从雅生活H股上市深度解读雅居乐的“多元化帝国” 本文来自地产人智库

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从雅生活H股上市深度解读雅居乐的“多元化帝国”。雅居乐|帝国|深度|h股|生活|多元化---

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作者 | 莫老爷

2018年2月9日，雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称“雅生活”）正式在香港联合交易所主板挂牌交易（股票代码03319.HK），成为首家红筹分拆H股的物业服务企业，也是中国物业管理行业唯一一家同时拥有两家一线房企作为股东的物业服务企业。

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雅居乐官方称，雅生活是雅居乐完成多元化布局的一步重要棋。鉴于目前关于雅生活的解读和报道已经满天飞，莫老爷决定换个角度以“雅居乐多元化”为案例，跟大家分享一下房企多元化的个人浅见。主要有以下观点：

“房住不炒”时代，房企多元化是必然趋势

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从被动角度来说。一是房地产增量接近天花板；二是住宅主营业务利润逐年下滑；三是进入“房住不炒时代”，“租售同权”等政策的出台导致国民对于房子的执念发生改变。如果不多元化，这三个问题目前没有哪家房企能够找到解决方案。从主动角度来说，多元化是企业增强实力以及保持高速增长的一个很必要的战略，企业从专业选手变成全能选手，必定会产生更大的发展空间。腾讯一开始只是聊天工具，后来又有了邮件、游戏、金融、购物、公众号等业务，现在互联网上所有的产品腾讯几乎都有。

所以最近几年，无数房企举起了多元化旗帜，包括一直忠于住宅开发的万科。王石曾说，就算他死了，只要万科有谁敢搞多元化，他还是会从骨灰盒里伸出手进行干扰。事实却是万科成了房企多元化的领头军。

2017年，雅居乐也提出并开始执行了自己的多元化战略。先是将公司名由“雅居乐地产控股有限公司”变更为“雅居乐集团控股有限公司”，后又将集团的运营模式由过去的“以地产为重”调整为“以地产为主，多元业务并行”，今年还将雅生活推上资本市场，多举动加速扩大自己的多元化帝国版图。目前，雅居乐多元业务已经覆盖地产、雅生活、教育、环保、建设五大板块，未来地产板块与其他板块为集团贡献的利润额将形成1:1结构。

并非所有房企都适合多元化，需要满足“前提条件”

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并不是所有房企都适合多元化，多元化的前提莫老爷认为有两点：第一是必须先集中人力、财力、物力、精力把主营业务做到极致并在该领域形成一定的品牌影响力；第二是必须达到一定的规模效应。例如华为，电信行业做到top1，基本是发展到了极致，在这样的情况下才去拓展手机等业务。试想一家小企业连核心业务的经营都还潜藏着多种风险，再去分散资源干“副业”，这种浅尝辄止却要多处出击的模式，会有理想结局吗？

“一定的规模”，莫老爷认为至少得大几百亿的销售额。显然，雅居乐具有这样的资格： 2017年，雅居乐实现销售金额897.1亿元，同比增长69.8%，销售增幅创近8年新高，按全年650亿元销售目标计算，雅居乐业绩完成率为138%。鉴于业绩上的出色表现，德银还上调了雅居乐的投资评级，由原来“持有”升至“买入”，目标价由9.4元上调至16.08元。据雅居乐高管透露， 2018年雅居乐将冲击1000亿元目标，目前雅居乐全国战略布局已超55个城市。

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最好的

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多元化不是跨界，而是渗透上下游
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“相关多元化”，一条线把产业链串起来，更能充分发挥资源的协同效应。比如支付宝串联阿里帝国，微信串联腾讯帝国。如果是不同领域的多元化，隔行如隔山，比如格力造手机就很失败。

雅居乐目前的五大多元业务地产、雅生活、教育、环保、建设，都是具备相关联性的。比如2017年刚成立的建设集团，涵盖设计、施工承包、家居装饰、园林景观、智能化工程、造价咨询审计、材料贸易等业务内容，是一个贯穿地产开发全流程的综合型建设产品集团，它对外可接活，对内也可直接承接雅居乐自己的项目。

数据显示， 2017年雅居乐建设集团全年收入超60亿，创造利润近10亿。此外在稳固发展传统主营业务的同时，建设集团还积极探索创新业务模式，除了推出全屋定制装修品牌“乐活家”，并与多家国内知名企业签订战略合作协议，布点全国进军装配式建筑市场。为什么说多元化要渗透上下游？一般的建设集团能否运营起来关键在于能否能接到活，雅居乐建设集团再不济也能拿下自己公司的所有项目。

比如雅居乐环保集团，目前该集团拥有近30家项目子公司，已累计投资将近100亿元。业务范围涵盖三大领域，固体废弃物、环境修复和水务，其中固体废弃物的处理资质超过150万吨/年，安全填埋场总库容超过800万立方米，累计投资近100亿元，已名列危废行业前茅。未来雅居乐计划再投入200亿元甚至更多进入环保集团，以此撬动环保产业1000亿元的市场，并争取在三年内上市。

环保集团如何与地产板块形成协同效应呢？雅居乐官方透露，公司将打造“环保产业+地产开发”的创新协作模式，通过投融资、规划设计、园区兴建、企业招商、技术指导、服务运营等，为城市打造新兴的环保产业新城或特色小镇。

再比如雅居乐教育集团。截止2017年底，雅居乐教育集团已成功在全国16个省（直辖市）、30个城市布局，累计开办运营各类学校（园）134所，累计招生规模近5万人。

官方资料显示，雅居乐教育集团以发展优质双语教育和高端国际教育为核心业务，目前已逐步构建起以学前教育、基础教育、国际教育、高等教育、社区教育为核心的五大教育产业板块。2017年，广州富春山居社区教育中心等五家雅居乐社区教育中心依次落地；同年7月，雅居乐教育集团还与剑桥国际考试委员会签署了合作协议，随后雅居乐双语学校获得“剑桥国际学校”授牌。教育与地产的衔接就不用多说了吧，太多了。

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多元化有三种路径，收购是最快的方法

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多元化一般有三种路径，一种是内生发展，比如雅居乐的建设集团和地产集团；

第二种是外生发展，主要通过收购完成，也是最快的多元化布局方法，比如雅居乐的环保集团、教育集团，然而收购后的整合事实上是比收购本身更有技术难度的事，不过从这两大集团当前的业绩以及未来的可持续发展性来看，雅居乐还是做得不错的；

第三种内生+外生兼容发展，因为太复杂所以比较少见，雅居乐雅生活（绿地物业+雅生活）就是这种模式：2017年6月30日，世界500强企业绿地集团将其全资子公司上海绿地物业100%股权转让给雅生活集团。同年8月17日，绿地集团又以10亿元战略入股了雅生活，取得雅生活20%股份，成为雅生活集团长期战略性股东。雅生活因此也成为了莫老爷开篇提到的中国物业管理行业唯一一家同时拥有两家一线房企作为股东的物业服务企业。

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| 绿地物业城市公司布局 |

好了，今天暂时就先分享到这里吧。大领导已经说了，人民群众已经有条件追求更美好的生活，如果开发商还是继续走老路子，只能为客户提供一个既没有温度也没有内容的空壳子般的毛坯房，“美好的生活”从何谈起？未来，也许就没有“开发商”的概念了，地产会变成一张巨大的生态网，圈住与地产有关的100多个行业，包括教育、环保、健康、金融、养老等等，而谁的网铺的最大，谁就能与客户黏得更紧、更久。

来源：莫老爷（ID:molaoyeshizhu)