罗湖关注度回升！哪些楼盘最抢手？基本属于不愁没人接盘~"

2017年，淘房哥团队统计到宝罗湖区二手房部分成交数据共2955套，本文将以此数据作为参考依据，分析2017年罗湖各片区二手房的楼市走势。

希望通过以下的数据统计分析，为大家呈现罗湖各片区成交概况、热点、亮点、特点等市场信息，剖析缘由，方便大家借以判断或决策房源性价比、楼盘选择以及区域选择。

壹

罗湖成交活跃片区排名（由高到低）

以成交量来划分热度，成交量最高的是黄贝岭（占比23%），该片区在罗湖各区中独领风骚，其余各区人民南、翠竹、百仕达、布心、莲塘比较平均（占比分别在12%和13%）。蔡屋围+东门是两个片区所以占比达到16%居第二。

PS：清水河、银湖两个片区成交量相对比较低迷，关注度也较低，主要是该区域二手房体量较少，位置比较边缘化，不过近来有较多旧改规划利好。笋岗片区目前旧改比较集中，二手房楼盘也比较少，暂无收集该区域，因此本帖暂不做具体分析。

贰

罗湖各片区成交情况介绍

莲塘篇

一、莲塘各类户型成交占比情况

莲塘片区收集到的二手房成交数据共341套，其中一房57套（17%），两房138套（40%），三房113套（33%），四房及以上33套（10%），两房和三房为本片区的成交主力户型。

二、莲塘各价位段户型成交情况

1、一房一厅或单间的套均总价约188万，这类户型成交占比接近五分之一，区间价格段基本集中140-230万之间。单间价格基本是在150万山下，一房一厅价格基本做200万左右。选择这一类小户型主要是为了学位需求的居多，该区域属于罗湖外国语初中学区。

2、两房的套均总价约343万，成交价格段基本集中在280万-360万之间，面积主要范围在50-70㎡左右，楼梯房及电梯房都有，这个价位段在莲塘大部分的花园社区都能买到，大都是2000年以后的电梯花园社区。目前该片区正在建地铁到时候交通会更加方便。

3、三房的套均总价约520万，成交的房源主要集中在420万-600万左右，基本都有对应的楼盘能满足购房者的需求，在选择上相对会比其他片区选择更多，且大花园社区较多楼龄也相对新点。刚需购房的话400-500万3房是有较多选择的。而品质较好或楼龄较新的三房户型，基本都要560万以上。

4、四房及以上户型的套均总价约984万，莲塘有较多别墅所以套均总价有所拉高。其主力户型集中在550-700万左右，部分户型有赠送可轻松做四房，低于550万的基本以楼梯房或品质较一般的楼盘为主。

三、莲塘成交TOP5楼盘

Top5楼盘的成交总和为119套，占17年淘房哥所统计到莲塘的成交总和35%。成交前五的楼盘全是2000年以后的物业，除了仙湖枫景以外其他楼盘全是大花园社区，物业好居家氛围浓。

鹏兴花园一、二、三、五、六期的成交量，相对不是太高主要是像三期和六期放盘较少成交也非常少，该楼盘主要是以住家客户为主，该楼盘是莲塘体量大较大的楼盘，户型只有2房、3房和少量4房。楼盘居家氛围和环境都相对的较好，位置比较中心，特别是鹏兴花园三期被称为莲塘的聚宝盘。

名骏豪庭莲塘的各小区中人气最旺的花园社区之一，户型比较多样2房为主占比约60%，其余是1房和3房。上车门槛相对不是很高。临路单位比较吵。梧桐山新居也是莲塘比较大的花园之一共21栋，分一二期共一个花园，一期走楼梯，二期是11层的小高层，居家氛围好。万科东方尊峪位置就相对较偏生活便利性稍差，位于梧桐山脚空气好，以大面积户型为主2房近500万起。

黄贝岭篇

一、黄贝岭各类户型成交占比情况

黄贝岭片区收集到的二手房成交数据共667套，其中一房231套（35%），两房229套（34%），三房193套（29%），四房及以上14套（2%），一房-二房为本片区的成交主力户型。名校学区的效应。

二、黄贝岭各价位段下，户型成交情况

1、单房和一房一厅的套均总价约214万，基本集中在260万以内，单间成交量较多，由于该区域较多楼盘是名校螺岭小学学区内的楼盘，所有1房也是该区域成交最为活跃的户型，单间价格在150万左右，1房1厅在250万左右，且以地铁口物业为主。

2、两房的套均总价约342万，其中小两房主要在250万-300万之间，面积大部分在在50㎡左右，这一类户型成交较活跃，而价格区间在300万至450万内，则基本以60-80㎡的两房成交为主，这个价格段能选的宜居花园小区且带名校。

3、三房的套均总价约428万，这个价格水平的三房，基本是属于该区域比较老旧的物业，楼梯房居多。成交价上800万以上的三房数量为0。

4、四房及以上户型的套均总价约650万，600万以下的户型较多是面积段较小的小三房一般在80平米以内。而面积大于80平米的楼盘品质比较一般。该区域品质较好的楼盘相对较少，价格预算较高的可以关注其他区域。

三、黄贝岭成交量TOP5楼盘

该区域Top5楼盘的成交总和为238套，占2017年淘房哥所统计到黄贝岭的成交总和36%。成交前五的楼盘中名校螺岭小学学区内的楼盘占比2个。

金城华庭属于黄贝岭片区的热门楼盘，其中小户型成交占比是较高的，250万左右的一房一厅，其次是77平米的小三房500万左右，两房400万左右，是该区域名校学区中比较好的花园小区，且小学就做对面，周边配套相对齐全。

新天地名居、京基东方华都、京基东方都会这3个楼盘都是以小户型为主，楼盘体量较小，周边大环境一般，容积率较高，租户较多居家氛围一般，都近地铁口刚需上车和投资客较多，其中新天地名居花园较精致。

海富花园则是成交前五中楼龄最旧的楼盘，主要是以2房和3房为主成交单总价较低，属于上车盘，配套能够满足日常生活雪球，自住家庭可以考虑。

翠竹篇

一、翠竹各类户型成交占比情况

翠竹片区收集到的二手房成交数据共369套，其中一房125套（34%），两房121套（33%），三房98套（26%），四房及以上25套（7%），1房和2房户型为该区域的成交主力户型，该片区名校资源丰富，主打名校学区房。

二、翠竹各价位段户型成交情况

1、一房的套均总价约279万。200万以内没有；一房一厅的价格集中在300万内为主，门槛较高也是罗湖各区中门槛最高的区域。根据调研，购买翠竹小户型的群体，以主要是以学位为主家长居多，面积越小单价越高。

2、两房的套均总价约378万，看楼盘的品质和学位而定，以深中名校学区内的楼盘成交来看还是以小两房为主价格在300万-400万的范围，户型相对比较紧凑，而面积较大的两房基本要以500万起步。而普通不是名校学区内的楼盘单总价则也低较多。

3、三房的套均总价约538万，3房以上的户型该区域成交就开始逐渐较少，主要是品质较好的花园社区不多，该区域居家氛围不是很好。较多单位租用办公。

4、四房及以上户型的套均总价约1143万，该区域大面积户型的楼盘较少，几个品质较好的楼盘价格也相对较高。所以该区域成交的大户型楼盘也不多，比较突出的就只有合正荣悦。该区域大户型整体选择范围相对不多。

三、翠竹成交TOP5楼盘

该区域Top5楼盘的成交总和为167套，占2017年淘房哥所统计到翠竹的成交总和45%。成交前五的楼盘全是属于名校深中或翠竹小心学区房

成交TOP5的楼盘中3个楼盘的是以小户型为主愉天小区、金丽豪苑、阳光天地都是以面积小、总价低的优势导致成交极其活跃。其中愉天小区属于比较老旧走楼梯物业居住属性较差，三个小区都是出租居多，阳光天地和金丽豪苑出租办公的居多，另外金丽豪苑有较大的户型不过成较差，价格也比小户型低较多。

翠竹苑也是属于比较老旧的物业，是该区域最大的花园社区，主要是有学位的加持，部分小户型40来平米的可做2房。位置较好生活各方面比较便利。

合正荣悦是该区域楼盘品质最好也是楼龄最新的超高层楼盘，以大户型为主，部分小面积单位，对于预算充足该楼盘是该区域最佳的选择。

百仕达篇

一、百仕达各类户型成交占比情况

百仕达片区收集到的二手房成交数据共366套，其中一房116套（32%），两房113套（31%），三房101套（27%），四房及以上36套（10%），1房2房3房成交占比比较平均，也是该区域成交主力，4房及以上户型也是罗湖各区中成交占比最高的区域。

二、百仕达各价位段户型成交情况

1、一房的套均总价约169万。单间总价基本在120万左右；一房一厅的价格集中在280万内。该区域小户型成交的楼盘比较集中单间基本是被旭飞华达园给包了，总价在100万左右，以投资出租较多，价位门槛较低而整体的租金收益有较高所以成交活跃。

2、两房的套均总价约365万、三房的套均总价约605万、四房及以上户型的套均总价约967万。成交主要集中在几个比较大的花园社区，居家氛围浓厚，户型相对比较实用。而面积较大的两房如百仕达花园系列起步价则相对较高。百仕达片区百仕达花园系列成交量占比半壁江山，1-4房均可满足，深圳早期的豪宅物业较好。

三、百仕达成交TOP5楼盘

该区域成交Top5楼盘的成交总和为250套，占2017年淘房哥所统计到百仕达的成交总和68%。

旭飞华达园是百仕达屈指可数主打小户型的楼盘，单间和一房一厅投资出租居多，而两房的成交量刚需客较多，总价低200万左右可上车。作为该区域的入门级小两房，上车门槛相对要比同片区的其他楼盘低，过渡可以先选择上车。

百仕达系列（除三期）是该区域最热门的楼盘，主要以居家改善为主，大花园社区也是该区域绝无仅有的楼盘，上车门槛相对较高。而东乐花园属于刚需改善楼盘总价低，花园社区大的优势。

布心篇

一、布心各类户型成交占比情况

布心片区收集到的二手房成交数据共338套，其中一房42套（11%），两房175套（49%），三房121套（34%），四房及以上21套（6%）.两房为该区域成交主力户型占比接近一半，其次是3房。1房和4房成交少。

二、布心各价位段户型成交情况

1、单间或一房一厅的套均总价约210万，主要是以翠园东晓初中的学位房为主，至于非名校学位房的小户型成交则比较淡。整体价位段约150-270万区间。

2、两房的套均总价约326万，小两房的价位基本集中在249万以内非名校学位。名校学区内且楼盘品质较好的楼盘总价相对较高大部分处于350万-400万之间。

3、三房的套均总价约437万，3房的价格该区域是比较容易上车，小三房价格在350万左右，名校学区内的楼盘总价会稍高，对于预算有限的购房者可以关注，该区域目前旧改项目较多，未来环境会有较大改变。

4、四房及以上户型的套均总价约826万，这一类户型成交主要是集中在几个品质较好的楼盘，如百仕达三期、淘金山，成交的户型面积也比较大约在150平米左右，碧岭华庭大面积户型总价也较高。

三、布心成交TOP5楼盘

布心片区Top5楼盘的成交总和为167套，占2017年淘房哥所统计到布心的成交总和49%。

百仕达三期是该区域成交最活跃的楼盘，楼盘品质好，名校学区，基本是改善或学位较多。不过该楼盘也有缺点位置较偏，没阳台。

雍翠华府、今日家园、布心花园都是以刚需户型为主，小两房、小三房户型成交比较活跃，都有地面花园，近学校。目前配套相对一般，但居住氛围相对较好，对改善学位可以关注今日家园总价较低，不过户型格局一般。

淘金山花园是该区域品质的楼盘，主要是以3房和4房为主，花园环境优美，不过位置较偏，休闲养老还是挺好的。

蔡屋围+东门篇

一、蔡屋围+东门各类户型成交占比情况

蔡屋围+东门片区收集到的二手房成交数据共467套，其中一房219套（47%），两房155套（33%），三房82套（18%），四房及以上11套（4%），1房和2房为该区域成交主力户型，楼盘体量都相对较小。

二、蔡屋围+东门各价位段户型成交情况

1、一房一厅的套均总价约192万，成交占比属于该片区最高，该区域主要是以小户型单位为主，楼盘体量较小。上车门槛较低，以出租居多不太宜居。东门片区较多小面积单位带名校学区。

2、两房的套均总价约365万，2房户型及以上起成交量开始逐渐较少，300万左右的2房面积有50-70平米左右，较多户型面积虽大但不实用，该区域地理位置较好，商业比较发达属于宜业不宜居的区域，租金收益较高。

3、三房的套均总价约598万，350-450万以内的楼盘选择比较多，但品质相对一般，大都是没有地面花园社区的物业，商业等交通各方面比较发达。

4、四房及以上户型的套均总价约1124万，成交主要集中在幸福里和鸿翔花园这两个楼盘，面积段基本在90㎡-140㎡之间。

三、蔡屋围+东门成交量TOP5楼盘

蔡屋围+东门片区Top5楼盘的成交总和为153套，占2017年淘房哥所统计到蔡屋围+东门的成交总和33%。

东门168、缤纷时代家园都是属于名校学区的楼盘，以小面积户型为主，成交总价总价相对较低，但单价较高。属于东门片区成交量最好的几个楼盘之一。关注低总价学位可以留意。幸福里区域的豪宅楼盘，92平米的2房起，总价约1000万。

人民南篇

一、人民南各类户型成交占比情况

人民南片区收集到的二手房成交数据共386套，其中一房202套（52%），两房155套（40%），三房27套（7%），四房及以上2套（1%），1房和2房为该区域成交主力户型，刚需首次及港人置业多。

二、人民南各价位段户型成交情况

1、单间或一房一厅的套均总价约176万，成交的房源集中在130万以内，并且是以一房一厅为主，部分能改成小两房，面积大致在38㎡-49㎡左右。

2、两房的套均总价约241万，较多集中做150万以内的小两房，大部分是品质较差的老旧物业（带电梯），上车门槛较低。人民南片区商业发达和蔡屋围、东门片区相似都属于宜业不宜居，租客较多，大多楼盘都没有地面花园。

3、三房的套均总价约341万，四房及以上户型的套均总价约429万，3房和4房做该区域几乎很少成交，主要是该区域大面积户型的楼盘比较少，基本是以小户型楼盘为主，且该区域不适合居家。

三、人民南成交量TOP5楼盘

人民南片区Top5楼盘的成交总和为139套，占2017年淘房哥所统计到人民南的成交总和36%。

成交TOP5的楼盘中全一小面积单位为主的楼盘，基本是无地面花园，这一类楼盘成交总价低，租金收益高，适合比较维稳的客户群体投资，该楼盘不是以租客为主。

总结

以上就是2017年罗湖各个片区的大概情况，各片区成交TOP5的楼盘的楼盘成交占比都相对较高，基本属于不愁没人接盘，不过有部分户型或朝向等问题也不太容易出手。罗湖各区中1000万以上的物业成交相对较少，成交总价主要是集中在300-600万之间。

200万左右或200万以下可以关注罗湖的名校学区房，如黄贝岭片区的螺岭小学、翠竹片区的翠竹小学、东门片区的深圳小学，200万以内都可以上车，买到好学区房。如果要关注两房可以去人民南片区选择多。

300-500万2房3房可以选选择黄贝岭、翠竹、莲塘等片区，有名校选择，另外居家气氛较浓厚，改善亦可选择。有学位和地铁及旧改等方面利好，未来还是会有一定的潜力空间。总价3房布心也是个不错的选择，东门、蔡屋围、人民南适合刚需过渡、租金收益稳。

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