2018年开始的最强板块：房地产暴涨10% 新年伊始的房地产这轮暴

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新年伊始的房地产这轮暴涨行情颇为靓丽。彩贝财经（公众号：icaibei）注意到，月初至今，股地产板块已上涨近10%。此轮暴涨背后的逻辑是业绩增长、政策放松的预期、估值偏低以及龙头市占率提升，而近期各类类似发债和再融资等资本动作都会刺激股价上升。

市场集中度快速向优质龙头公司集中、龙头公司经营管理优势凸显、大象起舞成现实、行业仍有较好的发展机遇。从短期政策博弈角度，目前的四限政策（限购限贷限售限价）在边际上已经没法更紧了，反而有可能逐步宽松（比如预售证），因此即使做短期政策博弈，目前也是最紧的时候。

销售预期将进一步上修，一二线龙头开年将迎来销售亮眼增长

判断2018 年全国商品房销售面积月度同比走势将呈现“斜向上M 型”，全年累计实现0-5%正增长（超出目前-5%的一致预期），其中1 月及1 季度预计同比仅下跌5%。一二线和三四线销售走势的“剪刀差”将更加显著，预计1 月一二线销售同比增速将超过10%，而三四线同期将下跌超10%。叠加低基数，一二线龙头开年将延续20%销售增长，全年增速将进一步走高至30%-40%。

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盈利预期亦将上修估值继续扩张

预计龙头房企2017/18年盈利将分别增长30%，超出目前一致预（2017/18/19分别+30%/23%/20%）。2010 年开始的非市场化行政调控政策给板块估值带来一定压制，而政策未来更趋合理化的预期将逐步解除压制。

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集中度提升将为龙头公司估值扩张提供额外支撑。预计Top10/20/50/100 市占率将从2017 年的26%/36%/46%/53%进一步提升至30%/40%/50%/55%。

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