2018年大批房企面临断贷风险，房价或“被回调” 2018年5月前

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利率上调抑制炒房，购房成本增加

2018年以来，在国家严厉政策的调控下，房价虽然不再上涨，但买房成本也随之有所上升。

1月31日，广州工、农、建、中四大国有银行表示，首套房贷利率上调10%，二套房贷利率上涨15%。此外，北京日报2017年12月报道，全国首套房贷平均利率上升20.89%，达到为5.38%，相当于基准利率的1.1倍。

房贷利率上升，意味着购房成本增加。不过，以前是其他中小银行提高房贷利率，这次是四大国有银行提高利率，由于四大国有银行占房贷的80%，所以这次房贷利率提升的影响更大、意义更大。

同时，银监会出台“九条措施”，明确要抑制居民杠杆率，严控个人贷款违规流入股市和房市，继续遏制房地产泡沫化，严查各类违规房地产融资行为。

1月15日，招商银行杭州分行因为“首付款真实性审核不到位，违规发放按揭贷款”，被罚款20万元；

1月26日，浙商银行杭州分行存在向资本金不到位的住房项目发放房地产开发贷款的违法违规事实，罚款人民币20万元。

目前，全国已有部分银行暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务，房企融资难度越来越大。

其中，恒丰银行明确表示，已暂停受理房地产新增授信业务。1月29日，该行下发内部通知称，暂停新增授信，存量业务可正常办理。

另两家股份制银行，开发贷业务仍在操作，但均已明显收紧。

开发商难融资，购房者更难贷款

在目前开发贷暂停而地价上升的形势下，对房企来说，找钱更加困难。克而瑞江浙区域总经理刘晨光下了个结论：“开发商找钱的难度，实质上已回到2013年。”

而银行贷款收紧，影响的不仅仅是开发商，还有购房者。目前，杭州部分银行已暂停办理“房抵贷”业务，即便能办，审查也严格了很多，甚至大多数银行新设了贷款上限，而且会仔细审核客户给出的资金去向合理性。

此外，“房抵贷”不仅额度在收紧，利率也在涨。某银行表示，他们的利率本来就偏高，年利率7.8%，现已提高到8.2%。还有机构预测，2018年底，房贷利率可能会涨到6%。

而在持续的“去杠杆”后，二手房流动性变差，即使是一些热门楼盘，也会出现客户不足的情况。许多曾经非全款不卖的豪宅，已经开始接受3成或6成首付。

房地产业将迎还债高峰，大部分房企迎“生死劫”

有行内人士透露，接下来两年，房地产业将迎还债高峰，2018年的额度是3300亿，2019年要还4700亿。为了完成目标，仅1月上旬，就有五、六家房企密集发布海外融资计划，总规模超40亿美元。

暂停开发贷和并购贷，是断了开发商的现金流，对于房地产行业来说，这可能是历史性的，因为除了少数大房企来说，2016年那波加杠杆加速进场的小房企乃至部分中型房企都可能因此“失速”。

开发贷，一直是房地产行业的重要基石。

对于房企来说，开发贷一旦没有了，其他任何依托于“开发贷”的高明财技都会变得苍白。比如信托、债券等其他融资手段，银行并不是主要靠这些资金完成开发的，房企需要它们不过为了“垫资”不过是为了稳住现金流，在开发贷未到位之前承当“过桥”的角色。现在对开发贷款动手，等于断掉了开发商的根本。

1月25日至26日，中国银监会召开2018年全国银行业监督管理工作会议，明确表示，2018年要做着力降低企业负债率，严格控制对高负债企业的融资，严肃查处各类违规房地产融资行为。这里面不仅包括开发贷，还有不断上升的“并购贷”，所谓并购贷，其实就是小房企卖身给大房企过程中产生的贷款。对于手续不全的项目，银行将不会给予支持。

未来房地产行业的开发贷将向头部房企集中，占比超过9成的中小房企部分中型房企将不得不面临断贷的风险，他们将在2018年面临真正的“生死劫”。

2016年的房地产，大家应该印象深刻，那一年的地产关键词是“地王”。土地只要有就去抢，无论价格多高都在所不惜，几倍十几倍的溢价率经常出现，记录经常被刷新。之所以出现这种情况，那是因为有很多的中小房企试图模仿部分靠高杠杆做大做强的大房企。

第一代房企靠高杠杆做大做强，有相对宽松的外部环境，经济高速增长是最大的兜底。但时代不同，环境也就不同，目前的现实是，经济面临转型，实体明显虚弱，金融乱象频出。在这个时候，房地产即便是支柱产业，那也只能稳扎稳打，所以第一代房企的成功之路是不可能被复制的。

房企新增融资难度空前，销售更困难

2015-2016年，房企新增债务8500亿，而这之前的5年新增债务仅有8000亿。2年比5年还多出500亿，这其中大部分都是开发贷。按照正常的还贷周期，2018年将进入偿债高峰期，任志强统计过，自2017年至2019年，三年还款总规模将超过1万亿。

即使是部分偿债，房企也会压力山大，因为新增融资难度空前，销售更困难（很多房企2017年销售业绩很漂亮是先卖掉了容易卖的项目，手里剩下的都是高成本项目）。

未来买房要小心那些花式促销的房企。北京青年报的消息，环京房企目前正在进行花式促销，员工内部价、免费更名、首付分期纷纷登场。

这些方式并未给购房者真正的让利，而是通过加杠杆的方式拉低购房门槛，房企通过购房者套出了房贷，加快回款，但风险全丢给了购房者。

之所以这么干，其实还是房企缺钱，非常缺钱。

对于购房者来说，买房要看清楚，别以为是大房企的项目就放松警惕了，很可能是小房企卖给大房企的，如果是已经完工的项目，偷工减料也是可能的。大力促销的项目也得小心，烂尾并不是不可能。

清华大学中国经济研究中心主任魏杰

去年11月份，著名经济学家魏杰曾表示，2018年5月前，绝大多数中小房企就死掉了，现在来看，这并不是虚妄之言。

让房企破产出清，是下了大决心的，因为这会关联到部分金融机构，房地产行业即将迎来一轮真正的“洗礼”，也只有这样，才能让房地产行业真正服务于居住需求，才能让资金重新服务于实体经济，才能让中国经济走得更为稳健，为全球金融竞争做准备。

综合自：央视财经、融360说房、广州日报、21世纪经济报道、财经早餐

编辑 |刘建朝