维权 | 医院进驻小区引质疑，业主与物业：谁动了谁的奶酪？

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正文开始：

医院开在家门口，是好还是不好？不同人可能有不同的看法，有人觉得方便就医，有人认为，存在病源传播的内在隐患。这不，海口金山小区的部分业主，就因为临街店铺要改建成医院，与小区物业闹得不可开交。

海口金山小区业主王先生：

这是海口博雅医院的一个公示，那么公示以后，我们居民对这个在住宅楼二楼上面设立的这个医院，意见很大，因为这个博雅医院是综合性医院，居住环境污染很大，给我们的身心健康，造成了很大的压力。

海口金山小区业主张女士：

做的时候，会不会带病疾的传染，这是一个影响到我们小区生活问题和幸福的问题，看病，他们会开车来，我们的车位已经够紧张的了，他们占用了以后，我们小区没地方放了。

1月26号，金山小区戎居公寓楼下张贴了一份公示，海口市卫生和计划生育委员会拟批准设置“海口博雅医院”，该医院拟选址小区二楼店铺。公示一出，大部分业主提出反对意见。

海口金山小区业主董先生：

哪里支持，我都不知道，物业要通知我们一下。在医院拟选址的店铺，采访人员看到，这里原本是一家餐厅，目前已经歇业转租。一名自称店铺产权人之一的男子走了过来，称不会将店铺转租给医院。

然而，海口博雅医院的负责人，却给出了不同的答复。

【电话采访】

采访人员：

你们搬进我们小区二楼商铺当医院。

海口博雅医院负责人田磊：是有这个情况，不是公示了吗。

采访人员：为什么把医院地点选在我们小区二楼？

海口博雅医院负责人田磊：我是跟房东租房，不是跟你租房，你们金山小区的业主，不会生病吗，你们生病不就看病吗。

海口博雅医院方面表示，已经跟涉事店铺的产权人达成意向协议，准备拿来做医院新址。店铺产权人和医院负责人给出两种说法，让业主们有些云里雾里。对此，小区物业张贴一份公告，称医院公示后，遭到业主反对，公司尊重业主的意见，并和店铺产权人达成共识，取消了将店铺转租给医院的决定。

海口金山小区物业管理处副经理肖劲华：

产权人和承租方签的协议，我们物业不知道。

采访人员：这个是谁贴的，博雅医院的。

海口金山小区物业管理处副经理肖劲华：这个是博雅医院他们。

那么，私立医院进驻小区，是否需要征求业主意见呢？采访人员也咨询了海口市卫生和计划生育委员会。

海口市卫生和计划生育委员会审计办工作人员：

（采访人员：要不要征求物业的意见？）物业，我们也给物业了，让他们贴在外面，像这类的私立社会医院，在哪个地点我们不做统一的规划，他们愿意申请就申请，就是要征求附近居民的意见，像你们这样有强烈的意见，我们会建议他另外选址。

海口市卫计委的工作人员表示，《医疗机构管理实施细则》中，并没有具体规定，医院选址与住宅小区保持多少距离。现在，金山小区业主对博雅医院的设立有意见，卫计委还会继续研究，在2月初给出书面结果。

业主与物业：谁动了谁的奶酪？

博雅医院能否进驻金山小区，有待进一步研究。近年来，类似私立医院进驻小区、居委会进驻小区遭抵制的事件频发，一方面，可以看出，业主维权意识、知情权意识的提升，另一方面，也折射了物业服务陷入信任危机，该征求业主意见的不征求，该公示收支细则的不公示，必然会引发各种各样的纠纷。那么，物业与业主之间，不和谐因素有哪些？争议的焦点在哪里？到底谁动了谁的奶酪？又该怎样解决呢？来看采访人员的调查。

专有部分业主权益

根据物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。也就是说，近期，我们栏目报道的多起“社区居委会入驻小区、私立医院入驻小区”均适用于这条法规。居委会或是私立医院、养老院等，购买住宅、商铺，即为产权所有人，享有所有权。业主将住宅、商铺出租给居委会、医院、养老院等，也属于出租专有部分。不过，如果具体使用用途影响其他业主，其他业主可以收集材料到相关职能部门投诉。这是解决小区专有部分纠纷，比较好的办法。

律师罗荣：

那像居委会，以及建立医院，不是物业公司能决定的，那可能需要小区全体业主来进行维权，住宅小区里面办公，我认为是应该属于变更了，房屋使用性质问题，小区的业主，尤其是四周的邻居，可以提出这样一个反对意见，在小区的商铺的话，它不涉及变更住宅使用的问题，但是我们相关的业主，你可以去考察，他有没有经过审批环节。

共有部分业主权益

物权法规定，业主对专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利。比如小区电梯间的广告收入、共有停车场的经营收入等。然而，采访人员走访调查中发现，这类共有部分如何经营，业主大多不知情。

海口伟达雅郡小区业主：

经常换这广告，经过看到他们换这个广告（

采访人员：

一个广告多少钱？）不知道啊，物业他都没有明示，应该有个公示，你说是不是。

海口榆海小区业主

物业收的，他都不公示出来的。

海口福隆公寓小区业主

没有，反正没有公示过。采访人员走访海口多个小区，发现电梯间的广告承接、具体收益、收入支出等，业主基本不清楚。其中，伟达雅郡小区一共有10部电梯，每部电梯里面有5块广告牌，加起来一共50块广告牌。

海口伟达雅郡小区物业管理处工作人员：

被某广告公司承包了，一年两万九，十部电梯。

那么，小区电梯里的广告经营，是否经过业主同意？收益与支出又是否公开透明呢？

同样，小区地面停车位的收费问题也遭到业主质疑。业主们认为，地面停车位属于全体业主共有，收取的停车费也应该共同享用，可大部分小区都没有公示收益、支出。而根据物权法第73、74条规定，小区建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公共设施、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

律师罗荣：

物业公司他利用小区的墙面，比如说外墙面，或者是楼梯间，电梯里面的位置，去做广告，这部分收益，当然是小区业主共同所有，那么室外的停车场，因为也是权属是属于小区共同所有的，那么小区业主去上面停车，是他们的权益。律师表示，未经业主的同意，物业公司不能擅自在小区的公共区域内投放广告。物业公司作为具体事务的执行人，可以事先与业主签订相应合同，享有相关的代理费和劳务费。而对于地面停车位，住建部门表示，按照物权法，物业出卖地面停车位的行为是不被允许的，只能收取停车管理费，并且收益属于业主共同所有。

海口市住房和城乡建设局物业管理处副处长谭柯：

一个政府的指导价，90到120，（没说）多少是给物业公司的管理费，但是不能卖，收益共同所有。

那么，对于物业不公示电梯广告费、地面停车费收益的做法，职能部门又如何监管处理，并维护业主的权益呢？

海口市住房和城乡建设局物业管理处副处长谭柯：（采访人员：投诉的多吗类似的问题？）这方面还是有一定的量，海口，我们的街道，各个区，会上门要求，物业把相关的账目向业主公示，收支多少，用在哪些方面。

业主成立业委会维权物业应加强自身服务

看了采访人员的调查，想必大家对于哪些权益属于业主的，有了更清晰的了解。那么，如果物业服务依旧不公开透明，职能部门又没有有效的处罚办法，业主该如何维权？物业与业主应该怎样相处，才能更和谐呢？我们继续来看。

对于公共收益的争取，律师提醒业主，可以选举业主代表或者组立业主委员会，要求物业公司公开公共收益。

律师罗荣：还是希望说业主们都集中在一起，把业主委员会组织起来，不要说开会你不来，到时候沟通变得困难，开发商公司不可有精力对每个业主出示，业主委员会要求物业公示，（采访人员：如果对此物业还是不肯呢？）走法律途径，因为我们国家在这方面的案例已经有很多了。

律师表示，业主通过法律诉讼赢取共有权利的案例不在少数。辽宁省沈阳市大东区鹏利花园小区里，物业公司在小区AB区楼道、大堂和电梯等公共区域，投放了大量广告。广告商先后支付给物业公司26万元，物业公司在未经业主的同意下，擅自利用共用部位、共用设施设备经营的广告，收取广告费并私自占有使用。业主投诉物业，法院依法判决广告费归全体业主共有。而关于小区地面车位的案例中，2015年3月，重庆帝景豪苑小区业主投诉开发商和物业公司将地面停车位对外出租，官司打到了最高院，最高院在2017年8月24号做出最终裁定：地面停车位的权益作为附属设施归属全体业主。

律师罗荣：

对于物业公司来讲，因为一个现在是法制社会，无论是国家的物权法也好，物业管理条例也好，很多东西也规定的很明确了，最好是依法依规的去做一些事情。

采访人员从海南省物业管理协会了解到，目前海口市有600多家物业公司，全省物业公司的数量超过1800家，由于取消了等级的考核，物业公司进驻小区的门槛较低。更加开放的市场，意味着物业需要通过自身的努力和服务，赢得业主的支持。

海南省物业管理协会秘书长张启云：

作为一个物业企业，必须是要懂得谁在养着你们，你在为谁服务，所以说物业企业，一定要规范的，有标准化的，按着他的物业合同履行他的义务履行他的职责，为小区服务好。在采访中，不少小区业主表示，抛开合同和法规，物业与业主应该像家人一样，共同维护好小区这个大家庭。

物业与业主如何和谐相处，业主权益如何得到保障？网友们也各抒己见。

网友火华烨火因烟：

政府对小区物业的管理应该加强，没有具体部门进行例行检查，处罚或者取消资质，让个别物业公司有恃无恐，对小区爱管不管，无作为，建议物业应当纳入社区建设，政府有关部门对社区资源进行有效的整合。

网友硕果：

还是加强物业管理立法，希望相关法律文件，规章制度健全，每一项具体措施都有具体的规定和处罚，细化条款来约束物业公司。

网友理性战胜一切：

一方面很多业主都疏于理会自己的权益，甚至不知自己权益受损，而另一方面，有些业主想维权，但平时不注意收集、保存证据，导致维权难，如此一来只能是恶性循环，应该加大对业主的普法力度。物权法实施超过十年，对小区专有、共有的权属都规定明文确认，而有的物业公司却依旧置若罔闻，利用公共部分进行专营，对公共收益大包大揽。而在实际操作中，物业服务管理应该到达什么样的标准，有了矛盾找谁解决，很多业主心里并不清楚。物业服务水平参差不齐，这需要相关管理部门有责任、有义务地承担起对物业管理标准化的规范工作。有法可依、违法必罚，只有细化条例，依规办事，物业公司才能真正成为广大业主的好“管家”，老百姓才能消除后顾之忧，实现“安居”梦。

领导说了，

您点一个

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本期编辑：张扬扬

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