2018楼市分析,欧神微博房产直播分享(文字稿) 数据话房

欧神微博房产直播分享(文字稿)》？如果是，那就说明你找对了，缘分啊，继续往下看吧。。。

正文开始：

用事实说话

2018.1.8下午，水库论坛欧神（@yevon_ou）和水原十口做客新浪房产直播，以下是本次直播的内容概要。

由于直播有几次宕机，主要内容凭借记忆和参考视频记录，可能有部分遗漏，请见谅。

微博直播地址（复制粘贴到浏览器）：

第一段(47分钟)https://weibo.com/5699800482/FDq0Bf7OX

第二段(13分钟)https://weibo.com/5699800482/FDqmovL1e

1.主持人：首先请欧大回顾下2017

yevon_ou：楼市分为四小龙四小虎：北上广深，南京杭州武汉成都；2017是楼市小年，北京年初涨了接近30%，上海深圳没有行情，要等下一轮；最风光的是四小虎，是2017的大赢家。

2.如何看新房限价？

yevon_ou：南京千万大盘要求全款，几万人抢，直接导致钱宝网等P2P倒台，四小虎很有活力；其次实际的入户门槛很低，和北京不能比。

3.东北房市怎么看？

yevon_ou：哈尔滨大连还不行，沈阳有动静；沈阳，石家庄，环京基本都是北京溢出需求，只要北京泄露一点点洪荒之力，就能拖起整个市场。

4.2017北京楼市点评

水原十口：2017原本是大涨年，被317的一整套政策抑制住了，部分地区溢价回吐30%，部分地区价值坚挺，但有些大家不太关注的地区317后一直在补涨，比较小众。

每个城市都有板块轮动效应，通常是上车盘，地铁次新，大盘，到改善盘，老破大，最后是一些鬼盘这样一个顺序。

5.北京哪些板块更有价值？

水原十口：价值最终还是看人口，北京比较的洼地的位置主要在东二环到东四环之间，东五环部分地区，从京顺路到十八里店这样一个扇形区域。

6.2018年后，楼市未来怎么看？

yevon_ou：2007年100万是一个很大数字，但是今天任何一个白领都可以够得到100万，任何一个省会城市都可以支撑起1万元的房价，而北京这样的超一线城市，五环内完全可以轻松破10万。

水原十口：18年底会有机会，一些总价300万左右的老破小和次新上车盘差不多就要启动了；我们的选筹可能不是特别看大盘，主要是找市场的洼地，淘笋套利，或者博暴击；对于刚需置业的朋友，可以等到18年底再看；纯上车的人群，有笋的上车盘就可以入，北京有可能还会出政策。

7.城市如何分级？

yevon_ou：北京是超一线城市，绝对的S级；上海深圳是一线，没资格和北京相提并论；计较20%的差异不重要，北京最重要的是有钱，北京大概有十几万亿的现金，特别是PE/VC的圈子钱太多了；北京遍地黄金，只要有一个公司上市，就会托起一个望京或者西北旺这样一个板块。

水原十口：北京和上海的区别核心是权力，权力的特点是我没有，我可以把你的拿过来；北京掌握了全国经济的权力，可以印钞，全国任何一个城市经济再发达，也赶不上北京，这是一个规则的力量。

8.如何看待环京？

水原十口：能吃肉就不要喝汤，何况还不知道是不是好汤；北京的溢出需求只有燕郊，只有燕郊才有每天到北京的通勤人群；环京其他区域更多的是一个投机赌博性质，不建议小白尝试；只要知道怎么用100万买到300万的房子，知道正确的贷款操作，就可以很好的上车了，但是大部分人只知道用100万买200万的房子。

9.团结湖是什么梗？

yevon_ou：这是水原的梗，不管别人问什么总部基地好不好，西北旺好不好，水原都回答：我觉得团结湖老破小比较好。

水原十口：16年是经常这样，其实在北京100-150万首付的上车盘，考虑到位置，交易税费，杠杆等因素，只有团结湖一类的老公房最合适，纯粹的土地和居住价值，没有风险比较稳。

10.怎么看待重庆这个城市？

yevon_ou：重庆在整个城市的序列中属于「鬼牌」，你可以认为重庆是小上海；自古重庆不如成都，但未来重庆可能是长江第一城市，非常有潜力，不是靠巴国人民本身的力量，可能是靠全国人民一起来创建的；有一定的「历史概率」会暴击，而且重庆非常便宜可以买，没有问题。

11.点评下广州和深圳

yevon_ou：很多人北上广深是一个概念，其实不是。

广州是广东省的省会，是全国第一大省；但广州没有全国性影响，没有上交所深交所，不是一个全国性职能的城市，广州没有这个功能。

北京是超一线，上海深圳是一线，广州是一线半(1.5线)，南京成都武汉杭州是强二线，应该是这样分。

深圳不会是第一大经济体，第一估计是重庆。

有一个说法：2046年，香港会成为深圳一个最穷的区(第二次大逃港)；2046之前，深圳的房价会超过香港；未来没有广州也没有香港，都叫做环深。

12.北京和深圳先选谁？

yevon_ou：北京的房票和户口比深圳值钱，北京去深圳容易，深圳来北京很难，所以如果有北京房票先选择北京，北京户口的门槛和含金量是最高的。

几个城市未来的的涨幅最后都不会差别太大，主要受职业规划影响。

还要补充一点，如果你的志向是成为A8，一个一千万的富豪，可以去深圳，成为A9，北京深圳差不多，但如果志向是成为A11，你只能待在北京，不可以去深圳。

主持人：.......什么该去上海呢？

yevon_ou：和深圳差不多。

13.北京300-400万，700-800万，1000-1200万怎么选筹？

水原十口：上周二，我们有个客户首付120万买了360万单价5.5万的甜水园老破小，另一个是挨着成熟望京和酒仙桥拆迁改造的高家园，有套4.6万的七楼，你要是合适可以直接拿了，这些都是适合首付100万—180万的一个选择。

首付250万选择比较优质，需要懂得正确的贷款，可以买总价550-650万的标的，一个是常说的天通苑大面积，但买的人多了价格坚挺涨得也快，第二个是东三环沿线南北地铁两站地铁的区间，淘一些总价600万的两居次新。

1000多一般会看一些大面积的标的，比如珠江帝景150多平1000万，单价5万的天鹅湾，望京圣馨大地，标的处于成熟商圈，次新产品也比较安全；如果是专业多军，还会有一些鬼牌可以选择，可能打暴击；

鬼牌是一个因人而异的选择，我认为好的，别人可能认为很差，不喜欢不买。

yevon_ou：比如你顶楼有一个大露台，你不知道怎么估值，买入可能几十万，卖出时几百万也有可能。

14.是不是不看好上海了？

yevon_ou：上海是一个老牌的贵族，是一个不死鸟，长三角的地理位置决定了这里是最富庶的地区，上海还有很多钱，只要外贸还在就可以过得很好。

15.讲一讲周期和波段

yevon_ou：现在是上一轮周期的尾声；一般一线城市先涨，二线城市后涨，涨到三四线基本就结束了。

2018年应该是看下一轮行情的开始，我们的判断认为顺序是深圳、上海、北京，每一个城市大概相差9个月；具体还需要第一线的一些信息辅助判断，第一手的信息可以比看分析报告的人要两三个月。

目前我们对深圳很有信心，深圳预计在2018年春启动，上海要到2018年底或者2019年春，北京估计更晚，和水原看法不同。

水原十口：第一个是北京的钱比上海多，第二个是北京的「耐药性」比上海更强；317政策基本上把春节的涨幅都吐掉了，下一轮上涨先会被这一轮涨幅撑起来，因为这一波还没有放出来，所以时间会短一些。

yevon_ou：补充一点：我们有时候需要一些外部事件来刺激；比如深圳创业板泡沫，股市大跌崩盘，7个月后资金进入楼市；以前的四万亿，美国次贷危机也会导致一些经济刺激政策，利好楼市。

但是深圳有内生的动力，哪怕没有人推也能够起来；上海一线的同事反馈的信息是目前还比较冷，没有启动的样子，有人推会快一点。

以前上海两年一轮(上涨)，每轮＋30%-35%：北京深圳三年一轮，每轮＋50%，你蓄力越久涨得就越高。

16.如何看房住不炒，租售并举等长效机制？

yevon_ou：2017年这些长效机制和以前最大的区别是什么？是亏钱。

由于限制交易，北京每年亏600亿，全国一年大概要亏掉一万亿，如果政府不从房地产获得收入，能不能撑得住，如果国家能撑住，就能长效。

17.如何看待房产税？

yevon_ou：一个有基本法律常识的人都知道，房产税走正规立法流程肯定是通不过的。

18.商住能不能买？

yevon_ou：2000年初，商住和住宅一个价钱；十几年后，上海的商住只有住宅的30%，深圳40%，北京50%-60%这样。

影响商住最重要的原因是商住要支付土地增值税，可能会吃掉房价的50%，把商住市场压制很惨。

卖两三折的商住，可以小赌怡情，博土地增值税取消，因为这个税完全没道理，是当年调控海南地产泡沫的产物，一旦土地增值税取消，商住可能一夜之间涨两三倍，但这个就和博拆迁一样，非专业人士就不要碰了。

END

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