案例分析｜总承包合同中的开工保证金，和履约保证金条款的税务处每周干货学习：建筑财税经典案例分析（

案例介绍

甲房地产企业与乙建筑总承包企业签订的建筑合同中，约定开工保证金条款：

甲在合同签订之后的2个工作日内，向乙建筑总承包企业支付100万元开工保证金，该开工保证金将于以后冲减甲给乙的工程款。

甲房地产企业与丙建筑总承包企业签订的建筑合同中，约定履约保证金条款：

丙在合同签订之后的7个工作日之内，必须向甲支付100万元的履约保证金。

假设该项目，甲和乙都选择一般计税方法计征增值税，

请问以上保证金条款应如何进行账务和税务处理？

涉税分析

根据合同保证金条款的约定来看，开工保证金是业主支付给建筑总承包方的预付款项，而履约保证金是建筑总承包企业支付给业主的保证金或押金。

财税〔2017]58号文件第二条，《营业税改征增值税试点实施办法》(财税201636号印发)第四十五条第(二)项修改为

“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”

。

基于此规定，自2017年7月1日起，建筑总承包企业收到业主或发包方的预收账款的增值税纳税义务发生时间不是收到预收账款的当天，即建筑总承包企业收到业主或发包方预收账款时，没有发生增值税纳税义务，不向业主或发包方开具增值税发票。因此，本案例中保证金的账务和税务处理如下：

(1) 甲在合同签订之后的2个工作日之内向建筑企业乙支付100万元开工保证金的账务和税务处理如下：

其一，发包方强行要求施工企业开具发票的情况下的账务处理。

甲的账务处理：

借：

预付账款(预付施工企业开工保证金÷(1+11%)

应交税费—应交增值税(进项税)(预付施工企业开工保证金÷(1+11%)×11%)

贷:银行存款

乙的账务处理：

借：银行存款

贷：预收账款(收到业主开工保证金÷(1+11%)

应交税费—应交增值税(销项税)(收到业主开工保证金÷(1+11%)×11%)

其二，发包方不要求施工企业开具发票的情况下的账务处理。

甲的账务处理：

借：预付账款

贷：银行存款

乙的账务处理：

借:银行存款

贷:预收账款

根据《财政部、国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税(2013]106号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十一条第(一)项的规定，

纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务发生时间。

因此建筑总承包方乙收到甲支付的开工保证金时，发生了增值税纳税义务，必须向业主甲开具增值税专用发票，如果乙不开具发票，则要按照无票收入进行增值税销项税的申报

(2) 甲房地产企业与丙建筑总承包企业签订的建筑合同中，约定履约保证金条款：丙在合同签订之后的7个工作日之内必须向甲支付100万元的履约保证金的账务和税务处理。

甲的账务处理：

借：银行存款

贷：其他应付款——收到丙履约保证金

丙的账务处理：

借：其他应收款—支付甲履约保证金

贷：银行存款

建筑企业向甲支付履约保证金没有发生纳税义务，甲应向丙开具收款收据。

来源：《建筑和房地产企业税务管控》，肖太寿