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建筑和房屋面积分摊的原则与方法。原则|建筑|方法|建筑面积|房屋面积---

原则|建筑|方法|建筑面积|房屋面积---

公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

一、专有部分和共有部分：

（1）专有部分

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：具有结构和利用独立性，排他使用，能登记成为特定业主所有权的部分。在共有面积分摊计算时应承担分摊面积，其内容有：居住用房类，商业办公类，仓储库房类，工业用房类。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分。

（2）共有部分

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1）可分摊部分

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：交通通行类（门厅等）；共用设备用房类（水泵房、配电房等）；公共服务用房类（幢内警卫室、管理用房等）；建筑物基础结构类（外墙、承重垛柱等）。

2）不可分摊的部门：

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（3）共有部分

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按使用功能和服务对象分三类：全幢共有部分，功能区间共有部分，功能区内共有部分。

二、分摊原则：

(1)商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内;

(2)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊;

(3)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

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（1）共有面积分摊的基本原则

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：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例依据谁使用谁分摊原则进行分摊。

（2）分摊计算公式：

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分摊系数=分摊面积总和/总的套内面积

每户分摊面积=分摊系数×该户套内面积

该户建筑面积=该户分得的分摊面积+该户套内面积

（3）分摊计算：

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1）简单的单一住宅楼面积

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计算按上面公式计算即可，复杂的单一住宅楼也可按单元划分功能区，按照多功能综合楼的分摊方式进行分摊计算。

2）商住楼共有面积的分摊

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1 根据住宅和商业的不同功能区将全幢共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，
2 然后住宅和商业部分将分摊所得的共有面积再各自进行分摊。
3 住宅部分，将分摊得到的幢共有面积加上住宅部分共有面积，按各套的套内建筑面积分摊计算各套房屋分摊的共有面积。
4 商业部分，将分摊得到的幢共有面积加上商业部分共有面积，按各层的套内建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有面积的一部分，加至各层的共有面积中，得到各层总的共有面积。然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有面积。

3）多功能综合楼共有面积的分摊

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