2017年中国商业地产市场发展年报 2017年

2017年，我国经济增长总体平稳，经济结构不断优化，服务业对经济增长的贡献持续提升，消费需求仍是经济增长的主要拉动力，住宿和餐饮业、批发和零售业发展势头良好，均为商业地产的发展奠定了良好的基础。全年商业地产销售面积依然保持较高增速，特别是商业营业用房销售面积增长加速。

随着商业地产从增量时代进入存量时代，企业一方面积极创新商业模式，丰富业态内涵，提升用户体验；另一方面积极探索商业资本化道路，纷纷试水商业地产资产证券化，旨在打通商业地产和资本之间的桥梁。

全国商办市场整体表现

（1）商业地产投资增速收窄、新开工降幅扩大，销售面积增幅显著

图：2013-2017年全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

从供应端来看，商业地产开发投资同比增速放缓，新开工降幅明显扩大。

2017年，全年商业地产开发投资额22401亿元，同比增长0.1%，增幅较2016年收窄7.4个百分点。商业地产新开工面积26624万平方米，同比下降7.3%，降幅较2016年扩大6.0个百分点。

从需求端来看，

在房地产市场限购、限贷、限售政策全线升级的背景下，投资者投资住宅市场受限，且随着城镇居民消费水平的提高、国家大力推进创业创新等举措，全年商业地产销售面积依然可观。2017年，全国商业地产销售面积17594万平方米，同比增长20.2%，增幅与2016年基本持平。

（2）商办用地供需降幅均收窄，二线城市成交规模增加

图：2013-2017年全国300城商办用地推出及成交面积

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

商办用地供需同比降幅均收窄，楼面均价继续上涨。

2017年，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.7亿平方米，同比下降6.5%；共成交2.2亿平方米，同比连续第4年下降，降幅为2.8%；成交楼面均价为2391元/平方米，同比上涨18.7%，平均溢价率为12.8%。

各线城市来看，2017年，一线城市成交规划建筑面积同比下降10.4%，在各类城市中降幅最大；二线城市商办用地成交面积结束了连续3年的同比下降趋势，转为同比增长10.7%。

全国办公楼市场

图：2011-2017年全国办公楼新开工面积及其同比增速

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

全国办公楼新开工面积同比降幅小幅扩大。

近几年伴随着办公楼存量的累积，商业地产市场步入调整期。2017年，办公楼新开工面积继续走低，全年新开工6140万平方米，同比连续第3年下降，降幅为4.3%，较2016年扩大2.0个百分点。广东、江苏、浙江金融、服务、科技等产业发达，企业数量众多，办公楼市场需求大，2017年新开工规模仍处在上升通道。

图：2011-2017年全国办公楼销售面积及其同比增速

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

全国办公楼销售增速放缓，同比增幅收窄7.1个百分点至24.3%。

2017年，我国宏观经济稳中向好，GDP同比增长6.9%。金融、信息技术等行业继续快速发展，全年办公楼销售面积为4756万平方米，同比增长24.3%，增幅较2016年虽有所收窄，但仍处在较高水平。

广东、福建、四川等地销售面积同比增长超九成，北京、上海受政策影响较大，其中北京办公楼市场销售面积同比降幅高达73.8%。

2017年全国办公楼开工销售比由2016年的1.7降至1.3，为近十年来的最低水平，在新开工逐渐放缓、销售保持较高增速的情况下，全国办公楼市场的供求关系逐渐趋向合理水平。

全国商业营业用房市场

图：2011-2017年全国商业营业用房新开工面积及同比增速

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

全国商业营业用房新开工面积同比降幅扩大。

2017年，全国商业营业用房新开工面积20484万平方米，低于2011年水平，同比下降8.2%，降幅较2016年扩大7.3个百分点。四川、河南、广东、山东等省份作为我国的人口大省，商业营业用房新开工规模明显高于其他地区，2017年四川省新开工面积规模1631万平方米，居于首位。

图：2011-2017年全国商业营业用房销售面积及其同比增速

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

全国商业营业用房销售面积稳步增长，同比增幅小幅扩大。

2017年，全国商业营业用房销售面积为12838万平方米，同比连续第五年增长，增幅为18.7%，较2016年扩大1.8个百分点。

2017年全国商业营业用房开工销售比为1.6，为近十年来的最低水平，也是近十年首次低于2，在新开工逐渐放缓、销售加速的情况下，全国商业营业用房的供求关系逐渐缓和。

2017年商业地产市场热点

2017年，随着商业地产从增量时代进入存量时代，企业发展战略的重点逐渐转向运营能力、盈利水平等方面的提升。

（1）运营模式：探索“社群+”创新模式，积极打造商业新生态

面对传统商业受电商冲击日趋严重、模式同质化等问题，如何打造特色的商业模式成为众多企业面临的最大挑战。随着产品不断创新、消费持续升级，市场上逐渐出现了从互联网行业衍生出来的现代生活概念——社群商业，而针对社群商业的创新成为了企业商业发展的探索点。另外，商业生态系统的打造也为破解同质化困局提供了重要思路。

万科：丰富业态内涵，打造商业新生态

图：黄龙万科中心业态模式

资料来源：中国指数研究院综合整理

以“知识”为核心，打造融合产研展商为一体的商业生态系统。

为满足消费者的需求，未来的购物中心将不再是简单的吃喝购物，而是需要通过内容和场景丰富内涵，来构筑社群粘性。如黄龙万科中心以“知识城市”为核心，汇集“新、集、趣”的knowledge mall，打造全新商业生态理念、全新体验式业态，以及融合产研展商为一体的新生代商业。这对于解决商业同质化困局，为行业探寻新的利润增长点带来新的发展思路。

（2）布局方式：合作开发优势互补，并购优质资产，提升市场竞争力

图：2017年典型房企合作、并购案例

资料来源：中国指数研究院综合整理

合作并购：强强联合，最大化发挥资源优势

图：万达融创富力合作内容

资料来源：中国指数研究院综合整理

并购优质资产，实现资源整合，提升市场竞争力。

在存量地产时代，企业通过一系列的资产运作，并购优质资产，实现资源整合，有助于完善其地产布局，提升市场竞争力。如7月19日，万达商业、融创集团以及富力地产在北京签订战略合作协议。万达将旗下77个酒店及13个文旅项目91%股权以总金额637.5亿元进行转让。

与零售企业合作：深化融合商业地产与社区零售多元化发展

房地产开发企业通过打造社区商业，推动商业地产与社区零售多元化发展。

1月11日，恒大集团与物美集团在广州签署战略合作协议，物美超市正式签约入驻北京恒大城市广场。未来物美将进驻恒大全国的数百个商业项目，共同拓展新型城镇化浪潮中的商业发展模式。

与金融资本合作：借助金融资本，持续推动品牌升级

房地产企业借助金融资本，推动品牌持续升级。

3月29日，世茂集团与喜达屋资本集团合作成立合资酒店公司，聚焦于国内市场的酒店开发、品牌运营及资产管理。此次合作将融合双方的优势和经验，实现品牌的重组定位及形象升级，使其更加符合消费者期望与需求，打造成更富有灵动、更具竞争力的酒店品牌。

（3）金融创新：ABS基金、社区商业类REITs等频现，资产证券化步入快车道

2017年各企业积极探索商业地产金融创新，商业地产ABS基金、社区商业类REITs等频现。

1月19日高和资本与江苏银行签署合作协议，共同发起设立国内首支商业地产ABS基金。8月30日勒泰集团发行境内首单不依赖主体评级REITs。

图：中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划

资料来源：中国指数研究院综合整理

10月20日，“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”发起设立，项目发行规模37.9亿元。这是印力集团作为万科商业地产平台后第一个资本市场融资项目，其作为万科商业地产平台，有助于推动万科实现“城市配套服务商”的发展目标。

今年以来，一系列的商业地产金融创新，不仅在数量上有了新的突破，在金融产品的种类上也获得了实质性进展，未来将会有更多种类金融创新方式，来盘活市场存量资产。

（4）业态变化：共享办公加速资源整合，新兴零售模式引关注

共享办公：资源整合加速，提升运营服务带动产品溢价

据科技部数据显示，全国已有约4300家众创空间，市场竞争较为激烈。从市场优秀企业频繁资本运作也可看出，共享办公行业已经逐步迈入了深度整合以及产业升级的新阶段。未来行业的市场资源、资本、业务等，均开始向头部企业集中。

图：2017年优客工场典型事件

资料来源：中国指数研究院综合整理

4月，优客工场与洪泰创新空间共同宣布，双方签署战略合并框架协议。9月，优客工场和方糖小镇宣布达成战略合作，双方将互换部分股份并成立新的合资公司，整合国内联合办公市场。11月，优客工场正式控股专业个人商办房产全托管家企业碎片空间。从优客工场一系列的资本运作可以看出，共享办公行业已逐步迈入深度整合和产业升级的新阶段。

优客工场借助自身服务平台，通过数据将海量的企业需求和精准的企业画像匹配后，为入驻企业提供更加便捷的服务。同时优客工场打造全新产品线战略，推出五条新的产品线，并积极上线“优鲜集”，实现企业服务与需求在平台中汇聚、碰撞并最终产生交易。一系列的创新升级，有助于推动行业持续创新，不断增加客户粘性。

对于竞争越来越激烈的共享办公市场，单纯的依靠物业租金已无法有效构筑其行业领先地位。企业可以通过社区平台的搭建，并辅之优质的运营服务水平，提升其品牌价值，让客户享受空间之外的溢价，增强其客户粘聚力。

零售创新：试水新零售，探索零售新模式

2017年作为新零售元年，企业积极将物联网、互联网、大数据等科技融入实体商业之中，面向线上线下全客群，提供全渠道、全业态、全时段、多品类、多体验的新型零售模式。

图：2017年零售创新事件

资料来源：中国指数研究院综合整理

2月20日，阿里巴巴集团与百联集团达成战略合作，共同探索新零售。9月，王府井集团与北京首航国力公司合作，这是运用资本助推、跨界融合、开放合作、专业化运营等方式，实现实体零售企业创新转型的有益尝试。12月19日，苏宁牵手万达、融创打造智慧零售。无论是传统零售企业、地产企业还是传统电商均积极借助云计算、大数据、互联网等技术手段创新零售业态发展模式。

商业地产市场趋势展望

（1）市场：宏观环境利好商业发展，新开工降速有望放缓

良好的宏观环境为商业地产发展打下良好基础。

目前，我国经济在速度换挡、结构调整、动力转换、风险防控和国际地位提升等方面都取得重大进展，未来经济发展新常态特征也将更加明显，这为商业地产营造了良好的发展环境。同时十九大提出要重点发展实体经济，加速发展现代服务业，消费升级、消费转型将是未来发展的重要内容，这为商业市场的繁荣发展奠定了长期基础。

消费升级、产品创新，助力市场向好发展。

未来随着居民消费能力的不断提高，国家对创新创业的大力支持等不断推进，商业地产的销售有望继续保持较高的增长速度，且随着存量的不断消化，新开工面积降幅存在收窄的可能性。

（2）政策：深化扶持存量市场转租赁，商业创新或迎政策利好

商业市场调控政策将趋稳，存量商办用房转租赁住房成新趋势。

随着租购并举的住房体系的加快构建，住房租赁政策将持续深化，2018年各地商办存量房改为租赁型住宅的相关扶持政策将更进一步，有效盘活商办市场存量房源，为租赁市场发展提供更多动力。

在零售创新方面，各地政府落地相关政策，但仍需进一步落实细化，出台相应政策，鼓励零售业创新发展，提升行业效率。

（3）企业：丰富业态内涵，持续创新业务发展模式

随着生活水平的提高，消费需求也呈现出多元化的发展趋势，这就需要企业努力提升物业运营能力，丰富服务内涵，精准把握产品定位，打造差异性产品，增强客户的粘聚性。随着国家零售创新政策的落地，未来新兴零售市场将是各类企业重点布局方向。

商业地产本身具有金融属性，企业应积极探索金融创新产品，盘活商业存量资产，提升资金使用效率，进而扩大企业在商业地产结构布局，提升资源优势及品牌影响力。随着国内以体验式购物中心、社区商业等业态为标的的金融产品推出，未来也将有更多种类的金融产品推陈出新。

相关系列研究：

? 2017年中国产业地产市场发展年报

? 2017年中国养老地产市场发展年报