新派公寓创始人王戈宏：人生的每一个获得，都在放弃另一个诱惑政策红利导入、知名企业前赴后继、融

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政策红利导入、知名企业前赴后继、融资规模不断刷新，在北京、上海、广州、深圳和成都等城市，各个品牌的长租公寓就像雨后春笋般争先恐后的全冒了出来，俨然已成为各路资金涌入的一个新风口。

而在六年前，王戈宏开始创办新派公寓的时候，彼时的他虽然有数年房地产行业的经验加身，并刚刚从美国丹佛大学学成归来，但在旁人看来，新派公寓更像是王戈宏的一种情怀，即使是给他第一笔投资的投资人，更多的也是看好他的商业天赋。

现在，“一场贴身肉搏即将开始”，王戈宏说：“眼下行业的竞争都是浅层面的比拼，未来的竞争将是品牌与金融模式的竞争，所以现在的行业根本谈不上是红海，甚至连蓝海都不算。”

文、图/广州日报全媒体采访人员周裕妩

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送外卖完成学业

长租公寓脱胎于房地产行业这个传统行业，但王戈宏给他的新派公寓打造了一个全新的品牌加金融的模式。

王戈宏说：“我曾经学过拳击，教练告诉我，要想制胜，不能只精通一种拳，而是要会打组合拳，尤其在中国，好地段的物业资源将会越来越缺，只有会多种模式拿楼，才能真正建立‘护城河’，才能真正有竞争力。”

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王戈宏

为什么会创办新派公寓？王戈宏讲了一个长长的故事。

据说打小的时候因为脑子好使，王戈宏除了热爱学习外就没有别的爱好，高中的时候还通读了爱因斯坦的《相对论》，曾获得甘肃省奥林匹克物理竞赛第13名。

从太原机械学院毕业后，王戈宏又在上海交通大学读了MBA，不甘于平静生活的他南下广州和深圳创业，逐渐小有成就。“大学毕业后其实就想出国的，后来去了广州和深圳闯荡就暂时搁置了这个想法，只是偶尔会想想，何时可以长时间体验一种不同的生活与思维方式，当时最羡慕的两种人就是英语讲得流利的和打字速度快的，感觉人生如果没有一次深刻的海外学习生活经历是多么的遗憾！”王戈宏笑称。

终于，在2003年，王戈宏获得了一个去美国丹佛大学做研究学者的机会，于是，他放弃了在国内已经打拼的还不错的事业，带着不多的美金和五岁的儿子去了美国，为了生活，课余的时候，他去餐厅做服务员，在丹佛的冰天雪地里送外卖。

结缘房地产信托投资基金

从丹佛、华盛顿到纽约，王戈宏在美国待了6年多。“在国内时就一直做与房地产相关的工作，所以在丹佛学习期间，我总是很关注各类建筑，遇到新颖的建筑以及空间设计就拍下来，不上课时就自己开着车漫无目的转，对美国中西部壮美的景观好像并不敏感，而是对房子情有独钟，平时没事也苦练高尔夫，晒得黝黑！教授看到这种情况就开玩笑建议，要不你转行学习高尔夫，或者研究REITs（房地产信托投资基金）。”

这是王戈宏第一次听到REITs，由于是与房地产相关，他很兴奋，一口气找来很多关于REITs的书籍啃，丹佛是美国最大物流REITs普洛斯的总部基地，丹佛大学的房地产金融专业又很有名。

于是，王戈宏像打了鸡血一样，逢懂REITs的老师和同学就问，开始看REITs的书时很艰难，既要克服词汇关，又要面对很多REITs的专业知识，枯燥之极，每次都要放弃时，王戈宏都鼓励自己就当学英文了。

“一件事情让我对研究REITs没有了枯燥，反而兴趣昂然。曾任《新财富》杂志主编的张信东是我的好友，他后来创业做了一本杂志叫《创富志》，我得到消息后给他电话祝贺，他问我在美国研究什么？我说我发现一个房地产金融的新玩意叫REITs，美国这个领域很牛，我估计今后在中国也会有市场，当时是2005年初。张信东展示了他媒体人敏锐的嗅觉，邀请我在《创富志》上开个专栏，系统介绍美国各类REITs的案例，专栏名字就叫‘地产边缘’，每月一期。”

王戈宏笑称自己当时应承下来是不知深浅，这之后就是长达3年之久的专栏作家的“悲惨生活”！

“开始以为一月一篇2000字的文章没有什么难的，但写了几期后，就觉得嘴上吹吹牛谈谈感想容易，而要变成一篇专业的文章，而且是自己并没有真正做过的REITs，真是太难了！每篇文章都要看大量的英文相关文章，要查案例公司的财经报告和股票走势等等，囫囵吞枣相关内容后，还得组织成一篇可读的中文文章。”

王戈宏说，自己就这么硬着头皮写了3年，一直写到回国。而这份“专栏作家”的工作不仅让王戈宏把美国各类REITs的典型企业都研究了个遍，冥冥之中，也为他后来回国创办新派公寓以及做成中国第一支公寓类REITs打下了基础。2008年美国金融危机时，由于公寓REITs的表现很抢眼，收益率逆市高涨，王戈宏还写了两篇关于公寓REITs绕过金融危机的案例分析。

回国重新开始创业

由于写过全球最大的酒店REITs万豪酒店REIT，王戈宏后来去了纽约，和两个犹太美国人发起了一个商业的REIT基金，计划和华住集团的创始人季琦合作，收购汉庭管理的物业资产，然后在美国做一个中国酒店的REITs。

“我带着发起的基金以及美国合伙人花了半年时间，在中国跑了10多个城市，看了几十个汉庭的物业，资产业主看到是老外于是纷纷抬高售价，当时美国的次贷危机导致资产价值大幅下降，而租金并没有下降，美国收购资产的回报率上涨，出现了新的机遇。有点进退两难了，好不容易与美国人发起收购中国资产的基金却无法在中国落地，合伙人建议我回美国开始收购。当时正值奥运临近，考虑再三，我觉得就这么回美国很可惜，于是决定留在国内，放弃了自己好不容易发起的基金的权益。”

王戈宏感叹道，现在回想来，说不觉得可惜是假的，但如果回了美国就不会有今天的新派公寓。

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回国后的王戈宏还是希望能按照当初在美国未尽事业的模式做起来，由于在美国期间一直在租住公寓，再加上写过公寓REITs的研究文章，王戈宏的直觉告诉自己，中国都市年轻人未来一定会对城市公寓产品有大量需求，“因为在广州、深圳、上海、北京和美国都飘过，都租过房子，我能深深的体会到租房的艰辛与不易。”

2012年，带着一个有点理想化的想法：“年轻人就该住在城市的中心”，王戈宏创立了新派公寓，并花了一年的时间分别在北京的故宫边和北京CBD的核心区开出了新派公寓的样板店和旗舰店，两个店均在3个月内实现了满租。

创业六年从被质疑到吃螃蟹

王戈宏说，六年前长租公寓在国内还是个很新鲜的事物，开发商靠卖楼赚大钱，根本看不上这种靠精细化管理，成本极致控制，并且要用耐心做品牌的小生意。事实上，在2013年以前，国内的长租公寓品牌只有不超过10个，大都靠创始人的情怀以及小作坊在运作，还没有资本的关注，融资十分困难。

长租公寓在美国是REITs模式，在日本有轻资产托管模式，在国内，主流的是二房东模式，而这个差价的红利将消失。“得益于我在美国研究REITs以及深刻了解国外公寓运营的经验，我在创办新派公寓之初，便确定了新派公寓不同于其他国内同行单一靠二房东发展的模式。”

王戈宏告诉采访人员：“非常有幸遇到赛富基金的创始人阎焱，他在六年前颇具洞察力地接受了我的建议成为新派公寓的天使投资人以及共同发起者。当时做公寓基本都是包租的方式拿楼，我在尝试用包租方式开了故宫店后，发现这种差价模式回报周期太长，加之我有着REITs的梦想，就又说服赛富基金共同发起了一个不动产基金收购了北京CBD的一栋旧资产，并将之改造成新派公寓旗舰店，这在当时十分不可思议。”

2017年11月3日，新派公寓权益型房托资产支持专项计划正式在深交所发行设立，产品总规模为2.7亿元。按照深交所的公开信息，这是全国首单住房租赁类REITs产品，也是首单长租公寓权益型类REITs产品。

王戈宏说，4年来，新派公寓既尝试了二房东模式，也尝试了基金收购资产然后证券化的模式和品牌输出直营的模式，现在还在实践租赁土地的开发定制模式，“我个人认为，长租公寓未来要么彻底做轻，品牌输出，旱涝保收，要么做重，发起基金收购资产，寻求资产证券化获得资产增值收益，长租公寓行业将来会成为品牌与金融的游戏，而这两种能力又是最难的，这将不是一个好做的生意，相反行业的壁垒是很高的。”

创业是一种生命的方式

广州日报：对长租公寓的市场容量如何判断？以及这个市场未来的竞争格局会是怎样？

王戈宏：当前，投资者、开发商等在国家政策的利好下纷纷进入长租公寓，这是好事，一个产业只有巨头们进入了才称之为是一个有规模的产业，但从需求端看，适合都市青年居住的产品量很少，市场都在预测10年后才长租公寓会有5万亿的市场，这是必然的。

当下的竞争都是浅层面的比拼，未来的竞争将是品牌与金融模式的竞争，所以现在根本谈不上是红海，甚至连蓝海都算不上。

广州日报：您出国之前就已经开始创业，创业经验十分丰富，如何看目前国内的创业氛围和创业环境？

王戈宏：现在的年轻人很幸运，国家政策鼓励双创，资本支持双创，舆论鼓舞双创，而我们当年，第一选择是去一家大企业打工，最好是外资企业。这个时代给有野心，不甘于平庸的人极大的空间，但需要冷静的是，创业就像做投资，不是每个人都适合，它需要一个人有特殊的秉性，比如思维独特，有独到的洞察力，有坚强的心智，还得发自内心的乐观等等

广州日报：您在朋友圈感叹道，CEO是世界上最苦逼刺激的职位！您在创业的过程中最难熬的经历有没有？怎么破解的？

王戈宏：我特别欣赏一句话：创业没有过不了的坎，只有过不完的坎！长租公寓行业由于是新生事物，虽然中央以及国务院，住建部不断出台鼓励政策，但至今工商总局没有给公寓一个明确的行业属性与门类，另外没有全国统一的消防法规。

各地政府根据自己的理解来要求公寓企业，很多公寓企业收到种种不合理对待，新派公寓在收购北京CBD资产以及装修改造过程中就曾受到过不良商家的敲诈威胁等等。破解每一次的难关其实都需要一个信念：遇到这些坎是必修课，不过也得过！

广州日报：有什么创业建议可以分享？

王戈宏：创业是一种生命的方式！选择创业就要选择面对一切未知与磨难，心灵深处想好了可以微笑面对一切时再创业！

新派公寓创始人王戈宏： 人生的每一个获得，都在放弃另一个诱惑

新派公寓创始人王戈宏：人生的每一个获得，都在放弃另一个诱惑