按关键词阅读：
但随着我国经济的持续健康发展 ， 货币供应量持续增加是必然的 ， “绝对房价”上涨是必然的 ， 重要的是涨幅大小的问题 ， 是能否跑赢通胀和货币贬值的问题 。
因此 ， 虽然部分城市出现了阶段性的“绝对房价”下跌 ， 但这并不足虑 。 未来的楼市分化中 ， 我们重点研究的是城市房价上涨的潜力带来的涨幅问题 。
PART 2 楼市基石-安徽16城经济发展状况谈到楼市 ， 毋庸多言 ， 城市经济起着至关重要的基础作用 。 从安徽的整体情况看 ， 2019年各个地市中除铜陵、淮北、蚌埠和淮南四市外 ， 其他城市GDP均高于全国GDP增长率 。 我们看下图：
从上图我们可以看到 ， 铜陵市作为规划入长三角城市群的安徽八市之一 ， 上年经济出现了负增长 ， 颇是出人意外 。 而滁州则一马当先 ， 领衔全省高速增长 。
GDP增长率 ， 只是我们的一个参考指标 ， 其实并不重要 ， 重要的是人均GDP 。 它卸去了城市规模、人口总量等因素的影响 ， 能够更加准确地反映城市生产力 。 再看下图：
这是安徽16地市人均GDP与今年房价涨跌情况对照图表 。 从上表中我们可以看到 ， 人均GDP最高的前5个城市分别是合肥、芜湖、马鞍山、滁州和蚌埠 。 不考虑其他因素的影响下 ， 该五市更加具备未来的经济发展潜力 ， 其他地市发展尚需时日 。
同时 ， 这五个地市中 ， 合肥、芜湖、马鞍山和滁州均在长三角城市群中 ， 拥有了国家政策的倾力支持 ， 无疑更具发展优势 。
也因此 ， 在下跌城市中的滁州 ， 我们只能将其视为阶段性的房价下跌或调整；房价上涨城市中的马鞍山市则具备房价上涨基础；调整城市中的合肥与芜湖 ， 也大概率是
PART 3 楼市供需矛盾因素-安徽16城人口流动情况房产的核心价值由城市赋予 ， 其价格的变动涨跌则与供需矛盾息息相关 。 而供需矛盾除了城市土地供应因素外 ， 则决定于人口的流入或者流出 。 我们看一下安徽16城的流动人口情况 ， 如下表所示：
通过16城统计局公布的户籍人口与常住人口数据对比 ， 可以看到安徽多数城市呈现人口流出态势 。 其中阜阳、亳州和六安人口流出均在百万以上 ， 分别达到了251万、136万和104万人；人口流入的城市只有合肥、淮北和马鞍山三个地市 。 虽然合肥人口流入最大 ， 但相对于存量人口数据 ， 占比却大大低于淮北和马鞍山 ， 这解释了淮北和马鞍山房价上涨最快的部分原因 。
从2019年常住人口与上年对比数据看 ， 十六地市常住人口均不同程度的增加 ， 说明人口开始逐渐回流 ， 这是一个好的迹象 。
我们再看常住人口城镇化率 。 亳州、宿州、阜阳、六安和安庆五个地市的城镇化率均不足50% ， 甚至宿州和六安两市的户籍人口城镇化率仅仅只有24.30%、23.33% 。 可见 ， 这些地市的城镇化进程任重道远 ， 这将对此类城市未来楼市价格形成重要支撑 。
总的来说 ， 从寻找最有保值增值潜力城市的角度 ， 人口这个维度上 ， 马鞍山市的未来住房需求超过了其他城市 。
PART 4 置业购买力-制约或支撑楼市的原动力如果城镇居民收入不高、钱包不鼓、购买力不足 ， 老百姓的置业欲望必然被严重限制 ， 或者只能有心无力望房兴叹 。 因此 ， 研究住房市场 ， 不得不考量城镇居民收入和存款现状 。
我们首先看安徽辖下十六城城镇居民可支配收入情况 。 如下图：
上图中 ， 我们以安徽16市与山东16地市的城镇居民可支配收入进行了对比 。 可以看出 ， 与东部沿海粤闽浙苏鲁省份中收入最低的山东比较 ， 安徽辖下地市也有着较大的差距 。 山东的青岛、济南、东营和威海均大于等于安徽居民可支配收入最高的马鞍山 。 从这一点上可以看出 ， 城镇居民收入与城市经济的正相关性 。
稿源：(皇华财经)
【】网址：http://www.shadafang.com/c/hn102YUZ52020.html
标题：皇华财经|安徽十六城楼市10涨6跌，最有保增值潜力的不是合肥，是哪个？( 二 )
