在减税及首付比例方面更易得到政策支持、受到调控政策的影响也较小。
值得一提的是，金辉卓越的历史业绩应当归功于其强大的执行力及对营运所在区域的市场及发展趋势的深入了解。为满足目标客户的差异化需求及偏好，金辉提供了四种住宅物业系列，分别是针对首置客户的“优步系”产品，针对首改客户的“云著系”产品，面向大城市高净值人群的“铭著系”高端住宅，以及城市综合体“大城系” 。其中“优步系”、“云著系”产品占据金辉权益建筑面积约57.8% 。
截至2020年8月31日，金辉控股尚未结算的预售房款为713.84亿元，较以往有较大幅度的提升，足以见得公司在当下的销售状况依旧良好。由此上述产品体系的搭建能够看到，公司的产品覆盖全生命周期，根据客户的差异化需求和偏好进行产品定位，同时提升了各个客户群体的居住体验，在扩大客户的覆盖面的同时，持续深化品牌价值。
土储优质充裕，财务稳健优化
近年来，金辉整体拿地态度比较积极，年初至今，公司的拿地力度继续稳中有进，均衡布局。从土储分布区域来看，目前公司已进驻的地区包括北京、上海、杭州、苏州、重庆、西安、福州、成都等31座重点城市，优质的土地储备也为长期发展打下了坚实的基础。
金辉控股招股书显示，截至今年7月31日，公司总土地储备为2908.2万平方米，其中住宅物业2563.09万平方米，非住宅物业345.08万平方米。充裕的土储之中，二线城市和核心三线城市占比高达93% 。
就公司发展规划而言，金辉主要策略性专注于发展省会二线城市及周边为布局核心，不仅有效规避了地价高企但优质地块供应趋近于存量天花板的一线城市“锋芒” ，同时受益于二线城市持续提升的城市化速度，不断获得新的增量及长远发展的全新动能。
从营运方面来看，得益于以标准化的开发流程和强大的执行能力为基础的快速资产周转，金辉控股的营运能力持续增强。这反映出金辉控股存货去化压力重要指标“存货/平均预收账款”由2018年的2.18下降至2019年的1.93 ， 2020年前4月降至1.77 ，反映其存货去化压力在不断减小。此外， 2019年公司预收账款周转率也同比增长了10.42% ，销售回款持续提速，同步保持进项资金的稳定充裕。
随着年初至今公共卫生事件扰动因素的消散，房屋成交状况整体向好趋势不变，下半年以来公司开工推盘略有提速，合约销售增长态势明确，足以见得金辉控股选择在此时上市前景十分明朗。