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谢逸枫：卖股买房！刚需2018年砸锅卖铁只为买房！。买房|房贷利率|置业|贷款|返乡|谢逸枫---

文/谢逸枫

谢逸枫：卖股买房！刚需2018年砸锅卖铁只为买房！。买房|房贷利率|置业|贷款|返乡|谢逸枫---

为什么房贷利率创过去3年新高，刚需都要卖股与砸锅卖铁在2018年买房，因为对比过去2014年前的房贷利率，仍是最低水平。最主要是货币贬值，印钞机一直在工作，货币超发的事实存在，麻烦的是通货膨胀预期强烈。昨天的货币基调的转变与2月股灾的爆发及地方债务到期与当下经济下行的压力，还有三四线城市卖地困难，导致央行年前大放水。今年前2月市场的新增货币投放已经超过4万亿元了，流动性2.4万亿元左右与新增人民币贷款2.9万亿元，总体达到5.4万亿元。

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回乡置业热闹起来了，大量流动人口的回归给家乡房产市场带来需求。《2017-2018返乡置业报告》显示，有59%的人有返乡置业的意愿，如杭州、南京等地。2017-2018返乡置业报告显示，在外打拼的“漂一族”是返乡置业人群的中坚力量，大多会选择在经济发展较好的一线城市或新一线城市工作。热点城市返乡置业意愿较高主要在于前段时间房价上涨较大，很多人看到房价上涨带来的红利。另外部分城市人口引进，通过大学生落户等政策吸引人才，未来居住需求将进步一增加，购房者认为房价有继续上涨的空间，所以购房意愿也更加强烈。

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2017年一线城市中，从北京流出的返乡置业人群占比最高，而新一线城市中苏州、成都、杭州、南京等城市返乡置业人群占比位居前列。从人群流入情况来看，2017年的返乡置业大省为江苏、广东和安徽，其中江苏盐城、苏州及南通三城返乡置业人数名列前茅。新一线城市中，全国热门返乡置业的前五名城市分别是重庆、苏州、成都、武汉、南京。二线城市前五名分别是南通、合肥、徐州、泉州、温州。三线城市分别是盐城、安庆、泰州、淮安、岳阳；四线城市则是六安、黄冈、阜阳、商丘、梅州。

通货膨胀预期强烈的显号。由于中国人民银行数据显示1月中国新增贷款达29000亿元人民币，刷新纪录，较一年前的20300亿元人民币有了很大的提升，并且比预期的20000亿元高出了近1万亿元，而这一数据令美国交易商们震惊不已。2011年至2018年中国新增人民币贷款情况，从图中不难看出，继2016年初创下最高纪录25000亿元以来，2018年1月中国新增人民币贷款额直逼30000亿元，刷新纪录。

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下图是2005年至2018年新增贷款的贷款者构成情况及贷款占比的详细剖析图，从图中不难看出，贷款者主要由家庭、企业和政府构成，可以发现2018年1月企业新增贷款占比有了显著增加，而政府新增贷款占比显著减少，家庭新增贷款占比基本保持不变。2017年中国新增贷款总额创纪录新高13.53万亿元人民币，比2016年的新增贷款总额高了7%以上。12月新增贷款数据惊人地低，因为银行贷款配额用完而延缓了贷款展期，已经被延期至1月发放。中国正处于大规模打压风险金融活动的第二年，而风险金融活动主要是受到贷款迅速增加的驱动。

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自2017年年初以来，监管部门就已经宣布了一系列措施，劝导金融机构减少风险活动和贷款，包括了银行同业贷款、债券交易、可转让大额存单、委托贷款等。此外中国人民银行还一直小幅上调货币市场利率，但是由于监管部门准备持续开展目前的去风险活动利率自己也一直缓慢上涨。这些措施看起来已经产生成效。去年银行理财产品的未赎回总额仅增长了1.7%，而2016年增长了近24%。这些理财产品中许多由未受监管、极具风险的影子银行部门的支柱产品构成。2018年1月广义货币供应量同比增长率回升至8.6%，高于去年12月的纪录低位8.2%，高于预期的8.4%。

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房贷利率不断上浮，但为什么申请房贷的人越来越多？央行2月12日公布的1月份金融数据，我们来看几个重点。1月整体新增2.9万亿贷款，同比多增加8670亿，创历史记录。M2同比增长8.6%，有回升迹象。住户部门新增中长期贷款5910亿，明显超预期。这三点总结起来，给我的感受就是，信贷最紧缩的时候已经过去了。数据层面，以住户部门贷款为例，2015-2018年，这四年的1月份新增住户们贷款分别为4261亿元、6075亿、7521亿、9016亿。

房贷利率创过去三年新高。2017年4季度房贷利率平均5.26%，相当于基准利率普遍上浮一成左右，比2017年1季度上行71bp，相当于已经3次加息，这个上升的幅度是非常高的。房贷利率的上升一方面反映居民房贷需求仍强，居民部门信贷是本轮信贷增长的绝对主力，另一方面也体现金融去杠杆的影响，银行在资金成本大幅上升之后逐渐上调了房贷利率。但是，经济体低通胀现象越来越严重，因为货币不断的增发与市场流动性的投放及物业的上升。

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有人问：现在的贷款利率上浮变高了，买房成本更高，贷款不划算？其实，目前基准利率仍处在近20年来的最低点，就算上浮20%也是相当于2015年的基准利率，更何况现在只是上浮10%！2015年左右，经过有关部门的五次降息，到2015年11月4.9%的房贷利率近20年来最低。加上各家银行都通行的83折，85折，宽松的信贷政策，低廉的贷款政策支撑了2016年的楼市一路上行。从2016年底以来，北京城楼市的首套房贷利率已经历了四次调整。

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2009年，五年期以上基准贷款利率是6%，打七折，为4.2%。当时全社会资金太多，实际利率很低，比如全国银行间月均加权拆借利率只有1%左右，与七折利率相比，二者差额是3.2%左右。但2017年以来，五年期以上基准贷款利率是4.9%，全国银行间月均加权拆借利率为逼近3%，二者差额只有1.9%，也即便是房贷利率不打折，银行的利润空间也大幅压缩了。加之当前银根偏紧，如果利率不上浮，商业银行没有动力投放房贷。

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