长租公寓REITs不断，但盈利问题仍未解决 2月5日

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2月5日，碧桂园获准发行百亿级长租公寓REITs产品，这也是首个百亿级的长租公寓REITs产品，这已经不是长租公寓的首单REITs产品，在目前长租公寓发行的REITs产品，都采取私募形式发行，属短期融资行为，公众投资者无法参与。

2017年下半年以来，长租公寓利好政策不断，从培育住房租赁企业、扩大租赁房源供给、鼓励租房租赁需求，到提供金融支持政策等。国企、房企等企业不断加码住房租赁的支持力度，都试图在租房的蓝海中分得一杯羹，但事实上长租公寓这条路并不好走。

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长租公寓REITs成地产新宠

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长租公寓REITs产品自去年四季度进入布局高发期。去年10月，新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式获批发行，为国内首单长租公寓资产类REITs产品开创先河，不久后，保利地产发布公告称，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划收到上海证券交易所出具的《无异议函》，去年12月，招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划、“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据(ABN)”相继成立。

随着整个房地产行业从增量市场转为存量经营，租房市场站上风口，作为盘活存量物业资产、解决企业重资产问题有效途径的REITs产品受到房地产商的青睐。类似资产支持计划或者REITs产品的创新，从宏观层面看，符合租赁市场发展的规律。长租行业会在未来具有高速发展的潜能，成为后房地产市场的新增长点。实力房企逐步进入长租公寓市场，对于承租者来说有了更多的选择。对于房地产企业来说，在开发增量市场竞争加剧的前提下，存量市场存在着广阔的前景和商机。房企纷纷抢滩长租市场，有利于盘活市场存量房，降低空置率，让房屋回归居住属性，促进房地产市场进一步发展。

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长租公寓痛点难解决

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在长租公寓领域融资不断，房产中介、创投资本、开发商等也纷纷加码布局的情况下。目前一线城市集中式长租公寓品牌数量合计已有300多家。随着，国企、房企的大举进军，长租公寓的市场格局也悄然发生了改变。

但长租公寓投入大、盈利难等问题依然没有得到改变，在没有充足的流动资金的情况下，2017年有很多中小公寓只能走向倒闭，究其原因，集中在盈利困难上。

目前市场上的上租公寓主要盈利点为租金差，如果企业盲目进入，在没有理清商业模式的情况下，将会花费大量的时间和现金在盈利上。另外盈利难，也受出租率制约，想要盈利整体出租率需达到95%以上，而目前平均出租率在90%以下。据采访人员的了解，不少开发商在做长租公寓时，财务模型中现金流回正的周期一般设定在五年。但即便是最早进入这一领域的万科，目前都未有五年的发展时间。

回报率不高也是需要面对的现实。万科董事会主席郁亮的表态里可以看出端倪。据他称：“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了。未来长租公寓回报率6%-8%是正常(水平)的话，我们就往这个方向走。”

除了未有成熟的盈利模式外，如何高效的运营管理也是长租公寓面对的问题。

自如CEO曾表示，要做好长租公寓，第一关是产品和服务的品质关。但目前的长租公寓市场产品同质化非常严重，60%左右是极小户型，而这种户型不具备吸引租客的优势，租客的真正需求得不到满足。

因此，无论是开发商、国企还是运营商，要想释放运营压力，首先要解决的就是产品问题。另外还要考虑如何精细化运营，将各种各样的服务渗透于租客的生活中去，让租客为服务买单。据采访人员了解，目前万科泊寓就联合饿了么NOW零食架、美团大众洗衣服务、公园盒子无人健身舱、携程超级班车、EVCARD、ofo、支付宝等外部资源，为公寓的服务增加动力。此外，泊寓还开发了一套IT能力与系统支持，一键缴纳房费、水电费，方便快捷。甚至部分门店可以集中办理公积金企业。

随着国家政策的不断推进，以及企业对租房的不断努力，租房市场将朝着越来越好的方向发展。长租公寓的痛点、难点也将在从业者共同努力下得到积极的改善。

文章综合整理：搜狐焦点、房天下

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