八年前，万科在广州的长租公寓实验导读八年前

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导读

八年前，万科在广州的长租公寓实验

万科之前在广州做了一次长租公寓的实验，项目名为万汇楼，位于广佛交接处，广州四季花城旁，可出租房间为285套，样板房和体验房共8套，商业面积450㎡，配套300㎡。

面向的主要客群是无房无车一族，年收入3.5万元以下(

我们对一些租户进行了考察，了解了他们的住房需求和居住细节:

单身毕业青年--居住招待所，从事快销品销售员，月薪两千，追求独立。

因住处附近购物不方便，基本是下班后直接从超市带回来;平时只上上网，其他配套基本不用，特别是图书室、电脑室和洗衣房。居住细节:一个人居住，少与人交流，家具简单，只有一张床、电脑台和衣柜，家电也仅有电脑与电饭煲。

一家四口--200元单房，从事花城服务人员，家庭收入两千，追求安全。

租金满意、空间够用、物管给力，可以带小孩，也放心小孩子在家里玩。居住细节:家电有电视机，一家四口睡一张大床，很少在家里做饭，家里来客人的话可以睡地板。

一家四口--租住2房，花城报刊亭老板，追求方便。

户型好、空间足，物管不错。厨房使用多，但只用电磁炉，虽然靠高速路，但是不吵也不热。房租提高一百也可以接受。家电有电视机、洗衣机、电冰箱、电磁炉。夫妇俩住一间房，两小孩住一间房。

毕业大学生SOHO一族，追求创业

兄弟俩、女友和几个大学朋友在家进行动漫设计，居住细节:家电有电脑2台、电视机、洗衣机、电冰箱，会经常做饭，一楼做工作室，二楼住两人。

社区内自组乐队，追求特殊需求

需要给予空间进行演奏、训练，可以找到有共识的人。

对租户的通勤情形也进行了考察，早上6:40到8:00一般为上班的高峰期，基本都是搭公交车前往天河区和越秀区工作，平均通勤时间为50分钟左右，大家都表示还能接受。

对商业配套考察:饭店价格适中，可以点菜，也有外卖，主要靠晚间的经营。

商店(零租金)平均每天600元，周末800元的营业额，有近350多元的收入来自于香烟，另有300多块是来自饮料，剩下的就是那些零食等消费所得，消费者以年轻租客为主。

对项目外观的考察:铁丝网围墙稍欠雅观。

对娱乐配套的考察:地下室配套使用率很低。

万汇楼的运营的现状:可出租房间为285间，到考察当天为止，共租出263间，出租率达92%，剩余最多的为16间集体宿舍，其余户型基本保持搬出即租满

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总入住人数为541人，其中单身的租户占了89%，有电脑的租户占了35%,其中有电视机的租户占了11%,有小孩的租户只有3%

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对上述问题进行了考察，分析了几点原因:

一、因租户筛选执行力度不够，因导致租户人群定位出现偏移

放宽无房无车、年收不足3.5万的筛选条件。导致现有的租客中，甚至出现了因在周边开厂租了一间房，用于半个月来巡查厂房时居住台湾老板;在市区上班月收入合计近万元的夫妇。

二、产品设计出现偏差户型比例

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三、产品配套设计不匹配

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四、市场推广不足

(一)推广现状:虎头蛇尾

1、前期媒体有相关报道

2、近期以宣传都市实践的设计报道为主

(二)问题分析:形象推广不利

1、缺乏主流价值观

2、甲方制造的持续新闻事件少

3、合作方方面的连带推广要求没有加强

4、没有发动活跃租户的传播力量

思考

话题一:低收入人群住宅

? 公益与终极人文关怀--低收入人群

? 用产品来区隔客户(公共洗手间)

话题二:青年住宅(短期低收入人群)

? 提高租金，强化独立和创业的功能

? 提升公共配套的参与性