【高广银|养老地产是个什么鬼？房地产企业能够“借尸还魂”吗？|近些年随着国】_

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高广银|养老地产是个什么鬼？房地产企业能够“借尸还魂”吗？

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近些年随着国家对房地产行业严格管控，地产企业不但失去了黄金十年、白银十年，甚至直接进入铁锈时代，不但面临巨额亏损，甚至早年好不容易积累的财富，却面临着被吐出去的风险。养老地产，一个以养老为主题，地产为载体的新兴地产形式，逐渐受到房地产企业的热捧。

中国目前正在加速进入老龄化社会，每年新增的老年人口超过2000万，相当于上海市人口数总和，照这个趋势发展下去，预计到2035年，我们身边3个人当中，就会有一位老年人。
养老地产是在这种大趋势下应运而生的产物，房地产企业推出适宜老年人居住，并且符合老年人心理、生理特点的社会活动中心。它不仅仅是住宅，同时也是为老年健康提供基础保障的住宅产品。

相较于传统的地产开发，养老地产土地来源更加广泛，不仅可以通过招拍挂、协议转让、置换等获得土地，集体土地、工业用地、社会福利性用地等都可以用于养老地产开发。相比较于传统地产，项目封顶之后，房屋才能销售，养老地产所开发的公寓，在项目启动之时，就可以对外出租。因此相对于传统的地产开发，土地获取途径更广泛，开发成本更低，回笼资金也更加迅速。
【高广银|养老地产是个什么鬼？房地产企业能够“借尸还魂”吗？】看似形势一片大好的养老地产开发，其中也会有很多的风险，比如对于医疗的要求，一般的养老地产要么配套自建的医院，要么附近有医院设施，同时建筑设施还要符合《老年人建筑设计规范》等相关要求，建设成本要比一般的住宅高出6%以上，所以很多地产企业最后发现，情况并没有想象当中那么美好，那么中国的养老地产有哪些玩法呢？

养老地产开发模式中国的养老地产起源于地产开发，因此在建设的早期有很多房地产的影子，但是随着行业进入者越来越多，发展越来越成熟，地产企业也将逐渐摆脱之前开发经验的路径依赖，探索出新的开发模式。
1、居家式养老地产
居家式地产养老顾名思义是指以家庭为核心，以社区为依托，以专业化服务为依靠，在整个地产的大盘当中融入养老的概念。这类地产开发只能提供最基础的养老服务以及社区配套服务，主要面向的是中高层收入者，最为直接的也是售卖为主。

2、大型养老综合体
这种养老模式，综合性比较强，功能也更加多元，主要面对的是健康活跃的、半自理的，失能的，几乎是全年龄段的照护服务，所采取的方式也是租售相结合的销售模式，这种模式对于开发商资源整合能力，可持续运营能力要求非常高。
3、全龄社区养老
全龄社区养老指的是以全生命周期，营造出适合全年龄段的混合型大型活力社区，养老只是这个社区当中的一个模块。老人与各年龄段的人群生活在同一个大型社区当中，各个不同年龄段的人群都享受着物业服务。