2018，二线城市强势崛起元年！格上财富：10年深度研究铸造专业品牌

作者：米粒

来源：米宅米宅（ID：mizhaimizhai）

房价过万城市已达51个

截至12月底，中国二手房房价过万的城市已经有51个，除北京、上海、天津、重庆外，15个省会房价超万元。

数据来源于中国房价行情网

从城市分布来看，浙江上榜城市最多，共计11个，其次是江苏和广东，分别有6城市上榜。此外，福建和海南各有5城市上榜。其他省市均有1-2个城市上榜。

目前，仅有12省会房价低于1万，他们分别为：南宁、兰州、太原、哈尔滨、沈阳、拉萨、呼和浩特、贵阳、长春、乌鲁木齐、西宁、银川。

超四成城市集中在三大城市圈

三大城市圈房价过万数量增至22 个，占全国的比例增至43%。其中环京城市圈中万元俱乐部5 个，环沪城市圈11个，环深城市圈6个。

三大城市圈房价超万元的城市

数据来源于中国房价行情网

三大城市圈内部房价联动性增强

城市圈联动性表现在两个方面：

1、

需求的联动

，一线城市的限购政策和高房价会让一些居民到周边城市购房，推动周边城市需求，周边城市居民也会通过卖掉当地房屋到中心城市实现住房改善。

2、

价格的传导

，一线城市房价的上涨会导致周边城市的比价效应，价格上涨的压力由中心向周边传导。

来源于中国指数研究院

由图中可以看出，

环沪城市圈、环深城市圈同比涨幅要高于环京城区圈，

再来看一下各城市圈超万元城市的涨幅情况。

常州涨幅最大，其次是杭州、无锡、南通。

佛山涨幅最大，其次是中山、广州。

石家庄涨幅最大，其次是廊坊。

由以上图中可以看出，城市圈内部差距在逐步缩小。2017 年大部分城市涨幅高于与圈内首位城市房价涨幅。

这主要是因为，在调控下核心城市价格涨幅收窄或下跌，而需求外溢到周边城市导致价格快速上涨，形成 “周边逆袭中心”的态势。

其中环沪和环深表现最为明显，佛山、中山等价格涨幅高于深圳，南通、无锡、常州、杭州等价格涨幅高于上海。

随着城市圈规划的落地，预计未来城市圈内部的房价差距会继续缩小。从规划到产业的联动性会逐步增强。

环深城市圈中的粤港澳大湾区就是一个很好的例子，实现了经济、收入和房市量价联动。

2017 粤港澳大湾区各城市二手房成交量及均价

数据来源于链家研究院

2017 年以来，粤港澳地区各城市分别出台了相应的调控措施，

深圳成交量下降36.2%，价格保持平稳上涨。城市圈周边城市出现量价齐升态势。

粤港澳大湾区房地产市场的优势在于：

一、人口吸引力较强，广州、深圳外来人口的增速在3%-4% 左右。

二、经济发达且增速快，广州和深圳GDP 总量均将达到2.1 万亿，增速超过全国水平。除肇庆外的其他周边城市的经济正以7% 以上的速度发展，珠海、佛山、江门和东莞的GDP 增速超越广州，进入高速发展的通道。

三、周边城市居民财富加速积累。2016 年，粤港澳大湾区中除肇庆和惠州外，城镇居民人均可支配收入均达到或超过4 万元，高于全国水平。所有城市的城镇居民收入增速均超过8%，高于全国水平。其中，中山、珠海和惠州城镇居民收入增速超过10%。

在三大城市圈中，环京同比涨幅最小，并且在发布调控政策后，环北京城市圈房价率先下跌，北京二手房成交均价比3 月份累计下跌12.2%，廊坊均价累计下跌36.1%，北京周边的小城市房价均有比较显著的下跌。

这体现了环京城市圈的脆弱性，周边的城市市场严重依赖北京市场的需求外溢，缺乏独立生长的能力，目前以投资性需求为主。

北京房价出现下跌，周边城市的投资需求会大量减少。

一个城市圈的崛起，不仅需要城市基础好，更需要有产业基础，人口托底，正如米宅曾经在《眺望中国，环京、环深、环沪哪里才是价值洼地！》一文分析过，短期决定房价的可以是政策，长期一定是城市、人口、轨交、经济、产业、供需等大势。

二线城市潜力巨大

在北京、上海等一线城市人口疏解之时，许多二线城市积极向优秀人才伸出橄榄枝，如长沙、成都等城市通过放宽落户限制，推出购、租房补贴等政策吸引人才，这些政策在长期中将会推动城市的发展，短期内由于需求的增加将推动房地产市场的发展。

二线城市人才引进政策

数据来源于链家研究院

部分推出人才吸引政策城市的房价走势

数据来源于链家研究院

2016 年流动人口在50 万以上的20 个城市中，

15 个处于环京、环沪、环深三大城市圈，其余为武汉、南京、济南等重点内陆城市。

人口流动更加多点化，部分内陆城市的人口吸引力逐渐增强。流动人口体量大的城市房地产市场表现也较为亮眼，如成都、武汉、南京等。

数据来源于链家研究院

2017年10月，城市数据团联合ofo小黄车，抽样了北京、上海、广州、南京、杭州、成都、武汉、郑州八座城市的数十万个大学生注册用户，分析发布了大学生去向图。

来源于城市数据团

在这张图上，每一个亮点就是一座城市。亮点越大，说明该城市留住的本地大学生、或接收的外地大学生越多。从全国尺度来看，可以清晰地看到几个大学生流向的重点：

北京、上海、广州、深圳，其次则是杭州、南京、郑州、武汉与成都。

而这张图中线条流动的往复关系，则说明了大学生在城际之间的流动。

再来看百亿房企布局长租公寓的城市热力图——

这些城市有：北京、上海、杭州、深圳、苏州、南京、广州、重庆、成都、武汉、厦门、郑州、西安、天津、青岛、福州、佛山。

他们在选择长租公寓布局第一要素，首先考虑的就是外来人口流入速度快，外来人口比例高的城市。

再来看新一线研究所最新发布的2017新一线城市排行榜——

以上可以看出，二线潜力城市在增多，比如杭州、南京、郑州、苏州、武汉与成都等。

一线城市与其他城市差距扩大

第一、看房价。

在经历了2015-2016 年房价快速上涨之后，一线城市与全国其他城市的房价差距越来越大。目前一线城市房价是二线城市的3 倍，是三、四线城市的5 倍。这主要是人口和资金持续向重点城市输入的结果。

在货币信贷政策仍旧相对宽松的情况下，一线城市具有更大的能力吸引资金流入。

数据来源于链家研究院

?二线城市内部分化

二线城市在2017 年的表现呈现出较大的差异性，因新房限价因素，按其年内二手房市场的表现可以分为三类：

第一类调控政策严厉，但是二手房成交量并未明显下滑、调控后价格明显上涨的城市，以成都、广州、杭州为代表；

第二类是调控政策严厉，成交量大幅下滑、调控后价格涨幅收窄或下跌的强二线城市，以天津、南京、厦门为代表；

第三类则是调控政策相对宽松，成交量未明显下滑甚至部分大幅增长的城市，以大连、长沙、西安、南昌、福州等为代表。

主要二线城市2017 年二手房市场表现

数据来源于链家研究院

?三四线城市内部分化

2017 年，一线及重点二线城市的楼市调控使得需求外溢到部分有区位优势的三四线城市，这些城市2017 年的房地产市场表现亮眼。

比邻厦门的漳州在2017 年不仅成交增速明显且体量可观，房价涨幅较大。环深的江门及环沪的常州二手房市场表现亮眼，尤其是常州，二手成交翻倍。徐州二手房成交增速明显，新房成交体量大。江淮地区主要枢纽城市滁州及沿海城市台州2017 年的房地产市场表现亦较好。

2017 年典型三四线城市房地产市场情况

数据来源于链家研究院

第二，看各线城市商品房销售面积

2017年，在中央和各地方政府的持续调控和对金融机构的严格监管下，商品房销售面积增速较去年各月同期均显著放缓。

一线城市的销售面积逐月同比加速下降，截至今年10月累计同比下降31.1%；

二线城市虽保持同比增长，但由上半年的累计同比增长8.1%降至10月份的0.8%；

三四线城市调控政策宽松，且棚改货币化支持力度较大，商品房销售同比增速处于较高水平，但随着政策边际效应递减，其销售面积同比增速呈现减速趋势，由第一季度的29.0%降至10月份的15.8%。

预计2018年一线城市商品房销售面积将保持平稳或小幅回暖，二线城市或将出现明显的下降趋势，三四线增速回稳或小幅下行。

总结

1、2018，房价在万元以下的省会城市将越来越少。

国家统计局数据显示，目前热点城市房价涨幅回落，省会城市房价涨势抢眼。

2、强二线城市潜力巨大，可重点关注杭州、郑州、武汉、南京、苏州、成都。

3、2018，一线城市房价总体将保持平稳，成交量可能会有所上升。

一线城市新房市场绝对规模占比逐年下降，且历次调控中一线城市收紧政策最为严格，其市场表现波动最大。从上两次调控周期来看，2011年，一线城市销售面积同比下降11.7%，2014年同比下降14.6%。本轮2017年前10月，同比降幅达31.1%，达到了近5年以来的同比最大降幅。

2017，一线城市的销售面积较2016年同期已经出现大幅回调，未来继续向下调整空间有限。同时考虑到调控后需求被明显压制，市场成交量明显低于正常水平。预计随着调控效果的消化和前期累积需求尤其是换房需求的增多，市场会小幅回暖，2018 年的月均成交量将高于现有水平，向正常水平恢复，但这种恢复是自然、自发向“合理交易量”的正常回归，不会对价格形成明显的压力，房价总体将保持平稳。

4、2018，二线城市房价总体平稳，价格涨幅收窄或者回调，成交面积明显回落。

二线城市在以往的调整周期中，销售调整幅度弱于一线城市。随着因城施策的地方调控不断深化和长效机制的加速建设，加之偏紧的货币及信贷政策的影响，2017年二线城市的成交面积增速持续放缓，截至2017年10月份，二线城市的商品房成交面积的累计同比增速从2016年的25.5%降至不足1%。

根据以往一、二、三四线依次触底的表现来看，预计2018年二线城市在市场调整和政策不放松的大形势下，商品房的销售面积将出现明显回落，价格涨幅收窄或者回调。

5、三四线城市在2018 年将会迎来量价的回调。

三四线城市在2017年1-10月销售面积同比增速明显高于一、二线城市，其销售面积占比提高至63.7%，为近5年以来的最高点。在宽松政策及棚改货币化的支持下，三四线城市年内表现超预期。

2017 年三四线城市市场的“繁荣”部分原因是一二线城市的调控溢出，大部分三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，其支撑房地产市场的长期动力不足。另外，随着调控的深入和信贷的全国性收紧，三四线的成交难以持续，2018 年三四线城市市场将会迎来降温。

格上财富：在基金业协会登记的私募基金管理人，十年深度研究，甄选阳光私募、PE/VC、海外基金等高端理财产品，为您的资产增值保驾护航！